Weshalb die Baubeschreibung so wichtig ist und worauf es aus Anwaltssicht ankommt

Welche Leistungen die Hausbaufirma beim Neubau eines Hauses oder einer Wohnung erbringen muss, beschreibt im Detail die sogenannte Baubeschreibung. Die Baubeschreibung wird häufig auch als Bauleistungsbeschreibung bezeichnet. Sie sollte eine detaillierte Auflistung der Ausstattung des geplanten Neubaus, aber auch der Haustechnik und des Innenausbaus enthalten. Weshalb die Baubeschreibung beim Kauf einer Neubau-Immobilie so wichtig ist und worauf es dabei aus Anwaltssicht juristisch ankommt, erfahren Sie im nachfolgenden Rechtstipp.

Ungenaue oder unvollständige Baubeschreibung als Kostenfalle

Bei der Beratung von Immobilienkäufern, die beispielsweise ein noch zu errichtendes Haus oder eine noch zu erstellende Wohnung vom Bauträger kaufen, lassen wir uns zusätzlich zum Notarvertrag immer auch die Baubeschreibung vorlegen. Häufig zeigt sich dann, dass der Leistungsumfang und die Qualität der Ausstattung, Haustechnik und des Innenausbaus nur sehr ungenau oder unvollständig darin beschrieben ist. Unser Eindruck wird bestätigt durch Erhebungen von Verbraucherzentralen, die ebenfalls zu dem Ergebnis kamen, dass zahlreiche Baubeschreibungen mangelhaft, intransparent und für Verbraucher schwer verständlich sind. Das Problem dabei: Ist die Baubeschreibung ungenau, lückenhaft und intransparent, gehen Sie als Bauherr ein großes Risiko ein, dass Sie am Ende unerwartete Mehrkosten für den Bau des Hauses oder der Wohnung zahlen müssen oder nicht die Qualität verbaut wird, die Sie erwartet hatten, weil die Regelungen dazu in der Bauleistungsbeschreibung nicht eindeutig genug sind. Der im Notarvertrag vereinbarte Pauschalfestpreis für den Bau bezieht sich jedoch nur auf die Leistungen, die in der Baubeschreibung enthalten sind.

Damit der Haus- oder Wohnungsbau nicht zur Kostenfalle wird, sollten Bauherrn die ihnen vorgelegte Baubeschreibung ganz besonders gründlich prüfen. Wenn Sie die quantitativen und qualitativen Leistungsangaben in der Baubeschreibung selbst nicht beurteilen können, empfiehlt es sich, diese vor dem Vertragsabschluss von Fachleuten überprüfen zu lassen. Viele Verbraucherzentralen bieten einen solchen Service an, aber auch Bausachverständige und Architekten sind dafür die richtigen Ansprechpartner. Im Rahmen unserer Immobilienkaufvertragsprüfung werfen wir ebenfalls einen Blick auf die Baubeschreibung und geben Ihnen eine erste Einschätzung, wie wir aus Anwaltssicht den Umfang und die Qualität der einzelnen Leistungen beurteilen.

Worauf es aus Anwaltssicht bei der Baubeschreibung ankommt

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen dem Bau auf dem eigenen Grundstück und der Kauf einer Neubauimmobilie vom Bauträger. Sind Sie bereits Grundstückseigentümer und beauftragen einen Generalunternehmer, eine Fertighausfirma oder einen Architekten mit dem Bauvorhaben, dann handelt es sich um einen klassischen Verbraucherbauvertrag. Dieser muss auch nicht beim Notar beurkundet werden. Davon zu unterscheiden ist der Bauträgervertrag, bei dem Sie Haus oder Wohnung mitsamt Grundstück von einem Bauträger erwerben. Rechtlich gesehen handelt es sich dabei um einen gemischten Kauf- und Bauvertrag, der beurkundungspflichtig ist. Die Baubeschreibung ist in beiden Fällen der zentrale Bestandteil des Vertrages. Werfen Sie einen Blick in Artikel 249 § 2 EGBGB. Hier ist geregelt, welchen Mindestinhalt die Baubeschreibung haben muss.

Als Kunde erhalten Sie meistens eine standardisierte Baubeschreibung. Wenn Sie feststellen, dass diese Baubeschreibung Lücken, Unklarheiten oder sogar Widersprüche enthält, sollten Sie diese unbedingt vor Vertragsschluss mit Ihrem Vertragspartner besprechen und ergänzende Regelungen im Vertrag festhalten. Bedenken Sie, dass alles, was in der Baubeschreibung nicht klar definiert ist, ein Risiko für Sie darstellt und streitanfällig ist. Spätestens wenn Ihnen Mehrkosten in Rechnung gestellt werden, ärgern Sie sich, wenn die Baubeschreibung unvollständig oder ungenau formuliert ist und Sie mit den zusätzlichen Kosten nicht kalkuliert hatten. 

Unser Tipp: Verkaufsprospekte, Exposés, Pläne etc. sorgfältig aufbewahren

Jede Unklarheit oder Lücke in der Baubeschreibung ist für Sie als Bauherr ein Risiko. Schlimmstenfalls müssen Sie Mehrkosten übernehmen, mit denen Sie bei Auftragserteilung nicht gerechnet hatten. Die Baubeschreibung sollte die gesetzlichen Mindestanforderungen einhalten und die einzelnen Bauleistungen so konkret wie möglich formuliert sein. Wird eine juristische Auslegung der Regelungen in der Baubeschreibung im Streitfall erforderlich, kann es entscheidend auf die vor Vertragsschluss ausgehändigten Verkaufsprospekte, Exposés und Pläne ankommen. Deshalb unser Tipp: Bewahren Sie auch alle Unterlagen, die Ihnen vor dem Abschluss des Bau- oder Bauträgervertrag überreicht wurden, sorgfältig auf.