Vermieter muss defekten Festnetzanschluss in der Wohnung reparieren

Festnetzanschluss in der Mietwohnung, Instandhaltungspflicht der Vermieter und Anspruch der Mieter auf Reparatur – das Landgericht Berlin entschied mit Urteil vom 01.07.2020, Aktenzeichen 65 S 19/20: Die Vermieterpartei muss den defekten Festnetzanschluss in der Mietwohnung auch dann reparieren lassen, wenn das Übergabeprotokoll keinen Eintrag enthält, dass der Anschluss bei der Wohnungsübergabe tatsächlich funktionierte.

Sachverhalt: Worum geht es?

Der Telefon- und Kabelanschluss im Wohnzimmer der Mietwohnung war defekt. Die Wohnungsmieter forderten die Vermieterin auf, den Anschluss zu reparieren.

Die Vermieterin verweigerte eine Instandbesetzung des Anschlusses. Ihre Weigerung begründete sie damit, dass den Mietern der Mangel hätte bekannt sein können. Das Übergabeprotokoll enthalte keine Feststellungen zur Funktionsfähigkeit des Anschlusses.

Die Mieter erhoben Klage.

Ergebnis: Wie entschied das Gericht?

Das erstinstanzlich zuständige Amtsgericht Berlin-Pankow/Weißensee gab der Klage der Mieter statt und verurteilte die Vermieterin, den Telefon- und Kabelanschluss zu reparieren. Die Berufung der Vermieterin gegen das Urteil des Amtsgerichts blieb erfolglos: Das Landgericht Berlin bestätigte die Entscheidung.

Der Anschluss sei als Bestandteil der Mietwohnung mitvermietet. Dies ergebe sich bereits daraus, dass der Anschluss in der Wohnung vorhanden ist. Zudem berechne die Vermieterin für die Bereitstellung des Anschlusses Betriebskosten.

Den Mietern stehe gemäß § 535 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Telefon- und Kabelanschlusses zu.

Dass das Übergabeprotokoll keine Feststellungen zur Funktionsfähigkeit des Anschlusses enthält, sei unerheblich.

Den Mietern könne keine Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Mangels im Sinne von § 536 b BGB vorgeworfen werden. Üblicherweise werde der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Es würde eine Wohnungsübergabe überfrachten, die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlüsse zu überprüfen. Dies dürfte auch nur mit fachkundiger Unterstützung und geeigneten Messgeräten möglich sein. Im Übrigen müssten dann auch alle Steckdosen, Lampenaustritte und sonst vorhandene Installationen einschließlich der Wasserversorgung überprüft werden. Dies sei im Rahmen von Wohnungsübergaben nicht üblich.

Auswirkung auf die Praxis bei der Wohnungsmiete

Ein defekter Telefonanschluss, Internetanschluss oder Kabelanschluss ist lästig und führt immer wieder zu Streit zwischen Mietern und Vermietern. Häufig weigert sich die Vermieterpartei, den Anschluss reparieren zu lassen. Stattdessen soll die Mieterpartei sich selbst um die Reparatur zu kümmern oder auf das Smartphone und eine mobile Verbindung ausweichen.

Das Urteil aus Berlin zeigt die Rechtslage auf, die das BGB-Mietrecht vorgibt:

Die Reparatur des Anschlusses für Telefon, Internet oder Kabel in der Wohnung ist grundsätzlich Sache der Vermieterpartei. Diese Reparaturpflicht gehört zur mietvertraglichen Instandhaltungspflicht.

Das Übergabeprotokoll, das üblicherweise bei Abschluss des Mietvertrages oder bei Schlüsselübergabe angefertigt wird, ist kein technisches Prüfprotokoll. Vielmehr hält es nur diejenigen Schäden fest, die gesehen, gehört oder gerochen werden können.

Es mag wohl sein, dass Smartphones und mobile Datenverbindungen mittlerweile Allgemeingut sind. Dies ändert aber nichts an der Pflicht der Vermieterpartei, den Festnetzanschluss in Schuss zu halten: Smartphone ist Smartphone, und Festnetz ist Festnetz.

Vermieter, die die Reparatur des Festnetzanschlusses zu Unrecht verweigern, können sich unter Umständen gegenüber der Mieterpartei schadensersatzpflichtig machen.