Wohnflächenangaben: Rechte des Vermieters und des Mieters bei Wohnflächenunterschreitung

Neben der Wohngegend ist die Größe der Wohnung die wohl wichtigste Grundlage für einen Mietinteressenten, sich für eine Wohnung zu entscheiden.

Wie selbstverständlich lesen wir im Mietvertrag: 3 Zimmer, Küche, Flur, Bad, EBK, sanierter Altbau, Parkett neu, 96,45 m² Wohnfläche. Alle Informationen können sofort überprüft werden. Nur die für den Mietzins entscheidende Information kann durch den Interessenten bei Mietvertragsabschluss praktisch nicht kontrolliert werden. Bei Mietvertragsbeginn kommt kaum ein Mieter auf die Idee, die Wohnungsgröße nachzumessen.

Nach einigen Jahren Mietzeit hat man oft Gelegenheit, die Wohnungen von Freunden und Bekannten als Gast zu erleben. Dort stellt manch einer nun fest: Eure 95 m² Wohnung wirkt irgendwie größer als unsere. Es stellt sich heraus: Die Wohnung hat lediglich eine Wohnfläche von 85 m². Über Jahre haben die Mieter auf kleinerem Wohnraum gewohnt und dabei eine überhöhte Miete gezahlt.

Dass dies fatale Konsequenzen für den Vermieter hat, entschied jüngst der Bundesgerichtshof (BGH). Selbst wenn die Wohnflächenangabe mit einem ca. relativiert wird, muss der Vermieter den gesamten (!) Mietzins für den überhöhten Teil der Miete seit Beginn der Mietzeit zurückzahlen, falls die Abweichung mehr als 10 % der im Vertrag angegebenen Wohnfläche ausmacht. Da kann leicht ein 5-stelliger Betrag zustande kommen. Neben der Miete müssen auch Kaution und alle Betriebskostenabrechnungen nachberechnet werden.

Dies kann einen Vermieter hart treffen. Andererseits lenkt der BGH an anderer Stelle ein und entlastet den Vermieter: Eine Minderung kommt dann nicht in Frage, wenn der Mietvertrag klar zum Ausdruck bringt, dass die m²-Anzahl nicht zur Bestimmung der Wohnfläche dient. Man fragt sich: Wozu soll eine m²-Anzahl in einem Mietvertrag sonst dienen? Der BGH baut den Vermietern hier wohl eine Brücke, sorgt dafür, dass nicht allzu viele Vermieter davon betroffen sind.

Fachanwaltstipp Mieter: Messen Sie Ihre Wohnung nach! Falls Sie Schrägen, Pfeiler oder zum Teil tief liegende Decken in Ihrer Wohnung haben, lassen Sie sich von einem Fachmann beraten, welche Konsequenzen dies für Ihre Wohnungsgröße hat. Die Wohnflächenverordnung gibt hierüber einen ersten Überblick. Schauen Sie in Ihrem Mietvertrag nach, ob die m²-Anzahl eine Wohnflächenangabe ist.

Fachanwaltstipp Vermieter: Übernehmen Sie bei Vertragsabschluss nicht die im Teilungsplan oder in den Bauplänen angegebenen m²-Zahlen. Lassen Sie die Größe der Wohnung bei Bezugsfertigkeit nachmessen - am besten von einem Gutachter. Gibt es Streit wegen überhöhter Wohnflächenangaben, kann es auf jeden cm² ankommen. Die 10 %-Grenze ist absolut; es gibt dort keinen Toleranzrahmen. Achten Sie darauf, dass Ihr Mietvertrag vorsieht, dass m²-Angaben nicht die Wohnfläche bestimmen.

Rechtsanwalt Alexander Bredereck

Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht