Zur Erheblichkeit eines Mangels bei Vertragsrücktritt

Der Kläger (K) hatte vom Bauträger (V) im Zuge eines Kaufvertrages mit Sanierungsverpflichtung Sonder- und Gemeinschaftseigentum in einer Wohnanlage erworben. In der Folge beanstandete K verschiedene Mängel des Vertragsgegenstands im Sonder- und Gemeinschaftseigentum. V wies diese Beanstandungen zurück. K trat von dem Vertrag zurück.

Das Landgericht hat die Klage des K auf Rückabwicklung unter Berufung auf das Ergebnis der Beweisaufnahme abgewiesen. Zwar habe der Sachverständige Mängel festgestellt. Die Kosten für deren Beseitigung betrügen jedoch weniger als 10 Prozent des Kaufpreises. Damit seien die gerügten Mängel unerheblich, sodass gemäß § 323 Abs. 5 S. 2 BGB ein Rücktrittsrecht ausschiede. Das Landgericht hat dabei den auf das Gemeinschaftseigentum entfallenden Aufwand im Verhältnis der Eigentumsanteile auf die klagenden Wohnungseigentümer umgelegt. 

Das Berufungsgericht kassierte dieses Urteil des Landgerichts.

Der Rücktritt der Kläger von dem Kaufvertrag mit Sanierungsverpflichtung sei wirksam erfolgt. Der landgerichtlichen Beurteilung, die geltend gemachten Mängel seien unerheblich, weil die Reparaturkosten 10 % des Kaufpreises nicht überschritten, wurde eine Absage erteilt. Denn erhebliche Mängel liegen nach Auffassung des Senats nicht erst dann vor, wenn die Reparaturkosten 10 % des Kaufpreises erreichen oder überschreiten.

Zusätzlich beanstandete der Senat die landgerichtliche Berechnungsweise im Hinblick auf die lediglich anteilige Berücksichtigung der auf das Gemeinschaftseigentum entfallenden Mangelbeseitigungskosten auf die einzelnen Wohnungseigentümer. Das werde dem Anspruch jedes einzelnen Erwerbers auf mangelfreies Gemeinschaftseigentum nicht gerecht. 

Da – so das Ergebnis der Beweisaufnahme – verschiedene Leistungsmängel unstreitig vorlagen, griff die Auffassung der V, die Leistung sei unter Berücksichtigung von Lage und Alter des Gebäudes mangelfrei, weil eine höherwertige Sanierung nicht angezeigt gewesen wäre, nicht Platz. 

Im Ergebnis konnten die am Gemeinschaftseigentum festgestellten und unbestritten gebliebenen Mängel nicht als unerheblich angesehen werden. Die gebotene umfassende Interessenabwägung hat die Bedeutung des Mangels und seinen Beseitigungsaufwand zu berücksichtigen. Alleine an den Mangelbeseitigungskosten orientierte feste Prozentsätze tragen dem nicht Rechnung. Soweit für die Abgrenzung Prozentsätze (Reparaturkosten im Verhältnis zu Kaufpreis) herangezogen werden, liege die Erheblichkeitsschwelle nicht bei 10 % des Mangelbeseitigungs-aufwandes sondern bei 5 %. Auch sei es nicht richtig, die Erheblichkeitsschwelle auszurichten an den auf die jeweiligen Miteigentumsanteile der Eigentümer beschränkten Mangelbeseitigungsaufwand. 

Nachdem der Sachverständige den Aufwand mit 6,83 % beziffert hatte, waren die festgestellten Mängel nicht unerheblich. Der Vertragsrücktritt erfolgte deshalb begründet und wirksam.

(OLG Dresden, Urteil vom 12.05.2016 – 8 U 451/15)