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Wirksamkeit eines vertraglichen Kündigungsausschlusses
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Der Fall: Der einem Studenten vorgelegte Mietvertrag bestimmt, dass die Kündigung des Mietvertrages für eine Dauer von zwei Jahren ausgeschlossen ist. Dennoch kündigte der Student die Wohnung bereits nach vier Monaten zum Jahresende und übergibt die Wohnung im Dezember. Der Vermieter verlangt von dem Studenten die Miete für den Zeitraum, der an einer Mietdauer von zwei Jahren fehlt. Da der Student nicht zahlt, klagt der Vermieter vor dem Amtsgericht.
Die Rechtslage: Nach dem Gesetz kann ein Mietvertrag bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats gekündigt werden. Diese Regelung ist dispositiv, Abweichungen können also vereinbart werden. Regelungen in Formularverträgen sind jedoch anhand der Verbraucherschutzregeln zu überprüfen.
Die Entscheidung: Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Kündigungsausschluss sei eine allgemeine Geschäftsbedingung, die den Mieter unangemessen benachteilige. Daher sei er unwirksam. Denn der Ausschluss verhindere jeden kurzfristigen Wechsel des Studienplatzes, der bei Studenten durchaus üblich sei. Aufgrund oft knapper Mittel könne kaum ein Student über Jahre hinweg zwei Wohnungen gleichzeitig mieten. Daher habe jeder Student ein rechtlich geschütztes Interesse daran, mobil und flexibel zu sein (Amtsgericht Saarbrücken, Az: 3 C 313/15).
Fazit: Die Entscheidung ist richtig und trifft den Vermieter auch nicht übermäßig. Denn gerade in Universitätsstädten vermieten sich Wohnungen fast von selbst. Die Interessenabwägung musste daher zugunsten des Mieters ausgehen. Wie jede Entscheidung betrifft auch diese nur den konkreten Einzelfall. Die Wertungen sind daher nur eingeschränkt auf andere Sachverhalte zu übertragen.
Tipp: Bei vorformulierten Verträgen kann man sich nicht darauf verlassen, dass die Regelungen auch einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Sie werden insbesondere dann nicht standhalten, wenn sie den Verwender zu stark begünstigen. Wenden Sie sich mit langlaufenden Verträgen daher rechtzeitig an die Rechtsanwältin Ihres Vertrauens.
Andrea Marx
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Familienrecht
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