Wie viel Schallschutz schuldet der Vermieter einer Mietwohnung?

Mit dieser Frage musste sich der Bundesgerichtshof (BGH) unlängst auseinandersetzen. Die Mieterin einer Wohnung minderte die Miete, weil sie sich auf Grund von Trittschallgeräuschen aus der darüber liegenden Wohnung beeinträchtigt fühlte. Der Vermieter sah hierin keinen Mangel, der zu einer Minderung der Miete berechtigt und klagte die rückständige Miete ein. In seiner Entscheidung vom 17.06.2009 (AZ:: VIII ZR 131/08) gab der BGH dem Vermieter Recht. Vorliegend ging es um folgenden Sachverhalt:

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung. Diese befindet sich in einem Gebäude, welches um das Jahr 1970 errichtet wurde. In der darüber gelegenen Wohnung wurde der vorhandene Belag durch Bodenfliesen ersetzt. Die Mieterin gab an, dass sich durch die Veränderung des Fußbodens der Trittschallschutz verschlechtert habe. Somit liege ein Mangel an der von ihr angemieteten Wohnung vor. Die Anforderungen an den Trittschallschutz zum Zeitpunkt des Austausches des PVC-Bodenbelags seien nicht eingehalten worden.

Welche technische Norm ist einzuhalten? Der BGH orientierte sich bei der Beantwortung der Frage, ob ein Mangel vorliegt, in erster Linie an den vertraglichen Vereinbarungen. Trittschallfreiheit sei bei Anmietung der Wohnung nicht vereinbart worden. Unter Hinweis auf eine frühere Entscheidung führte der BGH aus, dass der technische Maßstab gelte, der bei Errichtung des Gebäudes galt (DIN 4109 aus dem Jahr 1962). Nach den Ausführungen des Gutachters im gerichtlichen Verfahren sei dieser eingehalten. Eine Veränderung des Fußbodenbelags sei keine bauliche Veränderung. Eingriffe in die Gebäudesubstanz seien damit nicht verbunden gewesen. Die Einhaltung neuerer Schallschutznormen sei daher nicht geschuldet. Soweit es sich um eine Instandsetzungsmaßnahme handelt, wie in diesem Rechtsstreit, sind nicht die zurzeit des Austausches des Belags einschlägigen technischen Vorschriften einzuhalten, sondern nach wie vor die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes. Der Mieter kann bei einer derartigen Maßnahme nicht verlangen, dass bei der Durchführung höhere Lärmschutzwerte eingehalten werden, als sie bis dahin für das Gebäude galten. Unter diesem Aspekt hat der Mieter ggf. auch eine Verschlechterung des Schallschutzes hinzunehmen.

RA Falk Gütter

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Tel. (0351) 80 71 8-41, guetter@dresdner-fachanwaelte.de

Weitere Informationen, aktuelle Urteile und Termine finden Sie im Internet unter www.dresdner-fachanwaelte.de