Wann fällt die Quotenabgeltungsklausel?

Die Allermeisten werden fragen: Quoten-Was …? – Gemeint ist die Regelung in Mietverträgen, die den Mieter verpflichtet, während eines noch nicht abgelaufenen Schönheitsreparaturintervalls zeitanteilig die Kosten für eine künftige Renovierung der Wohnung zu tragen.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat sich mit der Frage mehrfach befasst. Während er ursprünglich die Klausel für wirksam hielt (so noch in Az.: VIII ZR 215/03), änderte er seine Meinung mit der Entscheidung Az.: VIII ZR 95/07. Auch in einer weiteren Entscheidung hat er die ihm vorgelegte Klausel verworfen, ohne allerdings die Möglichkeit der zeitanteiligen Umlage generell in Frage zu stellen, auch wenn die Anforderungen immer höher geschraubt wurden, sodass letztlich die Frage der Nachvollziehbarkeit und damit der Transparenz im Raume steht.

Umso mehr lässt ein Beschluss des BGH vom 22.01.2014 (Az.: VIII 352/12) aufhorchen, mit dem der BGH eine mündliche Verhandlung wiedereröffnet. Wohl gemerkt, es liegt noch kein Urteil vor. Aber das höchste deutsche Zivilgericht möchte erneut über eine Sache verhandeln, weil man mittlerweile ernsthafte Zweifel an der Möglichkeit zu haben scheint, derartiges überhaupt in AGB-Verträgen (d.h. diese Regelungen werden für eine Vielzahl von Verträgen verwendet) vereinbaren zu können. So heißt es in dem Beschluss u.a.:

„Es ist jedoch fraglich, ob sich auf der Grundlage des tatsächlichen Zustands der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses eine realistische Feststellung dazu treffen lässt, welcher hypothetischen Nutzungsdauer bei normaler Nutzung der bei Beendigung des Mietverhältnisses bestehende Abnutzungsgrad der einzelnen Wohnräume entspricht und ob darüber hinaus eine empirische Prognose über den (hypothetischen) Zeitpunkt des voraussichtlich eintretenden Renovierungsbedarfs bei unterstellter Fortdauer des tatsächlichen Nutzungsverhaltens des Mieters zuverlässig möglich ist oder ob dies nicht vielmehr einer Fiktion gleichkommt. Darin könnte eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gesehen werden.“

Es bedarf keiner besonderen prophetischen Gabe, hier herauszulesen, dass der BGH in Kürze wohl eine Entscheidung treffen wird, mit der er die sog. Quotenabgeltungsklauseln endgültig verwerfen wird.

Fazit

Daher sollten Vermieter getrost auf diese Regelung in Verträgen verzichten. Mieter indes müssen sich darauf einstellen, dass die Vermieter angesichts der derzeitigen Marktsituation in Dresden dann diese Kosten in der Kalkulation ihrer Mietpreise bei der Neuvermietung mit berücksichtigen. So hat sich schon manch vermeintlich mieterfreundliche Entscheidung letztlich als auf lange Sicht gesehen nachteilig herausgestellt.

RA Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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