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Vorsicht Mieter: Fristlose Kündigung des Mietvertrages auch bei veralteten Mietrückständen möglich
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Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (BGH VIII ZR 296/15) entschieden, dass Vermieter das Recht haben, ihren Mietern auch Monate nach einem bekannt gewordenen Kündigungsgrund, wie z.B. Zahlungsverzug, fristlos zu kündigen. Es gibt keine festgelegte Zeitspanne, innerhalb derer eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden muss. Diese Entscheidung stärkt die Position der Vermieter erheblich, birgt jedoch für Mieter das Risiko, dass sie auch noch lange Zeit nach einem Verstoß unerwartet ihre Wohnung verlieren könnten, da die Rechtssicherheit für sie dadurch abnimmt. Es wird betont, dass eine fristlose Kündigung nach längerer Zeit dem eigentlichen Zweck der unverzüglichen Beendigung des Mietverhältnisses entgegenstehen könnte. Im Vergleich dazu ist im Arbeitsrecht eine außerordentliche Kündigung an eine Frist von zwei Wochen gebunden, wodurch Arbeitnehmer besser geschützt sind als Mieter. Trotz der grundsätzlichen Möglichkeit zur fristlosen Kündigung für Vermieter sind diese Kündigungen nicht immer wirksam, weshalb betroffenen Mietern geraten wird, sich rechtlich beraten zu lassen.
Ich helfe Ihnen gerne.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine fristlose Kündigung des Mietvertrages auch dann zulässig und begründet sein kann, wenn der Grund für die Kündigung schon länger zurückliegt (BGH VIII ZR 296/15). Das Urteil stärkt alle Vermieter, denen nunmehr auch Monate nachdem sie erfahren haben, dass der Mieter beispielsweise den Mietzahlungen nicht nachgekommen ist, noch die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung offensteht. Zahlreiche Mieter und der Mieterbund kritisieren die Entscheidung.
Im vorliegenden Fall war eine Küsterin einer katholischen Kirchengemeinde ihrer Mietzahlung für zwei Monate (Februar und April) zu Beginn des Jahres nicht nachgekommen. Auf eine Mahnung des Vermieters, der katholischen Kirche, reagierte die Mieterin nicht. Sodann kündigte ihr die Kirche gegen Ende des Jahres (November) fristlos das Mietverhältnis – zu Recht sagt jetzt der BGH. Dieser führt dazu aus, dass es keine einzuhaltende Zeitspanne gebe, innerhalb welcher die fristlose Kündigung ausgesprochen werden müsse. Andere Vorschriften seien auf diesen konkreten Fall nicht übertragbar. Auch die Annahme der Mieterin, dass das Kündigungsrecht verwirkt sei, treffe hier laut BGH nicht zu. Eine Verwirkung komme nur dann in Betracht, wenn der Vertragspartner nicht mehr ernsthaft mit einer Kündigung rechnen musste. Hier verschickte der Vermieter allerdings eine Mahnung; die Mieterin musste folglich mit der Kündigung rechnen.
Für Mieter kann das Urteil durchaus problematisch sein
Für Vermieter wird es erheblich leichter, ihren Mietern eine fristlose Kündigung auszusprechen. Es spielt keine Rolle, dass der Grund für diese Kündigung schon lange zurückliegt. Kritiker betonen, mit der fristlosen Kündigung zeige der Vermieter normalerweise an, dass dieser eine sofortige Beendigung des Mietverhältnisses anstrebe, weil ihm eine Kündigung mit gesetzlicher Frist unter den konkreten Umständen nicht zuzumuten sei. Eine fristlose Kündigung nach längerer Zeit umgehe damit den eigentlichen Sinn und Zweck der fristlosen Kündigung, das Mietverhältnis anlässlich der vorliegenden Situation unverzüglich zu beenden.
Anders als im Mietrecht, kann beispielsweise im Arbeitsrecht die außerordentliche (fristlose) Kündigung eines Dienstverhältnisses nur innerhalb von zwei Wochen erfolgen. Eine außerordentliche Kündigung nach mehreren Monaten ist hier im Gesetz nicht erlaubt (§ 626 Abs. 2 S.1 BGB). Der Arbeitnehmer ist in diesem Fall also deutlich besser geschützt als der einfache Mieter.
Nach nicht erfolgten Mietzahlungen hat der Vermieter also über einen gewissen Zeitraum die Möglichkeit, das Mietverhältnis jederzeit fristlos zu kündigen. Mietern entgeht dadurch wohl die Rechtssicherheit; sie müssen auch nach schon länger zurückliegenden wichtigen Gründen für eine Kündigung, wie z. B. der Zahlungsverzug der Miete, unter Umständen mit der sofortigen fristlosen Kündigung rechnen und können so ihre Wohnung schnell verlieren.
Fristlose Kündigung längst nicht immer wirksam
Doch Mieter sollten nicht pauschal zurückschrecken. Denn fristlose Kündigungen durch den Vermieter sind nur in speziellen Fällen zulässig und nicht immer wirksam. Falls Ihnen als Mieter fristlos gekündigt wurde, lohnt es sich nicht selten diese Kündigung genauer auf die Wirksamkeit überprüfen zu lassen. Falls Sie sich beraten lassen möchten, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Nehmen Sie einfach mit mir telefonischen oder schriftlichen Kontakt auf und wir nehmen uns Ihrem Problem an.
Oliver Schöning
Rechtsanwalt
Online-Beratung bei RA Oliver Schöning: https://anwalt-schoening.de
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