Im Folgenden stellt Anwalt, Patrick Hermes, aus München, Probleme dar, die bei der Vermietung von Wohnraum im Stadtgebiet München oder Hamburg als Ferienwohnung entstehen.
In den Städten München und Hamburg existiert eine Zweckentfremdungssatzung. Das Amt für Wohnraumerhalt in München stellt wiederholt eigene Ermittlungen bei der Aufdeckung ungenehmigter Zweckentfremdungen an. Nach den Satzungen wird Wohnraum zweckentfremdet, wenn er anderen als Wohnzwecken zugeführt wird. Hierzu zählt auch die Vermietung von Wohnraum als Ferienwohnung, also die tageweise Überlassung von Wohnraum gegen Entgelt. Nicht als Zweckentfremdung wird angesehen, wenn Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil der Eigentümer die Wohnung selbst als Zweitwohnung oder Ferienwohnung inne hat oder die Wohnung zu weniger als 50 v.H. der Wohnfläche gewerblich nutzt. Das Zweckentfremdungsverbot in den Städten München und Hamburg stellt ein repressives Verbot mit Befreiungsvorbehalt dar. Dies bedeutet, dass die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken in München und Hamburg grundsätzlich verboten ist und nur in besonderen Ausnahmefällen genehmigt werden kann.
Ein Recht auf Erteilung einer solchen Genehmigung auf Zweckentfremdung einer Wohnung als Ferienwohnung kann immer dann bestehen, wenn jedes öffentliche Interesse an der Erhaltung des Wohnraums fehlt oder wenn dem Verfügungsberechtigten aus verfassungsrechtlichen Gründen die Genehmigung nicht versagt werden darf. Eine Genehmigung kann weiter erteilt werden, wenn dem Interesse an der Erhaltung des Wohnraums durch Ausgleichsmaßnahmen, insbesondere durch Ersatzwohnraum oder durch Entrichtung einer Ausgleichszahlung, Rechnung getragen wird (Vgl. Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung § 5 Abs. 2).
Hiervon zu unterscheiden ist, sind Probleme im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander. Hiernach ist immer die Teilungserklärung zu prüfen, ob die Nutzung des Wohnraumes als Gewerberaum bzw. als teilgewerbliche Nutzung erlaubt oder verboten ist.
Ferner sind im Zusammenhang mit Vermietung der Wohnung auch immer weitere steuerliche Gesichtspunkte wie steuerlichen Pflichten und die in den Städten Hamburg und München festgesetzte Zweitwohnungssteuer zu beachten.
Herr Rechtsanwalt Hermes, auch Fachanwalt für Steuerrecht, aus München, hilft Ihnen gerne legale Lösungen bei der Nutzung des Wohnraums als Ferienwohnung zu finden.
Kontakt:
Patrick Hermes
Rechtsanwalt
auch Fachanwalt für Steuerrecht
Luisenstr. 25
80333 München
Tel.: 089-592033
Telefax: 089-594187
E-Mail: info@kanzlei-hermes.com
Die Kanzlei in München für Mietrecht, Zweitwohnungssteuerrecht, Erbrecht und Vereinsrecht
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