Vorsicht bei Mietminderung – Kündigung droht!

Wichtiges Druckmittel für Mieter und zugleich häufigster Streitpunkt mit Vermietern in Deutschland ist sicherlich die Minderung der Miete bei Mängeln. Die gesetzlichen Bestimmungen sehen vor, dass bei Mängeln der Mietsache die Miete gemindert ist. Der Mieter muss die Mängel dem Vermieter anzeigen und kann dann entsprechend weniger zahlen. Allerdings kann sich eine solche Minderung auch zum Bumerang entwickeln, wie der Bundesgerichtshof in Karlsruhe nun festgestellt hat.

Ein neues Urteil (Az.: VIII ZR 138/11) hat ein enormes Risiko für Mieter aufgezeigt: Wer seine Miete auf eigene Faust mindert und dabei bei der Begründung irrt, kann vom Vermieter gekündigt werden!

Was war passiert?

Im aktuellen Fall hatten Mieter eines Einfamilienhauses ihren Vermietern Schimmel und Kondenswasser wegen „baulicher Mängel" angezeigt und die Miete eigenhändig gemindert. Über den Zeitraum eines Jahres entstand ein Mietrückstand in Höhe von rund zwei Monatsmieten, woraufhin die Vermieter fristlos kündigten. Im Gerichtsverfahren stellte sich dann heraus, dass sowohl Schimmel als auch Kondenswasser nicht auf bauliche Mängel, sondern auf das Lüftungsverhalten der Mieter zurückzuführen waren. Konkret hatten die Mieter zwei Aquarien und ein Terrarium mit Schlangen in der Wohnung installiert - aufgrund der erhöhten Luftfeuchtigkeit hatte sich das Risiko der Schimmelbildung drastisch erhöht.

Der BGH kam daher zu dem Ergebnis, dass die Kündigung berechtigt war; die Mieter müssen ausziehen.

Minderung als Drohung - nicht ohne Anwalt!

Das Urteil begünstigt Vermieter und zeigt, dass Mieter keinesfalls leichtfertig und auf eigene Faust die Miete mindern sollten. Liegen die Mängel nicht im Verantwortungsbereich des Mieters, so ist die Minderung zwar ein gutes und berechtigtes Mittel, um den Vermieter unter Handlungsdruck bei der Mängelbeseitigung zu setzen, allerdings liegt entsprechend dem aktuellen Urteil das Risiko des Irrtums über die Ursache des Mangels eindeutig beim Mieter. Deshalb sollten Mieter bei gravierenden Mängeln vor der eigenmächtigen Minderung der Miete unbedingt einen Anwalt konsultieren.

Rechtsanwalt Oliver Schöning

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Familienrecht

http://www.gks-rechtsanwaelte.de