Verwaltungsmaßnahmen und Änderungen in der spanischen Miteigentümergemeinschaft

In spanischen Immobilienrecht des Código Civil (CC) wird die Miteigentümergemeinschaft in Artikel 396 ff. geregelt. Grundsätzlich sind die Miteigentümer der Immobilie jedoch verpflichtet durch Vereinbarungen untereinander die Rechte und Pflichten festzulegen. In den anderen Fällen wird auf Artikel 392 ff. CC zurückgegriffen. Diese Regelungen beziehen sich auf kleine Miteigentumsgemeinschaften. Bei größeren Miteigentümergemeinschaften findet dann das spanische Immobilienrecht des Ley de Propiedad horizontal (LPH) Anwendung. 

Bei Miteigentümergesellschaften nach Artikel 396 ff. CC kann die Beteiligung sämtlichen Kosten z.B. Steuern, Wartungsarbeiten und Hypotheken und anderen die zur Erhaltung der Sache dienen von jedem Miteigentümer verlangt werden. Die Höhe des Betrages richtet sich nach der entsprechenden Eigentumsquote. Eine Befreiung ist nur durch Verzicht des Gemeinschaftsanteils möglich.

Grundsätzlich kann die Mehrheit der Eigentümer, gemäß Artikel 398 CC,  Verwaltungsmaßnahmen beschließen. Solange keine erheblichen Nachteile für die Miteigentümer entstehen, richtet sich die Entscheidung nach der Mehrheit.

Änderungen die unter Artikel 397 CC fallen bedürfen nur nach dem Einstimmigkeitsprinzip vorgenommen werden, d.h. wenn alle Mitglieder zustimmen. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob die Änderungen von Vorteil sind. Unter Artikel 397 CC fallen sämtliche Rechtsänderungen, d.h. Veräußerungen der Sache, Begründungen dinglicher Rechte oder Belastungen am Gemeinschaftsgut. Außerdem erfasst sind dauerhafte materielle Veränderungen am Gemeinschaftsgut. Sämtliche  Verfügungen, die nicht einstimmig erfolgen, aber unter Artikel 397 CC fallen sind aufgrund fehlender Verfügungsmacht nichtig. Der gutgläubige Erwerb ist dennoch möglich. 

Es gilt eine Abgrenzung der Verwaltungsmaßnahmen (Artikel 398 CC) und der Änderungen (Artikel 397 CC) vorzunehmen. Hierbei sind durch die Lehre und Rechtsprechung Abgrenzungen vorgenommen worden: 

Verwaltungsmaßnahmen beziehen sich auf die vorübergehende Erhaltung, den Gebrauch und die Verwertung der Sache. Es sind vorübergehende Nutzungen erfasst, die die Aufnahme der ursprünglichen Nutzung ermöglichen. Beispiele hierfür sind Verpachtungen der Immobilie mit einer maximalen Laufzeit von 6 Jahren (vgl. DGRN/DGSJFP, 01.09.2020), eine nicht langfristige Vermietung (AP Valencia, Abschnitt 8, 27.1.2020; AP Las Palmas, Abschnitt 3, 28.7.2016; AP Segovia, Abschnitt 1, 30.12.2013) oder auch Instandhaltungsarbeiten zum Erhalt der Immobilie, die die Miteigentümer nicht behindern (AP Madrid, Abschnitt 14, 14.7.2009).  Im Gegensatz dazu sind Änderungen eine dauerhafte, endgültige und unumkehrbare Umgestaltung der Sache. Beispielsweise Baumaßnahmen, die die Räumlichkeit verändern (TS, Erste Zivilkammer, 19.9.1997; AP Guipúzcoa, Abschnitt 2, 25.9.2020) oder ein für 30 Jahre geschlossener Mietvertrag, der als Verfügungshandlung gilt (AP Segovia, Abschnitt 1, 22.9.2017).