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Verjährung – eine immer wiederkehrende Überraschung im Mietrecht
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Im Mietrecht wie auch in anderen Rechtsbereichen sind wir gewohnt, es mit der üblichen 3-jährigen Regelverjährungsfrist zu tun zu haben.
Verjährung bedeutet, dass der Schuldner (oder z.B. der Schädiger) nicht mehr bezahlen muss und sich praktisch die Zahlungsverpflichtung in eine „moralische“ Verpflichtung umwandelt. Wenn es um die Zahlung von Nebenkosten, Abrechnung über Nebenkosten, Mietzins etc. geht, gilt immer diese 3-jährige Frist. Sie beginnt am 31.12. des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist und läuft entsprechend am 31.12. des dritten Folgejahres ab.
Die eigentliche Überraschung im Mietrecht beinhaltet die Bestimmung des § 548 BGB, die festlegt, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters und auch des Mieters 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung enden. Aus Sicht des Vermieters bedeutet dies, dass seine Ansprüche wegen Schäden innerhalb der Wohnung, wegen nicht oder schlampig ausgeführter Schönheitsreparaturen, wegen eines Brandflecks im Teppich, wegen einer zerkratzten Tür usw. 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung verjährt sind und damit nicht mehr geltend gemacht werden können.
Ausgangspunkt ist also die Frage, wann diese Frist zu laufen beginnt.
Einfache Antwort: mit dem Tag des Rückerhalts der Wohnung, d.h. also Rückgabe aller Schlüssel und vollständig geräumter Wohnung einschließlich eventueller Neben-/Kellerräume.
Es kommt auf die tatsächliche Rückgabe an. Lange währende Korrespondenz über die Frage, an welchem Tag zu welcher Stunde die Rückgabe erfolgt, ist unbeachtlich- der tatsächliche Rückerhalt ist entscheidend. Schlüssel, die der Vermieter in seinem Briefkasten findet, sind nur dann als Rückgabe zu sehen, wenn die Wohnung tatsächlich besenrein geräumt ist.
Was ist, wenn sich in der Wohnung noch Möbelstücke befinden? In diesem Falle ist noch keine Rückgabe erfolgt. Ausnahme könnte vielleicht ein Müllbeutel oder kleiner Karton sein, entscheidend ist die Rückgabe in besenreinem Zustand, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.
Wie kann ich den Ablauf dieser Frist hemmen? Um auf einen weit verbreiteten Irrtum hinzuweisen: Jedenfalls nicht mit einer Mahnung!
Hemmung, d.h. ein Stopp des weiteren Fristablaufs ist entweder nur möglich durch ein schriftliches Anerkenntnis des Schuldners, einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides, die Erhebung einer Klage, eine Teilzahlung durch den Schuldner, um die häufigsten Hemmungstatbestände zu nennen.
Wurde durch eine solche Maßnahme wirksam der weitere Fristablauf gehemmt, gilt es jedoch weiterhin tätig zu bleiben.
Um noch einem weiteren Irrtum vorzubeugen: Durch eine Hemmung beginnt nicht etwa die Verjährungsfrist erneut zu laufen (dies ist nur bei einer Unterbrechung der Fall, die allerdings relativ selten vorkommt), es wird nur der weitere Fristablauf gestoppt. Fällt der Hemmungstatbestand weg, läuft die restliche Verjährungsfrist ab. Durch schlichtes Nichtstun entfällt, je nach Hemmungstatbestand, gleichfalls die „Stoppwirkung“. Wer also z.B. den Fristablauf durch rechtzeitiges Einreichen eines Antrags auf Erteilung eines Mahnbescheides gehemmt hat, muss sich alsbald um eine möglichst nachvollziehbare Zusammenstellung seiner Forderungen bemühen; dies geschieht am besten durch entsprechende Handwerkerangebote. Sind diese nicht zeitnah zu erhalten, kann auch mit einem möglichst exakten Aufmaß und den Einheitspreisen von Handwerksbetrieben (z.B. qm – Preis für fertig gestrichene Dispersionsfarbe) gearbeitet werden.
Finn Streich
Rechtsanwalt
Streich & Kollegen
Rechtsanwälte in Partnerschaft mbB
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