Zur Renovierungspflicht bei Auszug

Durch Urteil vom 12.09.2007 (AZ: VIII ZR 316/06) hat der Bundesgerichtshof erneut zu der Frage der Wirksamkeit sog. isolierter Endrenovierungsklauseln Stellung genommen. Dem Rechtsstreit lag ein Formularvertrag des Haus & Grund Landesverband Bremen e.V. zugrunde. In diesen Verträgen war folgende Klausel enthalten:

„§ 14 Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben.“

In der Anlage zum Mietvertrag hieß es weiter:

„10. Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.”

Entgegen der landläufigen Meinung obliegen die Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz dem Vermieter. Er ist jedoch berechtigt, die Verpflichtung auf den Mieter abzuwälzen. Dies sei rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume anzusehen. Andernfalls wäre der Vermieter gezwungen, die entsprechenden Kosten in die Miete einzukalkulieren. Dieses Recht des Vermieters findet aber dort seine Grenzen, wo die Mieter unangemessen benachteiligt werden.

In den bisher vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fällen waren die Mieter regelmäßig zur Renovierung der Wohnräume während der Mietzeit verpflichtet. Bei derart gelagerten Fällen hatte der BGH wiederholt entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt, wenn die Verpflichtung zur Renovierung bei Auszug unabhängig davon besteht, wann die letzte turnusmäßige Renovierung vorgenommen wurde.

Nach dem jetzt ergangenen Urteil stellt eine unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung auch dann eine unangemessene Benachteiligung dar, wenn der Mieter nicht verpflichtet ist, während der Wohndauer zu renovieren. Denn aus der oben zitierten vertraglichen Regelung folge nicht unmissverständlich, dass eine Verpflichtung des Mieters zur Schönheitsreparatur nur bestehe, soweit nach dem Abnutzungszustand der Räume hierzu ein Bedürfnis besteht. Aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters liege ein Verständnis näher, dass die Wohnung in jedem Fall renoviert zurückgegeben werden muss, jedenfalls aber keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Hierfür spreche auch die Verpflichtung zur fachmännischen Reinigung des Teppichbodens, also eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Tätigkeit.

Diese Klausel, so der BGH weiter, geht weit über das gesetzliche Leitbild hinaus und dient alleine den Interessen des Vermieters, da die Verpflichtung zur Endrenovierung nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter aufgewogen wird.

Die Frage, ob eine Wohnung bei Auszug in renoviertem Zustand zu übergeben ist, führt zwischen Mietern und Vermietern regelmäßig zu Streit. Aufgrund der Häufigkeit derartiger Streitigkeiten ist es in den vergangenen Jahren zu einer Vielzahl von Entscheidungen der Gerichte gekommen, die kaum noch zu überblicken ist.

Zwar bietet das Internet heutzutage eine Fülle an Informationen, die von jedermann jederzeit abgerufen werden können. Der Teufel liegt jedoch wie so oft im Leben im Detail. Betroffenen Mietern kann daher nur geraten werden, sich frühzeitig mit einem Rechtsanwalt in Verbindung zu setzen. Aber auch für Vermieter ist es zweckmäßig, vor Abschluss eines Mietvertrages rechtlich beraten zu lassen.