Widerruf von Darlehensverträgen - Umschulden ohne Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienfinanzierung

Gibt es eine Möglichkeit, ggf. ohne Vorfälligkeitsentschädigung aus einem Immobiliendarlehen herauszukommen oder generell Zinsen oder andere Kosten bei Krediten einzusparen? Die Antwort ist: Ja!

Fehlerhafte Widerrufsbelehrungen in Immobiliendarlehen oder auch bei anderen Krediten geben vielen Verbrauchern die Möglichkeit, noch viele Jahre nach Vertragsschluss einen Kredit vorzeitig aufzulösen. Denn: Ist die Widerrufsbelehrung falsch, startet die Widerrufsfrist nicht.

Der Widerruf des Kreditvertrags kann also jederzeit erklärt werden

Das von kreditgebenden Banken und Sparkassen als sogenannte „Vorfälligkeitsentschädigung“ in Rechnung gestellte Entgelt für die vorzeitige Ablösung von Immobilienkrediten hat in Deutschland – trotz der andauernden Niedrigzinsphase – im Vergleich zu anderen Ländern in Europa ein weit überdurchschnittliches Niveau erreicht.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Nach § 490 Absatz 2 Satz 3 BGB hat der Darlehensnehmer dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung eines Darlehensvertrages entsteht. Diesen Schaden nennt man heute „Vorfälligkeitsentschädigung“. Inwieweit einer Bank ein solcher Schaden tatsächlich entsteht, ist umstritten.

Zweifellos kann die Bank mit dem zurückgeführten Darlehen sofort einem Dritten einen neuen Kredit zur Verfügung stellen. Zudem sind die von den Banken vorgenommenen Berechnungen außerordentlich kompliziert und nur die wenigsten Darlehensnehmer werden in der Lage sein, die verlangte Entschädigung rechnerisch zu überprüfen.

Hintergrund ist unter anderem, dass die Banken nach der geltenden Rechtsprechung unterschiedliche Berechnungsarten anwenden dürfen. So ist zur Schadensermittlung nicht nur ein Vergleich von Kredit zu Kredit (Aktiv/Aktiv-Methode) möglich, sondern auch ein Abgleich von Kredit zur Neuanlage in Wertpapieren wie Pfandbriefen (Aktiv/Passiv-Methode). Da Pfandbriefe aber niedriger verzinst werden als Kredite, wird der Schaden, den der Kunde zu ersetzen hat, auf diese Weise schon rein rechnerisch erhöht. Nahezu alle deutschen Banken verwenden diese Art der „abstrakten Schadensberechnung“, die zu den überdurchschnittlich hohen Vorfälligkeitsentschädigungen führt.

Durch die berechnete Vorfälligkeitsentschädigung fallen dem Darlehensnehmer häufig viele tausend Euro zur Last, je nach Höhe und Restlaufzeit bzw. Festzinszeitraum des Darlehens. Dies macht eine vorzeitige Ablösung oder Kündigung des Darlehens in den meisten Fällen unwirtschaftlich.

Ein möglicher Ausweg kann der Widerruf des Darlehensvertrages sein!

Wird das Darlehen von einer Privatperson und nicht von einem Unternehmer abgeschlossen, handelt es sich um ein sog. Verbraucherdarlehen. Dies gilt für sämtliche Darlehensarten, also nicht nur für Anschaffungsdarlehen (z. B. für den Autokauf), sondern auch für Immobiliendarlehen. Wichtig ist lediglich, dass der Darlehensnehmer „Verbraucher“ (i.S.v. § 13 BGB) ist.

Bei einem Verbraucherdarlehen steht dem Darlehensnehmer ein Widerrufsrecht zu und über dieses muss die Bank oder Sparkasse ausdrücklich den Kunden „belehren“.

Die gesetzlichen Anforderungen an die Widerrufsbelehrung sind in den §§ 355 ff. BGB normiert. Eine ordnungsgemäße Belehrung ist danach an eine Reihe von Voraussetzungen geknüpft, die von der Rechtsprechung in den letzten Jahren weitere Konkretisierungen erfahren hat.

Anforderungen an Widerrufsbelehrung.

Die Widerrufsfrist beginnt frühestens mit dem Erhalt einer ordnungsgemäßen Widerrufsbelehrung. Eine Widerrufsbelehrung muss danach eine deutliche Belehrung über die wesentlichen Rechte und Pflichten enthalten.

Aktuelle Rechtsprechung des BGH zur Widerrufsbelehrung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15.08.2012 (Az.: VIII ZR 378/11) seine bisherige Rechtsprechung zu den Anforderungen an die eine Widerrufsfrist in Gang setzende Widerrufsbelehrung nochmals konkretisiert. Es geht hier insbesondere um den Fristbeginn des Widerrufsrechts für den Kunden. Der BGH hat in dem konkreten Fall entschieden:

• Eine Widerrufsbelehrung, die den Hinweis enthält, dass die Frist für den Widerruf „frühestens mit Erhalt dieser Belehrung” beginne, genügt wegen der Verletzung des Deutlichkeitsgebots nicht den Anforderungen des § 355 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. und macht die Widerrufsbelehrung fehlerhaft.
• Folge der Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung ist grundsätzlich ein unbefristetes Widerrufsrecht, solange der Vertrag noch nicht vollständig erfüllt ist. Da es keine Regelung für das Widerrufsrecht gibt, kann sie auch noch danach gelten.
• Eine Ausnahme hiervon gilt nur dann, wenn die vollständige Musterwiderrufsbelehrung nach einer entsprechenden Verordnung verwendet worden ist.

Darlehensnehmern von Verbraucherdarlehen (Anschaffungsdarlehen oder Immobilienkredite) eröffnet sich durch eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung die Möglichkeit, sich vom Kreditvertrag zu lösen. Der Widerruf kann auch noch viele Jahre nach Abschluss der Immobilienfinanzierung oder anderer Darlehen erfolgen.

Wann ist eine Widerrufbelehrung fehlerhaft?

Die Fehlerhaftigkeit der Widerrufsbelehrung kann sich z. B. aus der Verwendung des Wortes „frühestens” (wie in dem BGH-Fall) oder auch anderen Belehrungsmängeln immer dann ergeben, wenn die von der Bank verwendete Widerrufbelehrung textlich von der gesetzlich vorgeschriebenen „Musterwiderrufbelehrung“ abweicht.

Allerdings ist die Rechtslage in jedem Einzelfall sehr genau zu prüfen, insbesondere da seit dem Jahr 2002 bis heute die Musterwiderrufsbelehrung 8-mal geändert wurde.

Was bringt ein Widerruf für Vorteile?

Bei der aktuellen Zinssituation kann z. B. bei langjährigen Baufinanzierungen viel Geld gespart werden: Es besteht die Möglichkeit, sich von einem älteren und zu einem höheren Zinssatz abgeschlossenen Darlehensvertrag (auch Forward-Darlehen) durch Widerruf zu lösen. 

Für die erforderliche Neufinanzierung können dann die aktuell günstigen Zinssätze genutzt werden. Des Weiteren muss der Verbraucher zwar auch bei Widerruf der Bank die vertraglich vereinbarten Zinsen zahlen, aber auch die Bank muss im Gegenzug für die bereits erhaltenen Tilgungsraten Zinsen an den Verbraucher zahlen, was wiederum zu einem erheblichen finanziellen Vorteil für den Verbraucher führen kann. Darüber hinaus bleibt dem Verbraucher auch noch die Möglichkeit, die an die Bank zu zahlenden Zinsen zu reduzieren, wenn es ihm gelingt, nachzuweisen, dass die „marktüblichen Zinsen“ günstiger waren, als die vertraglich vereinbarten. In diesem Fall stehen der Bank nämlich „nur“ die „marktüblichen Zinsen“ zu.

Weitere Kosten und eine Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank oder Sparkasse bei wirksamem Widerruf ebenfalls nicht geltend machen.

Auch wenn die Bank dem Darlehensnehmer gekündigt hat, ist ein Widerruf noch möglich. Wurde der Darlehensvertrag von der Bank oder Sparkasse gekündigt, erfolgt in der Regel ein negativer Schufa-Eintrag, was eine neue Finanzierung deutlich erschwert oder nahezu unmöglich macht. Erfolgt jedoch ein wirksamer Widerruf des Darlehensvertrags muss die Bank auch die negative Schufa-Meldung zurücknehmen.

Was ist bei einem Widerruf zu beachten?

Zunächst sollte man die rechtlichen Chancen eines möglichen Widerrufs durch einen Fachmann prüfen lassen.

Dann sollte der Widerruf auch taktisch gut vorbereitet sein. Denn widerruft man ein Darlehen, ist der erhaltene Darlehensbetrag innerhalb von 30 Tagen an die Bank zurückzuzahlen. Man sollte also bereits vor Erklärung des Widerrufs eine verbindliche alternative Finanzierungszusage besitzen, anderenfalls kann die Vorgehensweise üble Folgen haben. Man kann natürlich den Widerruf gegenüber der Bank auch erst einmal nur „androhen“ und nicht gleich (verbindlich) erklären. Dann besteht jedoch die Gefahr, dass die Bank kurzfristig nachbelehrt und damit die Widerrufsfrist in Gang setzt, um den Kunden zeitlich unter Druck zu setzen.

Es lohnt sich deshalb, den Finanzierungsvertrag von einem Fachmann prüfen zu lassen und mit diesem die weitere Vorgehensweise im Detail zu planen, wenn ein Widerruf des Darlehensvertrages möglich ist.

Bei Fragen können Sie sich gerne an uns wenden. Wir beraten oder vertreten Sie bundesweit.