Bevor Sie sich zum Kauf einer selbst genutzten Eigentumswohnung entschließen, sollten sie sich darüber bewusst werden, welches wirtschaftliche Risiko sie hier eingehen.
Suggeriert wird zwar gerne, dass die monatlichen Belastungen nicht wesentlich steigen und anstelle von Mietzinszahlungen sie eben ihre Darlehensraten bedienen und so über die Jahre Eigentum schaffen und im Alter mietfrei wohnen. Verschwiegen werden aber die damit nach wie vor verbundenen Risiken, die in vielen Fällen Existenzen bedrohen können. Es ist nämlich ein Trugschluss, davon auszugehen, dass man im Alter dann in seinem abgezahlten Eigentum wohnt.
Jede 3. Ehe in Deutschland wird geschieden, vor Arbeitslosigkeit ist heute niemand mehr sicher, und es gehört heute zur geforderten beruflichen Mobilität, an einem anderen Ort arbeiten zu müssen. Alles Gründe, die einen zwingen können, sein Eigentum - teilweise unter Wert - wieder zu verkaufen zu müssen. Bevor sie sich also zum Kauf einer Wohnung entschließen, sollten sie genau prüfen und sich entsprechend beraten lassen, ob der Kaufpreis marktgerecht ist und sie im Falle eines späteren oder plötzlichen Verkaufes überhaupt die Chance haben, den Kaufpreis wieder erzielen zu können.
Weiterhin sollten sie sich bewusst sein, dass sie zukünftig als stolzer Eigentümer einer Eigentumswohnung letztendlich weniger Rechte als ein Mieter und mehr Verpflichtungen als ein Eigentümer eines Einfamilienhauses haben werden. Sie wohnen in einem Mehrfamilienhaus und haften für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der übrigen Miteigentümer.
In der Beratungspraxis hat sich gezeigt, dass viele Erwerber Kaufverträge abschließen, in denen wichtige Punkte nur unzureichend geregelt sind. Dies insbesondere vor dem Hintergrund, dass bei einem Kauf vom Bauträger kein Notar darauf hinweist, dass der Kaufvertrag nicht aus seiner Feder stammt, sondern vom Bauträger vorgegeben wird. Denken sie daran, jeder Vertrag ist verhandelbar und auch ein Bauträger hat ein wirtschaftliches Interesse, schnell zu einem Abschluss zu kommen. Aus diesem Grunde können sie davon ausgehen, dass jeder Vertrag verhandelbar ist. Ich kann ihnen daher nur dringend empfehlen, vor Abschluss den Vertrag durch einen Rechtsanwalt ihres Vertrauens überprüfen zu lassen.
In den einschlägigen Kaufverträgen wird gerne auf Regelungen in getrennten Urkunden verwiesen, wie z. B. Teilungserklärung und Bauausstattungsbeschreibung. Lassen sie sich auch diese Urkunden aushändigen und vergleichen sie insbesondere die Teilungserklärungen mit dem, was sie kaufen. Viele Teilungserklärungen entsprechen inhaltlich nicht dem, was gebaut und verkauft wird. Kaufen sie eine gebrauchte Eigentumswohnung, so müssen sie sich bewusst sein, dass sie im Wege der Rechtsnachfolge anstelle des bisherigen Eigentümers treten. Damit müssen sie sich alle bislang getroffenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zurechnen lassen und sie haften für rückständige Hausgelder des Verkäufers genauso wie für Verpflichtungen der übrigen Wohnungseigentümer. Aus diesem Grunde ist es dringend zu empfehlen, dass sie zumindest Einblick nehmen in die beim Verwalter geführte Beschlusssammlung und sich vom Verwalter eine Bestätigung geben lassen, ob und in welchem Umfang Hausgeldzahlungen offen sind.
Unabhängig von der Tatsache, ob sie eine neu errichtete oder eine gebrauchte Eigentumswohnung erwerben, lassen sie diese von einem Bausachverständigen auf Mängel überprüfen und ziehen sie Erkundigungen beim Verwalter ein, ob und in welchem Umfang Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen geplant bzw. beschlossen sind.
Was sie auf keinen Fall in einem Kaufvertrag akzeptieren sollten ist ein Haftungsausschluss für bauliche Mängel. Unabhängig davon, dass einem Verkäufer ein solcher Haftungsausschluss auch wenig nützt, denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist er verpflichtet, ungefragt auf bestehende Mängel hinzuweisen.
Um zukünftige Überraschungen möglichst zu vermeiden, sollten sie sich auch mit dem neuen Umfeld und ihren neuen Nachbarn vertraut machen, insbesondere auch wie ist die Altersstruktur. Wenn sie mit Kindern einziehen, ist der Ärger in vielen Fällen schon vorprogrammiert, wenn ansonsten nur kinderlose und ältere Miteigentümer in der Wohnanlage anzutreffen sind.
Ihr RA Lothar Eichholz
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