Verhaltenstipps bei Mietmängeln

Ein Mangel im mietrechtlichen Sinn liegt vor, wenn die vertraglich vereinbarte Sollbeschaffenheit nicht der tatsächlich vorhandenen Istbeschaffenheit entspricht. Dies ist generell immer dann der Fall, wenn sich der Mietgegenstand nicht mehr in einem einwandfreien Zustand befindet. Gängige Beispiele sind Feuchtigkeit und Schimmel, durchlässige Fenster oder auch eine nicht ordnungsgemäß funktionierende Heizung. Aber auch erheblicher Gestank oder Lärm aus der Nachbarschaft oder durch Baustellen können Mietmängel darstellen. Es ist nicht relevant, ob der Vermieter den Mangel verursacht hat oder ob er den Mangel überhaupt beseitigen kann. Keine Mangelansprüche hat ein Mieter allerdings dann, wenn er den Mangel selbst verursacht hat, zum Beispiel wenn er nicht ausreichend lüftet oder heizt und sich dadurch Schimmel gebildet hat. Ebenfalls bestehen keine Ansprüche, wenn der Mangel bereits bei Vertragsschluss vorlag und ohne weiteres erkennbar war. Es kann dann davon ausgegangen werden, dass der Zustand als vertragsgemäß anerkannt wurde und dies auch schon in den Mietpreis eingeflossen ist. Auch bei ganz geringfügigen Mängeln, die sich auf den Wohnwert überhaupt nicht auswirken, sind Ansprüche des Mieters nicht gegeben. Dies ist zum Beispiel bei geringfügigen optischen Mängeln, wie einer gesprungenen Fliese der Fall.

Ein Mietmangel muss dem Vermieter zwingend und schnellstmöglich angezeigt werden. Andernfalls hat der Vermieter schließlich überhaupt keine Kenntnis davon, dass in einem Mietobjekt kein vertragsgemäßer Zustand mehr vorhanden ist und er deshalb reagieren und für Abhilfe sorgen muss. Natürlich kann man einen Mangel auch erst einmal mündlich anzeigen. Im Sinne eines schnellen Handelns ist dies sogar sinnvoll. Allerdings lassen sich Gespräche oft nur schwer beweisen und schlussendlich ist der Mieter im Streitfall dafür beweispflichtig, dass er den Vermieter über einen Mangel informiert hat. Deshalb sollte eine Mangelanzeige immer auch schriftlich formuliert werden. Der Mangel sollte dann so konkret wie möglich dargestellt werden. Im Falle von Schimmel ist es zum Beispiel nicht ausreichend, wenn einfach nur erwähnt wird, dass in einer Wohnung Schimmel vorhanden ist. Es sollte vielmehr mindestens konkret beschrieben werden, wo sich der Schimmel genau befindet. Dann sollte der Vermieter zugleich dazu aufgefordert werden, den Mangel zu beseitigen. Zur Mangelbeseitigung sollte eine konkrete Frist gesetzt werden. Auch der Zugang einer Mangelanzeige muss im Streitfall bewiesen werden können.

Im Falle eines Mietmangels steht dem Mieter generell für die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung neben anderen Rechten ein Minderungsrecht zu. Die Einschätzung der Minderungsquote ist oft schwierig und bedarf einer genauen Betrachtung und Analyse. Bei Mietmängeln sollte nicht zu lange abgewartet werden. Ein Mietminderungsrecht kann auch verwirkt werden, wenn trotz Kenntnis des Mangels und Aufforderung zur Beseitigung die Miete dann trotzdem über einen längeren Zeitraum vom Mieter einfach weitergezahlt wird. Eine nachträgliche rückwirkende Mietminderung ist oft gar nicht oder nur schwierig durchzusetzen. Die Voraussetzungen müssen erfüllt sein. Dies ist nur dann der Fall, wenn eine ordnungsgemäße Mangelanzeige und eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung unter Fristsetzung erfolgt sind. Sinnvoll ist es auch, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor mitgeteilt hat, dass er die Miete wegen einem bestehenden Mangel nur noch unter Vorbehalt der Rückforderung leistet.