Welche Rechte habe ich als Mieter bei einem Mangel?

Als Mieter einer Wohnung oder eines Gebäudes hat man ein Recht darauf, dass der Vermieter die Mietsache in einem einwandfreien Zustand überlässt und erhält. "Einwandfrei" bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Mietgegenstand in einem Zustand sein muss, der den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht (§ 535 BGB).  Erfüllt der Vermieter diese Pflicht nicht, entstehen gegenläufige Rechte, z.B., wenn ein Mangel der Mietsache vorliegt. 

Ob ein Mangel vorliegt, beurteilt sich nach dem vertragsgemäßen oder vertraglich vorausgesetzten Gebrauch. 

Damit ist schon einmal klar: Der Vermieter schuldet nicht den optimalen Zustand der Mietsache, sondern eben nur den Zustand, wie er bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden bzw. vorausgesetzt worden war. Energetische Verbesserungsmaßnahmen (Außendämmung, verbesserte Fenster, Energieeffizienz, Solaranlagen usw.) gehören ohne gesonderte Vereinbarung nicht zum Pflichtprogramm des Vermieters. Erhöhte Energiekosten begründen nur in Ausnahmefällen einen Mangel der Mietsache.

Ein Mangel der Mietsache liegt immer dann vor, wenn sich während des Mietverhältnisses der Zustand erheblich zum Nachteil des Mieters verändert und aber auch nur dann, wenn der Mietgegenstand dadurch nicht mehr dem entspricht, was vertraglich vereinbart oder vorausgesetzt war. Maßgebend sind insoweit also die faktischen Nutzungsverhältnisse. Ein Mangel der Mietsache setzt vor allem voraus, - dass eine Abweichung des Ist- vom Soll-Zustand vorliegt - und dadurch der vertragsgemäße Gebrauch nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird,- den Mieter kein Verschulden an der Verschlechterung trifft und- der Mieter den Mangel angezeigt hat.

Schon auf dieser Ebene gibt es oftmals Streit über die Frage, ob ein Mangel überhaupt vorliegt und – wenn ja – wie er zu berücksichtigen ist. Hat der Mieter einen Mangel bei Vertragsschluss gekannt, sind damit im Normalfall alle Ansprüche ausgeschlossen. Als Vermieter sollte man also darauf achten, dass der Mieter die Mietsache sehr eingehend untersucht und diese Untersuchung auch zu Beweiszwecken protokollieren.

An die Adresse des Mieters richte ich den Hinweis, dass sich alle Rechte an der tatsächlichen Beeinträchtigung der faktischen Nutzung orientieren. Es macht also einen großen Unterschied, ob ein Abstellraum nicht benutzbar ist oder wesentliche Funktionsbereiche wie Küche oder Bad. Im eigenen Interesse sollte der Mieter bei der Besichtigung festgestellter Mängel ebenfalls protokollieren und deren Behebung vereinbaren. Ein entsprechendes Formular für eine Wohnungsübergabe finden Sie auf meiner Homepage www.rechtsaudit.de im Servicebereich.

Welche Rechte dem Mieter zustehen, bestimmt sich nach Maßgabe dieser Richtlinien. In Betracht kommen insbesondere:- Minderung der Miete (anteilig nach der Beeinträchtigung des Verbrauchs)- Schadensersatz (vor allem für Beschädigungen am Eigentum des Mieters).

Besonderheit im Mietrecht: Diese Ansprüche entstehen nicht erst mit der Mangelanzeige an den Vermieter, sondern bereits mit dem Auftreten des Mangels. Der Vermieter kann lediglich einwenden, dass die Schäden bei früherer Anzeige nicht oder nicht in diesem Umfang entstanden wären (Schadensminderungspflicht des Mieters). Die Beweislast liegt insoweit beim Vermieter! 

Weitere Besonderheit im Mietrecht:

Sobald sich der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels im Verzug befindet oder Sofortmaßnahmen unabweisbar notwendig sind, hat der Mieter die Möglichkeit, den Mangel auf Kosten des Vermieters zu beseitigen (§ 536a BGB). Juristen nennen das: Recht zur Selbstvornahme.

Für den Mieter stellt diese Möglichkeit ein extrem scharfes Schwert dar. Voraussetzung ist nur, dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung im Verzug ist. Das verlangt eine korrekte Mangelanzeige und eine angemessene Fristsetzung zur Beseitigung. Dazu gleich.

Damit der Mieter seine Rechte wahrnehmen und durchsetzen kann, sollte er bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Die wichtigste Anforderung in diesem Bereich ist es, den Sachverhalt so zu erfassen, dass er auch beweisbar ist.

Dazu verweise ich zunächst auf meinen Rechtstipp zum Thema "Beweissicherung". 

Hier nur folgendes in Kürze:

- Planskizze von den Räumen anfertigen

- Fotos mit Datumsnachweis und mit Maßstab im Bild (!)

- Zeugen hinzuziehen- Protokoll der Schadensaufnahme erstellen

- Sachverständige nur in Ausnahmefällen (in der Regel kein zulässiges Beweismittel)

- mehrere Angebote von Handwerkern einholen

Alle Unterlagen an den Vermieter schicken und den Vermieter zur Schadensbeseitigung bzw. Mängelbehebung auffordern. Dabei einen angemessenen Termin setzen, wobei Zeiten für die Arbeiten berücksichtigt werden müssen. 

Eine etwaige Mietminderung muss in diesem Zusammenhang noch nicht beziffert werden. Der Minderungsanspruch ist bereits mit Eintritt des Mangels entstanden. Strategisch günstig ist es, die Minderung erst einmal vorsichtig zu ermitteln und dann aber – nach Vorlage der Kostenanschläge und nach Verzugseintritt und Fristablauf - die Miete mit Blick auf das Recht zur Selbstvornahme auf Null zu kürzen bis der Betrag nach dem Kostenvoranschlag mit einem Risikozuschlag von 10 % aufgebraucht ist. 

Musterschreiben finden Sie ebenfalls auf meiner Homepage www.rechtsaudit.de im Servicebereich.

Spätestens nach der Mangelanzeige lohnt es sich, einen Anwalt einzuschalten. Die Beweissicherung sollten Sie besser dem Anwalt überlassen. Spätestens bevor Sie zweite Stufe zünden (Mietminderung, Zurückbehaltungsrecht, Selbstvornahme) sollten Sie sich unbedingt rechtlich beraten lassen. Die Anwaltskosten steigen durch eine frühzeitige Beratung nicht signifikant, aber Ihre Risiken sinken deutlich.