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Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen im Mietverhältnis - Urteil des BGH vom 12.7.2013
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Der Vermieter darf im Mietvertrag nicht einen von ihm selbst einzuholenden Kostenvoranschlag eines Malerunternehmens zur verbindlichen Grundlage für die vom Mieter zu übernehmenden Kosten erklären. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin aus Anlass eines Urteils des Bundesgerichtshofs vom 12.7.2013 (VIII ZR 285/129).
Ausgangslage:
Grundsätzlich trifft nicht den Mieter, sondern den Vermieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Diese Verpflichtung kann im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen werden, mit der Folge dass der Vermieter seinerseits vom Mieter die Durchführung verlangen kann. Bei der Formulierung sollte der Vermieter aber nicht übertreiben. Will der Vermieter möglichst hohe Kosten auf den Mieter abwälzen, erreicht er häufig genau das Gegenteil. Die Klausel ist wegen entsprechender Benachteiligung des Mieters unwirksam. Damit fällt die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Vermieter zurück.
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat sich in seinem Urteil vom 12.7.2013 (VIII ZR 285/129) mit einer solchen Klausel zu Überwälzung der Schönheitsreparaturen befasst. Er hat die Klausel Medienberichten zufolge als unwirksam angesehen. Die Klausel sah vor, dass der Vermieter einen Kostenvoranschlag eines Malerunternehmens einholen konnte und im Rahmen der Quotenklauseln bestimmt wurde, dass, der Mieter auf der Basis dieses Kostenvoranschlags die Kosten für die Schönheitsreparaturen anteilig zahlen sollte. Soweit die Medienberichten stimmen, hätte diese Klausel zur Folge, dass die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Mieter insgesamt unwirksam wird.
Bewertung:
Man muss die genaue Begründung des Urteils abwarten, um die Reichweite bestimmen zu können. So genannte Quotenklauseln sind regelmäßig ohnehin unwirksam. Allerdings hat dies zunächst nur zur Folge, dass die Quotenklausel unwirksam ist, d. h. der Mieter muss nur renovieren, wenn die Schönheitsreparaturen tatsächlich fällig sind. Vorliegend wäre dann den Medienberichten zufolge sogar die gesamte Überwälzung unwirksam. Für den Mieter natürlich ein erfreuliches Ergebnis, weil er gar nichts zahlen müsste bzw. nicht renovieren müsste.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Übertreiben Sie es nicht bei den Formulierungen der Pflichten des Mieters im Mietvertrag. Wer sich hier zu weit von den gesetzlichen Regelungen entfernt, riskiert am Ende völlig leer auszugehen. Wählen Sie Formulierungen, die bereits höchstrichterlich abgesegnet sind. Davon gibt es zwischenzeitlich eine Menge.
Fachanwaltstipp Mieter:
Bevor Sie Arbeiten durchführen sollten Sie immer prüfen, ob Sie überhaupt dazu verpflichtet sind. Wer nämlich Arbeiten ausführt, muss dies auch fachgerecht erledigen. Häufig monieren Vermieter später die Qualität der Arbeit. Besonders ärgerlich ist es für den Mieter, wenn er hinterher feststellt, dass er gar nicht hätte renovieren müssen. Da es nun aber einmal gemacht hat, muss es auch fachgerecht sein. Mancher Mieter hat dann schon doppelt gestrichen, bzw. gezahlt.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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