Zur Zeit ist der Immobilienmarkt in vielen Städten überhitzt. Andererseits stehen viele Wohnungen zum Verkauf, die offenbar keiner haben will. Meistens ist der Preis zu hoch, oder die Lage stimmt nicht. Auch haben Immobilienhändler genug Verbindungen, die Presse entsprechend heiß zu machen. Nicht alles, was gedruckt ist, stimmt.
Dennoch bleibt es dabei:Bbei Wohnungen gibt es viele überteuerte Angebote, deren Wert nicht steigt. Zudem gibt es auf dem Markt aber auch sog. „Schrottimmobilien“ in katastrophalem Zustand, die zu Wucherpreisen mit falschen Mietgarantien oder anderen Versprechen über den Umfang der angeblichen Renovierung angeboten werden. Solche Firmen gehen schnell pleite, der gutgläubige Verkäufer zahlt drauf. Drum prüfe, wer sich ewig bindet.
Staatsanwälte in nahezu allen Bundesländern ermitteln gegen Makler, Bauträger und sogar Notare. Einige haben bereits den „roten Mietvertrag", also den Platz in der U Haft.
Wer es dennoch wagen will, sein Geld in eine Immobilie zu investieren, sollte eine Checkliste im Kopf haben. In der Aufregung vergisst der eine oder andere die Grundlagen. Dieser Artikel kann nicht auf alle Feinheiten eingehen, aber einen groben Leitfaden darstellen.
1. Zunächst das Einfachste: Ist die Wohnung vermietet oder frei? Wenn ja: Was gilt für ein Vertrag? Wurden da Arbeiten des Mieters angeführt, die sie später bei einer Mieterhöhung berücksichtigen müssen? Ist eine Pauschalmiete vereinbart, wenn ja: vertraglich vereinbaren, dass Sie zumindest die Nebenkosten erhöhen könnten.
2.Hatten Sie genügend Zeit den Kaufvertrag zu prüfen? 14 Tage sollten es sein. Gehen Sie da ruhig zu einem Anwalt, verhandeln Sie ein kleines Beraterhonorar.
3. Wie viel m² hat die Wohnung? Viele Bauskizzen weichen von den tatsächlichen Wohnflächen ab. Leichte Abweichungen sind legal. Für den m²-Preis spielt es aber eine Rolle.
4.Wer verwaltet die Immobilie? Gibt es einen Hauswart? Wenn ja, wie hoch sind die monatlichen Kosten? Fragen Sie Miteigentümer, die schon länger dabei sind.
5. Wie hoch ist die Instandhaltungsrücklage? Die kaufen Sie mit. Sollten Renovierungen notwendig sein, werden die durch die Rücklage finanziert?
6.Prüfen Sie die Wirtschaftlichkeit der Wohnung. Das geht am besten, wenn Sie Sich die letzten Protokolle der
Eigentümerversammlung ansehen und den Wirtschaftsplan des Verwalters. Der weist genau aus, welche
Betriebskosten Sie selbst zu tragen haben und welche im Falle der Vermietung Ihrer Wohnung auf den Mieter
umlegbar sind.
7.Hat die Wohnung einen Energieausweis? Oder das Haus? Informieren Sie Sich über die Heiz- und Warmwasserkosten, die Wärmedämmung. Welche Heizanlage läuft, wie alt ist diese?
8. Stimmt das Umfeld? Lage, Kinderspielplatz, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an das Verkehrsnetz? Gibt es in der Straße genügend Parkplätze? Oder Parkraum-Bewirtschaftung?
9.Sind (Tief-)Garagen- oder Stellplätze vorhanden? Führen diese Verträge mit der Wohnung verbunden oder sind sie rechtlich getrennt? Für den Eigentümer ist das unerheblich, nicht aber für den Vermieter. Also beide Verträge trennen, so können Sie die Garagenmiete unabhängig von der Wohnung anheben.
10. Wie ist der Miteigentumsanteil im Grundbuch geregelt? Gibt es neben der Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung? Die geht im Zweifel der Teilungserklärung vor. Eine Gemeinschaftsordnung regelt das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander. Wenn ja unbedingt lesen. Viele Regeln können vom WEG Recht abweichen (Zahlungsmodalitäten, Verwalterbestellung, Beirat, Procedere einer WEG Versammlung).
11. Telefone, Internet: Kann in der Wohnung ein DSL-Zugang bestellt werden?
12. Wie hoch sind die Vertragskosten? Maklercourtagen? Stimmt meine Finanzierung? Die Bank will den Verkehrswert schätzen. Natürlich: Wer genug Bares hat, hat wenig Sorgen. Wenn Sie finanzieren, dann sollten Sie mindestens 20-30 % Euro Eigenmittel haben. Die Bank will Sicherheiten. Die bekommen Sie nicht, wenn Sie eine minderwertige Immobile reingefallen sind.
13. Ist die Gewährleistung ausgeschlossen oder hat der Verkäufer noch etwas zu renovieren? Vorsicht: solche Verträge bestehen aus einem reinen Kaufvertrag mit Gewährleistungsaufschluss und einem Werkvertrag über die noch durchzuführende Renovierung. Achten Sie darauf, dass diese Arbeiten genau beschrieben werden und vereinbaren Sie, dass nur Sie und nicht irgendein Vertreter die Arbeiten abnehmen darf. Also: Boden, Fenster, Badezimmer, Küche ... das muss alles klar sein, wenn und wann Sie die Wohnung nutzen können.
14. Fallen Sie nie auf mündliche Versprechungen des Verkäufers rein. Vor allem, was das Datum der Fertigstellung betrifft. Vereinbaren Sie einen Zeitplan, der eingehalten werden muss. Mündliche Abreden sind schwer zu beweisen, zumal der Vertrag eine Schriftformklausel hat.
15.Lassen Sie Sich nicht unter Druck setzen. Fast jeder Makler sagt, dass es einen anderen Interessenten gibt und Sie Sich schnell entscheiden müssen.
Denken Sie daran: In der Regel kauft jeder nur eine Wohnung im Leben. Umso sorgfältiger sind die Verträge zu prüfen. Im Vorfeld lässt sich viel Geld sparen.
Wir beraten Sie gerne- auch bundesweit.
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