Wie kann ich als Vermieter fristlos kündigen?

Wie kann ich als Vermieter fristlos kündigen?

Viele Vermieter denken, dass sie einem Mieter nicht fristlos kündigen können oder dies ausschließlich bei Zahlungsrückständen möglich sei.

Richtig ist, dass sowohl der Mieter als auch der Vermieter das Recht haben, den Mietvertrag außerordentlich zu kündigen, wenn bestimmte wichtige Gründe vorliegen.

Solche ergeben sich aus § 543 BGB, der jedoch nicht sehr konkret ist.

Im Ergebnis gibt es folgende Gründe, die einen Vermieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen:

• Zahlungsverzug – keine Zahlungen 
• Zahlungsrückstand – nicht pünktliche Zahlungen
• Gefährdung der Mietsache durch den Mieter
• Unberechtigte Gebrauchsüberlassung an Dritte
• Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses
• Nachhaltige Störung des Hausfriedens

Für den Vermieter ist rein wirtschaftlich betrachtet sicherlich in erster Linie die pünktliche und vollständige Mietzinszahlung ausschlaggebend.

1. Voraussetzung für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bei Zahlungsverzugist:

Die Mietzahlung erfolgt für zwei aufeinanderfolgende Termine gar nicht oder nur teilweise nicht. Die Höhe der Teilzahlungen darf dabei nicht unerheblich sein und muss dann mindestens eine Bruttokaltmiete übersteigen, d. h., die (Netto-)Kaltmiete zzgl. Betriebskosten (ohne Heizkosten). Hierbei reicht schon der Betrag der Bruttokaltmiete plus € 0,01 aus.

Zu beachten ist, dass dem Mieter kein Recht auf Mietkürzungen zusteht!

Eine vorherige Abmahnung ist nicht erforderlich, wenn die Fälligkeit der Mietzahlungen im Mietvertrag kalendermäßig geregelt ist.

Für eine genaue Berechnung und Berechtigung zur Kündigung vereinbaren Sie einen Termin mit mir.

2. Wenn der Mieter die Mietzahlungen fortwährend nicht pünktlich leistet, steht dem Vermieter auch ein Kündigungsrecht zu.

Erforderlich ist ein Gesamtmietrückstand von zwei Monatsmieten. Wie sich der gesamte Mietrückstand zusammensetzt, ist unerheblich, dies kann auch aus vielen Teilbeträgen entstanden sein.

Eine Zahlung, die unter Vorbehalt steht, ist in der Höhe als geleistet anzusehen, in der sie erfolgt ist. Ein Rückstand für den Teil, der unter den Vorbehalt gestellt worden ist, ergibt sich hieraus nicht.

Für eine genaue Berechnung und Berechtigung zur Kündigung vereinbaren Sie einen Termin mit mir.

3. Der Mieter kommt seiner vertraglichen Verpflichtung zur Ausübung der Sorgfalt gegenüber der Mietsache nicht ausreichend nach und vernachlässigt dadurch die Wohnung, was zu einer Gefährdung der Mietsache führt.

Zu einer Kündigung ist der Vermieter aber erst dann berechtigt, wenn die Sorgfaltspflichtverletzung des Mieters die Mietsache in erheblichem Maße gefährdet.

Hier werden oftmals Beispiele angeführt, die bereits bei verständiger Würdigung, den Schluss auf eine erhebliche Gefährdung zulassen. Denn in der Regel ist dies eine Entscheidung nach den Umständen des Einzelfalls. Wichtig ist jedoch, dass allein die Gefährdung für eine fristlose Kündigung bereits ausreichend sein kann. 

Da es sich aber um ein Verhalten des Mieters handelt, dass er u. U. Ändern könnte, ist in diesen Fällen eine Abmahnung mit angemessener Fristsetzung zur Änderung des Verhaltens erforderlich.

Lassen Sie sich hierzu im Einzelnen beraten und vereinbaren Sie einen Termin mit mir!

4. Die fristlose Kündigung durch den Vermieter ist nun auch möglich, wenn der Mieter die Wohnung einem Dritten überlässt, ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters vorher einzuholen. 

Hierbei steht der Mieter auch für seinen – berechtigten – Untermieter ein, wenn dieser seinerseits die Wohnung ohne Erlaubnis an eine weitere Person überlässt.

Hierbei ist nicht jede unberechtigte Gebrauchsüberlassung ein wichtiger Kündigungsgrund.

Lassen Sie sich hierzu im Einzelnen beraten und vereinbaren Sie einen Termin mit mir!

5. Bei einer Kündigung wegen der Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, wird dies unter Abwägung objektiver Kriterien und im Einzelfall zu beurteilen sein. 

Hauptsächlich ist hierbei die zeitliche Komponente beachtlich, die die Störung dauerhaft begründet. Ferner darf die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sein für den Vermieter. Unzumutbarkeit liegt nach der Rechtsprechung vor, wenn und soweit das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter in dem Maße beeinträchtigt ist, dass unter Abwägung aller Gesamtumstände eine ordnungsgemäße Durchführung des Mietverhältnisses gefährdet ist. 

Auch hier ist in der Regel eine ordnungsgemäße Abmahnung mit Fristsetzung vorweg erforderlich. 

Lassen Sie sich hierzu im Einzelnen beraten und vereinbaren Sie einen Termin mit mir!

6. Unter einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens sind verschiedene Fälle zu fassen. Hier sind eine Einzelfallabwägung und eine eingehende Beratung meist unausweichlich. Die Störung kann sich durch Nutzung der Wohnung oder Teile der Wohnung als Gewerbe ergeben. Hierunter kann das Betreiben einer Musikschule oder eines Bordells fallen.

Lassen Sie sich hierzu im Einzelnen beraten und vereinbaren Sie einen Termin mit mir!

In allen Fällen, in denen der Vermieter dem Mieter außerordentlich kündigen will, sollte dieser schnell handeln und zu Beweiszwecken Abmahnungen schriftlich erteilen. Diese unterliegen grundsätzlich keinem Formzwang, sind aber in diesem Fall, aufgrund der Beweislast, vom Vermieter zu beweisen.