Wärmecontracting - Sprunghaft gestiegene Heizkosten
Immer wieder stellen Mieter fest, dass von einem Jahr zum anderen die Bezugskosten für die Heiz- und Warmwasserversorgung sprunghaft gestiegen sind und es keine plausible Erklärung für die Verteuerung gibt. In der Heiz- und Warmwasserabrechnung des Vermieters findet sich oft nur die Angabe, dass für so und so viele Kilowattstunden ( KWh ) oder Megawattstunden ( MWh ) so und so viel EURO Kosten angefallen sind. Äußerlich sieht dies z.B. wie die Abrechnung des bezogenen Brennstoffes Erdgas aus.
Es wird immer wieder übersehen, dass stark gestiegene Bezugskosten für Heizung- und Warmwasser ihre Ursache in einer Umstellung der Versorgungsart auf Nahwärmecontracting - Wärmecontracting haben kann.
Leider sind einige Contractingvertragsmodelle unseriös und führen zu einer einseitigen Benachteiligung des Mieters. Immer wieder besteht der greifbare Verdacht, dass die Contractingunternehmen an den Vermieter für den Abschluss des Vertrages ein Kick-Back zahlen. Die Rechtsprechung einschließlich des Bundesgerichtshofes steht dem Treiben recht hilflos gegenüber, weil die Rechtsordnung auf Zweipersonenbeziehungen mit ihrem natürlichen Interessengegensatz ausgerichtet wurde, nicht jedoch auf Dreipersonenbeziehungen: Der Vermieter vereinbart mit dem Wärmecontractor einen Preis und der Mieter soll die Kosten tragen, ohne dem Wärmecontracting ausdrücklich zugestimmt zu haben und ohne Einfluss auf die Ausgewogenheit des jeweiligen Modells zu haben. Im Extremfall fallen ohne Verbesserung an der Beheizung oder Verbesserungen der Energieeffizienz bis zu 60 % höhere Kosten an, weil die zentrale Heizungsanlage nicht mehr in Eigenbetrieb des Vermieters läuft, sondern ein Dritter eingeschaltet wurde, der Wärme liefert.
Der Contractor muss nicht in die Heizungsanlage investiert haben und es müssen auch keine Vorteile für den Mieter entstehen, die das stark gestiegene Kostenniveau ausgleichen würden. Es ist rechtlich nicht einmal erforderlich, dass mit der Umstellung eine Steigerung der Energieeffizienz einhergeht.
In einem solchen Fall gibt es nur wenige brauchbare Verteidigungen des Mieters. Er kann praktisch nicht mit Erfolg argumentieren, dass die Umstellung zu unangemessen hohen Kosten führt und die Umstellung auf Wärmecontracting gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstößt, auch wenn dies theoretisch denkbar wäre. Die von der Rechtssprechung angewandten Kriterien sind lebensfremd.
Wird das Mietobjekt bereits bei Beginn des Mietverhältnisses mittels Wärmecontracting versorgt, so hat der Mieter dies hinzunehmen, er rutscht in das Versorgungsverhältnis hinein.
Bei einer nachträglichen Umstellung muss der Mieter zwar theoretisch zustimmen, praktisch wird er dies jedoch häufig unbewusst getan haben. Der Mieter sollte dann prüfen, ob im Vertrag die Umstellung nicht vorgesehen ist, in dem die Aufzählung der umlegbaren Kostenarten im Mietvertrag nicht auch auf Wärmecontracting verweist. Dies kann leider auch dadurch geschehen, dass der Vermieter sich einfach auf die Betriebskostenumlageverordnung bezieht. Wenn allerdings die Umstellung auf Wärmecontracting nicht vertraglich geregelt ist, weil es sich beispielsweise um einen sehr alten Mietvertrag aus den 80er Jahren mit einem Verweis auf eine alte Fassung des Gesetzes handelt, welches kein Wärmecontracting kannte und im Mietvertrag auch sonst kein Umstellungsrecht geregelt ist oder in einem neueren Vertrag der allgemeine Verweis auf die Betriebskostenumlage-verordnung fehlt und im Mietvertrag das Wärmecontracting nicht aufgezählt wurde, hat der Mieter der Umstellung nicht vertraglich zugestimmt und braucht die erhöhten Kosten nicht zu tragen.
Ansonsten kann man nur den Rat geben, den Mietvertrag zu kündigen und sich vom neuen Vermieter vertraglich zusichern zu lassen, dass die Wohnung weder durch einen Contractor versorgt wird noch eine Umstellung erfolgen wird.
Stephan Lengnick
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