Was sind Kleinreparaturen und muss der Mieter sie übernehmen?

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache nicht nur in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, sondern er hat sie auch während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Grundsätzlich ist es daher Sache des Vermieters, die Wohnung instand zu halten und Reparaturen durchzuführen.

Häufig begegnen einem in Mietverträgen allerdings Klauseln, welche sich mit sog. Kleinreparaturen befassen. Hierher gehören alle Schäden an Dingen, die der Mieter tagtäglich benutzt, die er aber nicht vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt hat. Beispiele wären ein ausgeleierter Fenstergriff, ein kaputter Lichtschalter, ein tropfender Wasserhahn, ein gerissener Rollladengurt etc. 

Kleinreparaturklauseln sehen in aller Regel vor, dass der Mieter die Kosten dafür zu tragen hat. Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter die Kleinreparatur beauftragen oder gar selbst durchführen muss. Vielmehr ergibt sich nur ein Zahlungsanspruch des Vermieters gegen den Mieter.

Der Zahlungsanspruch hängt allerdings davon ab, ob eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart wurde. Hierzu wurden von der Rechtsprechung zwei Grenzen gezogen, die beide gleichzeitig eingehalten sein müssen:

1. Die Kleinreparaturklausel muss klar bestimmen, wie hoch der maximale Betrag für eine einzelne Reparatur liegen darf. Die Gerichte sind sich über den Betrag nicht ganz einig. Die Grenze liegt – je nach Gericht – bei 75,00 € bis 100,00 € pro einzelne Reparatur.
2. Die zweite Grenze ist eine, welche nicht die einzelne Reparatur anbetrifft, sondern welche die Kosten aller Reparaturen innerhalb eines Jahres erfasst. Auch hier muss der Betrag nach oben gedeckelt sein – und zwar in Relation zur vereinbarten Miete. Ansonsten bestünde die Gefahr, dass der Vermieter eine Vielzahl von Kleinreparaturen innerhalb kurzer Zeit durchführen lässt und so den Mieter über die ohnehin zu zahlende Miete hinaus weiter finanziell belastet. Auch hier ist sich die Rechtsprechung nicht einig. Es werden aber Sätze von 6 – 8 % der Jahreskaltmiete genannt.

Hält eine Kleinreparaturklausel eine der beiden Grenzen nicht ein, so wird die ganze Klausel unwirksam mit der Folge, dass der Vermieter sämtliche Kosten für Kleinreparaturen selbst bezahlen muss und sie nicht an den Mieter weitergeben kann.