251 Anwälte für Zwangsverwaltung

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Profil-Bild Rechtsanwalt Torsten Weißenborn
Kanzlei Torsten Weißenborn, Dülkenstraße 9, 51143 Köln 6683.5409672545 km
Arbeitsrecht • Erbrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Bankrecht & Kapitalmarktrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Kaufrecht • Zwangsvollstreckungsrecht
Bei Rechtsfragen im Bereich Zwangsverwaltung hilft Ihnen Herr Rechtsanwalt Torsten Weißenborn
aus 7 Bewertungen Herr Weißenborn hat mir nach über 4 Jahren Rechtsstreit zu meinem Erbe verholfen. Ich kann ihn nur empfehlen, er ist … (12.11.2021)
Profil-Bild Rechtsanwalt Helge S. Gasser
Rechtsanwalt Helge S. Gasser
Rechtsanwalt Helge S. Gasser Kanzlei Gasser, Lykkeberg 2, Fredrikstad 1601, Norwegen 6482.8525872778 km
Allgemeines Vertragsrecht • Erbrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Arbeitsrecht
Online-Rechtsberatung
Herr Rechtsanwalt Helge S. Gasser ist Ihr kompetenter Partner für Rechtsfragen rund um Zwangsverwaltung
Profil-Bild Rechtsanwalt Markus Bungter
sehr gut
Rechtsanwalt Markus Bungter
steuerwerk PartG mbB, Engelblecker Straße 178-180, 41066 Mönchengladbach 6630.4331500953 km
Ich stehen für Werte, die schon immer etwas wert waren.
Fachanwalt Erbrecht • Fachanwalt Familienrecht • Zwangsvollstreckungsrecht
Herr Rechtsanwalt Markus Bungter hilft Ihnen bei Rechtsproblemen im Bereich Zwangsverwaltung
aus 29 Bewertungen Ich suchte Herr Bungter bereits vor sieben Jahren das erste Mal auf und damals wie heute hat er stets alle Ziele … (18.03.2024)
Profil-Bild Rechtsanwältin Fachanwältin für Steuerrecht Nicola Zell
Rechtsanwaltskanzlei und Steuerbüro Nicola Zell, Gottlieb-Daimler-Str. 17, 50226 Frechen 6667.3104080089 km
Fachanwältin Steuerrecht • Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Betreuungsrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Bei juristischen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung unterstützt Sie Frau Rechtsanwältin Fachanwältin für Steuerrecht Nicola Zell
Profil-Bild Rechtsanwältin Verena Graf-van Geldern
Rechtsanwältin Verena Graf-van Geldern
Anwaltskanzlei Graf-van Geldern, Westwall 155, 47798 Krefeld 6629.8641451841 km
Vertrauen ist gut. Anwalt ist besser!
Fachanwältin Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Frau Rechtsanwältin Verena Graf-van Geldern bietet Rat und Unterstützung im Bereich Zwangsverwaltung
Profil-Bild Rechtsanwältin Katrin Lena Greiner LL.M.
sehr gut
Rechtsanwältin Katrin Lena Greiner LL.M.
Greiner Rechtsanwälte, Schwalbacher Straße 48, 65760 Eschborn 6816.7582503616 km
Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Internationales Recht • Werkvertragsrecht • Kaufrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Online-Rechtsberatung
Frau Rechtsanwältin Katrin Lena Greiner LL.M. ist Ihnen bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung gerne behilflich
aus 25 Bewertungen Frau Greiner hat uns im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung beraten. Leider hatten sich unsere Mieter geweigert … (14.05.2024)
Profil-Bild Rechtsanwalt André Breddermann
sehr gut
Rechtsanwalt André Breddermann
Kanzlei im Südviertel - Breddermann | Hömberg | Yüsbasi, Friedrich-Ebert-Str. 157-159, 48153 Münster 6663.9001046419 km
Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Verkehrsrecht • Strafrecht • Kaufrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Ordnungswidrigkeitenrecht
Herr Rechtsanwalt André Breddermann - Ihr rechtlicher Beistand im Bereich Zwangsverwaltung
aus 36 Bewertungen Herr Breddermann war zu jeder Zeit beratend/erklärend zur Stelle, schnell und einfach zu erreichen und ist ein … (21.11.2023)
Profil-Bild Rechtsanwalt Dr. und Notar Gilles Benedick
Rechtsanwalt Dr. und Notar Gilles Benedick
Benedick Studio legale e notarile, Via Ludovico Ariosto 6, 6901 Lugano, Schweiz 7074.2604110773 km
Arbeitsrecht • Erbrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Versicherungsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Rechtliche Fragen im Bereich Zwangsverwaltung beantwortet Herr Rechtsanwalt Dr. und Notar Gilles Benedick
(20.11.2022) Herr Benedick ist ein sehr kompetenter Anwalt der sich ehrlich darum kümmert zu helfen.
Profil-Bild Rechtsanwalt Hans-Peter Röbke
sehr gut
Kanzlei Hans-Peter Röbke, Donnerschweer Straße 86, 26123 Oldenburg (Oldenburg) 6637.3397762616 km
Fachanwalt Arbeitsrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Zivilrecht
Online-Rechtsberatung
Rechtliche Fragen im Bereich Zwangsverwaltung beantwortet Herr Rechtsanwalt Hans-Peter Röbke
aus 24 Bewertungen Er hat angerufen, hat das Gespräch gut geleitet. Kurze Auskunft war schon hilfreich, leider war die Frist schon … (23.05.2024)
Profil-Bild Rechtsanwalt Robert Kayser LL. M.
Rechtsanwalt Robert Kayser LL. M.
CM Law, 55-57, rue de Merl, L-2146 Luxemburg, Luxemburg 6691.1279604185 km
Arbeitsrecht • Erbrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Zivilprozessrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Bei juristischen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung unterstützt Sie Herr Rechtsanwalt Robert Kayser LL. M.
(17.05.2022) X
Profil-Bild Rechtsanwältin Stefanie Graf
Rechtsanwältin Stefanie Graf
Hartmann Dahlmanns Jansen PartGmbB, Steinbecker Meile 1, 42103 Wuppertal 6669.9515985479 km
Arbeitsrecht • Bankrecht & Kapitalmarktrecht • Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht
Rechtliche Fragen im Bereich Zwangsverwaltung beantwortet Frau Rechtsanwältin Stefanie Graf
aus 9 Bewertungen prompte, unkomplizierte Abwickelung des Problems zu meiner vollsten Zufriedenheit (10.10.2023)
Profil-Bild Rechtsanwalt Sascha Fitschen
Rechtsanwalt Sascha Fitschen
MELCHERS · MÜLLER · VAN NORDEN · FITSCHEN | Rechtsanwälte, Fachanwälte und Notar, Walther-Rathenau-Strasse 34, 26954 Nordenham 6634.8057816168 km
Fachanwalt Familienrecht • Arbeitsrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Verkehrsrecht • Strafrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht
Herr Rechtsanwalt Sascha Fitschen bietet im Bereich Zwangsverwaltung Rechtsberatung und Vertretung
aus 6 Bewertungen Hat mir sehr geholfen kann ich nur weiter empfehlen. (11.03.2020)
Profil-Bild Rechtsanwältin Monika Ziemer
Rechtsanwältin Monika Ziemer
Anwaltskanzlei ZIEMER, Roßmarkt 35, 63739 Aschaffenburg 6862.7314121257 km
Fachanwältin Strafrecht • Erbrecht • Familienrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Opferhilfe
Online-Rechtsberatung
Frau Rechtsanwältin Monika Ziemer unterstützt Sie bei Rechtsproblemen im Bereich Zwangsverwaltung
aus 9 Bewertungen Habe anwaltliche Begleitung erlebt in Form von juristischem Können kombiniert mit feiner Menschenkenntnis, … (05.01.2023)
Profil-Bild Rechtsanwalt Felix Waniek
sehr gut
Rechtsanwalt Felix Waniek
Waniek & Biernath PartG mbB Rechtsanwälte | Fachanwälte, Eichelstr. 16, 51429 Bergisch Gladbach 6686.0707256858 km
Fachanwalt Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Fachanwalt Steuerrecht • Erbrecht • Zivilrecht • Kaufrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Online-Rechtsberatung
Herr Rechtsanwalt Felix Waniek im Bereich Zwangsverwaltung bietet Beratung und Vertretung
aus 82 Bewertungen Hr Waniek war ehrlich und hat mir klar gesagt was mich erwartet (26.03.2024)
Profil-Bild Rechtsanwältin Pia Kaul-Gemmer
sehr gut
Rechtsanwältin Pia Kaul-Gemmer
Kanzlei Kaul-Gemmer, Ortsstr. 2a, 56379 Scheidt 6766.0736082119 km
Fachanwältin Familienrecht • Bankrecht & Kapitalmarktrecht • Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht
Online-Rechtsberatung
Frau Rechtsanwältin Pia Kaul-Gemmer ist Ihr kompetenter Partner für Rechtsberatung im Bereich Zwangsverwaltung
aus 12 Bewertungen Schwierig, da meine Situation eine längere Darstellung erforderlich machen würde (21.07.2023)
Profil-Bild Rechtsanwältin Jenny Gerth
Rechtsanwältin Jenny Gerth
Kanzlei Gerth, Limburger Str. 140, 65582 Diez 6771.9028152349 km
Ihr zuverlässiger Partner im Inkassorecht
Forderungseinzug & Inkassorecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Schadensersatzrecht & Schmerzensgeldrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Verkehrsrecht • Zivilrecht
Online-Rechtsberatung
Beratung und Vertretung bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung bietet Frau Rechtsanwältin Jenny Gerth
Profil-Bild Rechtsanwalt Alexander Klatt
Rechtsanwalt Alexander Klatt
Kanzlei Alexander Klatt, Simsonstraße 5, 04107 Leipzig 6982.4397861332 km
Fachanwalt Baurecht & Architektenrecht • Arbeitsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Öffentliches Baurecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Herr Rechtsanwalt Alexander Klatt vertritt Sie bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung
(10.04.2023) Sehr nett,kompetent mit klaren Aussagen
Profil-Bild Spanischer Anwalt (Abogado) Unai Mieza Arana LL.M
RBS, Barroeta Aldamar, 7- 4ºi, 48001 Bilbao, Spanien 6398.7007445527 km
Zivilprozessrecht • Handelsrecht & Gesellschaftsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Insolvenzrecht & Sanierungsrecht • Strafrecht • Baurecht & Architektenrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht
Online-Rechtsberatung
Bei juristischen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung unterstützt Sie Herr Spanischer Anwalt (Abogado) Unai Mieza Arana LL.M
Profil-Bild Rechtsanwalt Norbert Frühauf
sehr gut
Rechtsanwalt Norbert Frühauf
FRÜHAUF & HENNING Rechtsanwälte, Wandsbeker Zollstr. 5, 22041 Hamburg 6723.4182402402 km
Arbeitsrecht • Familienrecht • Verkehrsrecht • Wirtschaftsrecht • Werkvertragsrecht • Kaufrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Schadensersatzrecht & Schmerzensgeldrecht • Ordnungswidrigkeitenrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Herr Rechtsanwalt Norbert Frühauf vertritt Sie anwaltlich kompetent im Bereich Zwangsverwaltung
aus 41 Bewertungen Super gute Beratung!!! (16.03.2024)
Profil-Bild Rechtsanwalt Johannes Seel
sehr gut
Rechtsanwalt Johannes Seel
Athena Law & Strategy, Rue Lesbroussart 45, 1050 Brüssel, Belgien 6519.0204289559 km
Immobilienrecht. Für Deutschsprachige. In Belgien.
Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Allgemeines Vertragsrecht • Zivilrecht • Baurecht & Architektenrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Mediation
Online-Rechtsberatung
Beratung und Vertretung bei rechtlichen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung bietet Herr Rechtsanwalt Johannes Seel
aus 30 Bewertungen Sehr kompetent, hilfsbereit, sympathisch und unkompliziert. (06.03.2024)
Profil-Bild Rechtsanwalt Marcus Baraczewski
sehr gut
Rechtsanwalt Marcus Baraczewski
Rechtsanwalt Marcus Baraczewski Kanzlei Baraczewski, Pohlmanstr. 13, 50735 Köln 6673.699528792 km
Verkehrsrecht • Sozialrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Schwerbehindertenrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Herr Rechtsanwalt Marcus Baraczewski vertritt Sie anwaltlich kompetent im Bereich Zwangsverwaltung
aus 15 Bewertungen Ich sie sehr gut (10.01.2024)
Profil-Bild Rechtsanwalt René Pager
Rechtsanwalt Pager, Ferdinand-Lassalle-Straße 2, 04109 Leipzig 6981.7115642337 km
Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Bankrecht & Kapitalmarktrecht • Zivilrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Betreuungsrecht
Beratung und Vertretung bei juristischen Fragen im Bereich Zwangsverwaltung bietet Herr Rechtsanwalt René Pager
(02.06.2021) Herr Pager reagiert sofort auf Belange, vergab zügig einen Termin. Seine Art ist sehr direkt und auf den Punkt …
Profil-Bild Rechtsanwalt Thilo Weydt
sehr gut
Rechtsanwalt Thilo Weydt
Rechtsanwaltskanzlei Weydt, Stempelstraße 7, 47167 Duisburg 6637.397913778 km
So Weydt, so gut...
Verkehrsrecht • Forderungseinzug & Inkassorecht • Arbeitsrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Allgemeines Vertragsrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht
Online-Rechtsberatung
Rechtsfragen im Bereich Zwangsverwaltung beantwortet Herr Rechtsanwalt Thilo Weydt
aus 11 Bewertungen Ich bin seit Jahren Mandant in dieser Kanzlei. Im Juni hat mir jemand die Vorfahrt genommen und einen großen Schaden, … (14.08.2023)
Profil-Bild Rechtsanwalt Helge Schoenewolf
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Rechtsanwalt Helge Schoenewolf
Rechtsanwalt Helge Schoenewolf (in Bürogemeinschaft mit RAe Butz, Gröner, Hölzer), Frauenstraße 8/9, 54290 Trier 6716.862692068 km
Fachanwalt Baurecht & Architektenrecht • Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht • Maklerrecht • Zwangsvollstreckungsrecht • Jagdrecht • Grundstücksrecht & Immobilienrecht • Allgemeines Vertragsrecht
Online-Rechtsberatung
Herr Rechtsanwalt Helge Schoenewolf hilft Ihnen bei Rechtsproblemen im Bereich Zwangsverwaltung
aus 30 Bewertungen Konnte mir sehr weiterhelfen, vielen Dank! (31.08.2023)

Rechtstipps von Anwälten zum Thema Zwangsverwaltung

Fragen und Antworten

  • Zwangsverwaltung: Wann sollte ich einen Rechtsanwalt um Rat bitten?
    Das Thema Zwangsverwaltung umfasst zahlreiche rechtliche Vorschriften, mit denen man im alltäglichen Leben selten in Berührung kommt. Insbesondere wenn Sie unsicher sind, welche Rechte und Pflichten Ihnen zustehen, wann Sie Einspruch gegen eine Entscheidung erheben sollten oder ob es sich lohnt, gerichtlich vorzugehen, sollten Sie sich so früh wie möglich an einen Anwalt wenden. Außerdem lohnt sich immer der Gang zum Anwalt, wenn es darum geht, Dokumente auf Fehler zu überprüfen oder neue rechtssicher zu erstellen. Ein Rechtsanwalt beantwortet alle Fragen zum Thema Zwangsverwaltung und erarbeitet gemeinsam mit Ihnen sinnvolle und nachhaltige Lösungen.
  • Zwangsverwaltung: Was kann ein Anwalt für mich tun?
    Streitigkeiten in Zusammenhang mit Zwangsverwaltung sind leider keine Seltenheit und oftmals führen Gespräche mit der gegnerischen Seite zu keiner praktikablen Lösung. In solchen Fällen ist es sinnvoll, sich an einen in diesem Bereich erfahrenen Anwalt zu wenden. Er überprüft sämtliche Schreiben, unterstützt Sie bei der Erstellung rechtssicherer Dokumente und übernimmt die Kommunikation mit der gegnerischen Partei. Außerdem ist ein Anwalt mit sämtlichen Fristen bestens vertraut, wenn es darum geht, eine Stellungnahme fristgerecht abzugeben oder die Widerspruchsfrist einzuhalten. Ist keine außergerichtliche Lösung möglich, so vertritt er Ihre Ansprüche mit Nachdruck vor dem zuständigen Gericht.
  • Brauche ich unbedingt einen Anwalt?
    Sie haben grundsätzlich die Möglichkeit, sich vor dem Amtsgericht selbst zu verteidigen. Geht es allerdings um familienrechtliche Sachen, müssen Sie wissen, dass vor dem Familiengericht (eine spezielle Abteilung des Amtsgerichts) Anwaltszwang herrscht. Auch vor den Landgerichten und Oberlandesgerichten oder vor dem Bundesgerichtshof müssen sich die Parteien durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen.

    Der Gang zum Anwalt lohnt sich in den meisten Fällen, insbesondere wenn viel auf dem Spiel steht. Er berät Sie individuell, bespricht mit Ihnen die Erfolgsaussichten und wenn eine außergerichtliche Lösung nicht möglich ist, kämpft er für Ihr gutes Recht vor dem zuständigen Gericht. Wenn Sie sich keinen Anwalt leisten können, gibt es auch hier Möglichkeiten. So können Sie beispielsweise einen Beratungsschein und/oder Prozesskostenhilfe beantragen.
  • Was kostet ein Anwalt?
    Die Höhe der Gebühren, die Ihr Anwalt für die Beratung und Vertretung verlangen darf, ist im Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) geregelt. Die Grundlage der Gebühren ist dabei in den meisten Fällen der Streitwert des Verfahrens, auch Gegenstandswert genannt. Abhängig davon, ob Ihr Anwalt Sie gerichtlich oder außergerichtlich vertritt, können ebenfalls unterschiedliche Gebühren fällig werden.

    Sie haben außerdem die Möglichkeit, sich mit Ihrem Anwalt auf eine pauschale Vergütung (wie etwa einen Stundenlohn oder einen Pauschalbetrag) zu einigen. Diese darf jedoch nur in außergerichtlichen Verfahren die gesetzlichen Anwaltsgebühren unterschreiten. Vorsicht: War das Honorar höher als die gesetzlichen Kosten und kommt es zu einem Gerichtsverfahren, bei dem die Gegenseite verliert, muss diese nur die gesetzlichen Kosten übernehmen, der jeweilige Mandant den Rest.

Die Zwangsverwaltung ist eine Art der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen. Sie ist nur wegen Geldforderungen möglich. Sie kann sich auf ein Grundstück insgesamt aber auch nur auf Bruchteile davon beziehen. So etwa bei Miteigentum an einem Grundstück. Ebenso unter Zwangsverwaltung geraten kann eine Eigentumswohnung als Sondereigentum. Außerdem möglich ist die Zwangsverwaltung grundstücksgleicher Rechte, wie sie z. B. ein Erbbaurecht oder ein Nießbrauch darstellen. Dagegen ist keine Zwangsverwaltung bei Objekten einer Gesamthandsgemeinschaft und damit etwa nicht von Immobilien einer Erbengemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) möglich.

Außer durch Zwangsverwaltung kann ein Gläubiger auch durch Zwangsversteigerung in unbewegliches Vermögen vollstrecken. Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind dabei zeitgleich möglich. Sie erfolgen jedoch in getrennten Verfahren. Die Zwangsverwaltung kann aber bei der Vorbereitung einer Zwangsversteigerung helfen. In dieser Beziehung kann ein Gutachter ein unter Zwangsverwaltung stehendes Grundstück leichter betreten, damit er dessen Verkehrswert ermittelt. Denn über den Zutritt aufs Grundstück entscheidet anstelle des Eigentümers nun der Zwangsverwalter.

Dritte Möglichkeit im Rahmen der Zwangsvollstreckung in unbewegliches Vermögen ist bei Beträgen über 750 Euro die zwangsweise Eintragung einer Sicherungshypothek. Diese deshalb auch als Zwangshypothek bezeichnete Hypothek sichert einem Gläubiger dabei nur den Rang seiner Forderung. Geld erhält er nicht. Zu diesem Zweck von ihm vorgenommene Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung erfolgen dann allerdings im durch die Sicherungshypothek gesicherten Rang. Bei einer zuvor eingetragenen Vormerkung kann die durch sie begünstigte Person allerdings die Löschung der Hypothek verlangen.

Gesetzliche Grundlagen der Zwangsverwaltung

Die gesetzliche Grundlage der Zwangsverwaltung ist die Zivilprozessordnung (ZPO). § 869 ZPO gemäß erfolgt die besondere Regelung durch das Zwangsversteigerungsgesetz (ZVG). In Ergänzung zu ZPO und ZVG bestimmt die Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) die Aufgaben des Zwangsverwalters.

Voraussetzungen der Zwangsverwaltung

Die Zwangsvollstreckung erfolgt auf Antrag eines Gläubigers. Sie setzt die Zustellung eines mit Klausel versehenen vollstreckbaren Titels an den Schuldner voraus. Vollstreckungstitel sind insbesondere Urteil, Beschluss, Kostenfestsetzungsbeschluss, Prozessvergleich, vollstreckbare Urkunde, Schiedsspruch, Anwaltsvergleich und Europäischer Zahlungsbefehl. Das zuständige Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück oder die Eigentumswohnung liegt, erlässt als Vollstreckungsgericht ein dort tätiger Rechtspfleger einen Anordnungsbeschluss. Die Anordnung der Zwangsverwaltung wird daraufhin im Grundbuch vermerkt. Die Eintragung des Zwangsverwaltungsvermerks stellt gleichzeitig die Beschlagnahme dar.

Ablauf der Zwangsverwaltung

Zudem bestellt das Gericht mit dem Anordnungsbeschluss einen Zwangsverwalter. Damit der Zwangsverwalter an seiner Stelle agieren kann, erhält er eine sogenannte Bestallungsurkunde. Diese dient ihm als Ausweis im Rechtsverkehr gegenüber Dritten wie etwa Mietern, Behörden, Versicherungen oder Versorgungsunternehmen. Der Zwangsverwalter ist jedoch kein Beamter oder Amtsträger. Er unterliegt daher nicht der Amtshaftung, wenn er eine Pflichtverletzung begangen hat.

Im nächsten Schritt nimmt der Zwangsverwalter die Immobilie in Besitz. Das kann auf verschiedene Weise erfolgen. Selten erfolgt die Übergabe direkt durch das Gericht. Stattdessen ermächtigt es den Zwangsverwalter regelmäßig selbst zur Inbesitznahme. Insbesondere bei zu erwartendem Widerstand kann der Zwangsverwalter sich von einem Gerichtsvollzieher bei der Inbesitznahme helfen lassen.

Dem Zwangsverwalter sind vom Eigentümer alle Schlüssel und für das Grundstück relevante Urkunden wie Mietverträge, Versicherungspolicen oder Grundsteuerbescheide zu übergeben. Herauszugeben ist bei vermieteten Objekten auch eine Mietkaution. Der Eigentümer muss dem Zwangsverwalter zudem Auskunft auf seine Fragen geben.

Kosten, die durch fehlende Mitwirkung des Eigentümers entstehen, gehen als Teil der Zwangsverwaltungsmasse am Ende zu seinen Lasten. Der Zwangsverwalter muss über die Inbesitznahme einen Bericht erstellen. Diesen auch als Inbesitznahmeprotokoll bezeichneten Inbesitznahmebericht muss er anschließend innerhalb von drei bis vier Wochen nach der Beschlagnahme dem Gericht übergeben.

Folgen der Zwangsverwaltung

Der Zwangsverwalter verwaltet fortan die Immobilie treuhänderisch. Die Rechte des Eigentümers sind entsprechend beschnitten. Im Rahmen seiner Aufgaben schließt der Zwangsverwalter nun beispielsweise Mietverträge oder Versicherungsverträge ab oder erklärt deren Kündigung.

Der Gläubiger erhält im Wege der Zwangsverwaltung die Erträge – rechtlich die sog. Nutzungen – des Grundstücks. Zumeist sind das Miete oder Pacht. Denkbar sind aber auch Erträge, die sich aus dem Verkauf von Rohstoffen bzw. von Nutzpflanzen ergeben. Gegebenenfalls steht dem Gläubiger aber auch die Leistung einer Versicherung zu, die sich nach einem Brandschaden ergibt.

Lässt eine Immobilie keine oder nur geringe Erträge erwarten, macht die Zwangsverwaltung wenig Sinn. In diesem Fall ist die Zwangsversteigerung, bei der die Verwertung der Immobilie durch Versteigerung erfolgt, sinnvoller. In der Praxis erfolgt die Zwangsverwaltung daher nur bei Ertragsimmobilien. Beispiele dafür sind ein Mietshaus, eine Lagerhalle, ein Hotel oder ein landwirtschaftlicher Betrieb, wobei im letzteren Fall häufig der Schuldner als Verwalter bestellt wird. Kurz gesagt, erfasst die Zwangsverwaltung den Ertragswert die Zwangsversteigerung erfasst dagegen den Verkehrswert.

In der Praxis erfolgen Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung häufig parallel. Ein Gläubiger kann dadurch bereits Erträge zur Tilgung von Schulden in der Zeit bis zum bis dato noch ungewissen Ausgang und Erlös der Zwangsversteigerung erhalten.

Aufgaben des Zwangsverwalters

Die Aufgaben des Zwangsverwalters regelt § 152 ZVG. Für darüber hinausgehende Aufgaben benötigt er die gerichtliche Zustimmung.

Sicherstellen einer angemessenen Versicherung ggf. durch Abschluss eines Versicherungsvertrags

Der Zwangsverwalter muss unverzüglich klären, ob das Objekt ausreichend versichert ist. Die Versicherungsleistung muss dem Wert entsprechen. Ansonsten haftet der Verwalter für Deckungslücken, die der oder die Gläubiger gegen ihn und seine berufliche Haftpflicht als Schadenersatz geltend machen können. Gegen den Zwangsverwalter gerichtete Ansprüche unterliegen der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren.

Bewirtschaftung der Immobilie

Der Zwangsverwalter muss das Grundstück bewirtschaften und in seinem Bestand erhalten. Die bisherige Nutzung kann er nicht einfach ändern. Der Zwangsverwalter muss dem Amtsgericht regelmäßig Rechenschaft über seine Tätigkeit ablegen.

Teilungsplan und Ausschütten der Überschüsse

Nach der Mitteilung des Zwangsverwalters über die finanzielle Situation der Immobilie erstellt das Vollstreckungsgericht bei zu erwartenden Überschüssen einen Teilungsplan. Zur Aufstellung des Teilungsplans beraumt es einen nicht öffentlichen Termin, zu dem es Gläubiger, Schuldner und Zwangsverwalter lädt. Gegen den Teilungsplan ist Widerspruch und Widerspruchsklage möglich. Bei Verfahrensfehlern ist die sofortige Beschwerde statthaft.

Im weiteren Verlauf sind Zahlungen aus der Zwangsverwaltungsmasse an den oder die Gläubiger nur noch aufgrund des Teilungsplans zulässig. Ausgenommen vom Teilungsplan sind Ausgaben für die Verwaltung sowie die Kosten des Verfahrens. Im Übrigen werden die Überschüsse gemäß Teilungsplan auf die Ansprüche verteilt. Die nachträgliche Anmeldung von nicht aus dem Grundbuch ersichtlichen Rechten ist möglich. Lehnt das Gericht den Antrag ab, muss der Betroffene Klage auf Planänderung erheben.

Situationen in der Zwangsverwaltung

Vom Schuldner bewohntes Eigenheim

Auch eine vom Schuldner selbst bewohnte Immobilie kann unter Zwangsverwaltung geraten. Im Rahmen seines Hausstands unentbehrliche Räume sind ihm zu belassen. Frei werdende Räume kann der Zwangsverwalter, sofern praktikabel, vermieten. Der Schuldner muss fremde Personen als Mieter in seinem eigenen Haus dulden.

Folgen für Mieter und Pächter

Der Zwangsverwalter muss die Zwangsverwaltung ggü. den Mietern bzw. Pächtern anzeigen und Zahlungsverbote an entsprechende Drittschuldner beantragen, sodass sie die Miete bzw. Pacht künftig an ihn und nicht mehr an den Vermieter zahlen. Ein bisheriger Mietvertrag bzw. Pachtvertrag bleibt dabei bestehen. Der Zwangsverwalter tritt in die Rechte und Pflichten des Vertrags ein. Mietrückstände muss der Zwangsverwalter rückwirkend bis zu zwölf Monate eintreiben. Bis zu diesem Zeitraum erfasst sie die Zwangsverwaltung. Säumigen Mieter erklärt der Zwangsverwalter die Kündigung und erhebt ggf. Räumungsklage. Unentgeltliche Verträge muss er auflösen. Längeren Leerstand muss er durch baldiges Vermieten der Wohnung oder des Hauses vermeiden. Dabei kann er auch einen Makler zur Mietersuche beauftragen. Die Mietkaution verwaltet fortan der Zwangsverwalter. Er muss sie nach beendetem Mietverhältnis auch dann zurückzahlen, wenn der Schuldner ihm die Kaution nicht übergeben hat. Im Übrigen ist der Zwangsverwalter auch für die Nebenkostenabrechnung zuständig.

Auswirkung auf Wohnungseigentümer

Gerät eine Eigentumswohnung in Zwangsverwaltung, kontaktiert der Zwangsverwalter zunächst die WEG-Verwaltung. Der Verwalter ist verpflichtet, der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldete Beiträge zu leisten. Ist die Eigentumswohnung vermietet, kann er die Miete verwenden, um eventuelle Schulden des Eigentümers gegenüber der Gemeinschaft von Wohnungseigentümern wie insbesondere das Hausgeld zu begleichen. Steht die Eigentumswohnung leer, muss er sie vermieten. Auswirkungen hat die Zwangsverwaltung auch auf Eigentümerversammlung. Der Zwangsverwalter ist zu den Versammlungen der Wohnungseigentümer zu laden. Er hat dabei Stimmrecht und ist zur Anfechtung von Beschlüssen befugt. Auch im Übrigen darf der Zwangsverwalter die Rechte des Wohnungseigentümers wahrnehmen. So darf er etwa auch die Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentumsverwaltung einsehen.

Auswirkung anderer Verfahren auf die Zwangsverwaltung

Zwangsversteigerung während der Zwangsverwaltung

Die Zwangsversteigerung der Immobilie führt zur Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das Gericht. Die Aufhebung erfolgt dabei noch nicht mit dem Zuschlag an den Höchstbietenden. Der Aufhebungsbeschluss ergeht in der Regel erst nach erfolgter Abrechnung mit dem neuen Eigentümer.

Insolvenz und Zwangsverwaltung

Ein Insolvenzverfahren neben einer Zwangsverwaltung ist möglich. Sofern die Zwangsverwaltung wegen einer durch ein dingliches Recht gesicherten Forderung – z.B. einer Grundschuld oder Reallast –, oder anderen vorrangigen Forderung – z.B. Hausgeldanspruch, öffentliche Lasten – erfolgt, besteht für Gläubiger ein Absonderungsrecht in der Insolvenz. Dadurch erhalten sie die Miete bzw. Pacht auch bei späterer Eröffnung eines Insolvenzverfahrens. Eine persönliche Forderung – z. B. ein nicht dinglich gesicherter Anspruch auf Rückzahlung von Kredit – ist hingegen nicht insolvenzfest, wenn der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens innerhalb eines Monats nach der Beschlagnahme im gestellt wird. Bei einer Privatinsolvenz sind es entsprechend sogar drei Monate. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist eine Zwangsverwaltung nicht mehr möglich.

Der Insolvenzverwalter kann die vollständige oder teilweise Einstellung der Zwangsverwaltung beantragen, wenn ihre Fortsetzung eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung der Insolvenzmasse wesentlich erschwert. Nachteile, die dem betreibenden Gläubiger aus der Einstellung erwachsen, sind dann jedoch durch laufende Zahlungen aus der Insolvenzmasse auszugleichen.

Immobilienverkauf während der Zwangsverwaltung

Neben der Zwangsversteigerung der Immobilie wird auch versucht, diese durch freihändigen Verkauf zu Geld zu machen. Wird die zwangsverwaltete Immobilie im Wege verkauft, dann erhält der Käufer den Besitz nicht vom Schuldner, sondern vom Zwangsverwalter. Der Immobilienkaufvertrag ermöglicht das durch eine Abtretung an den Schuldner. Die Zwangsverwaltung endet, wenn alle Abrechnungen erfolgt sind.

Rücknahme des Antrags auf Zwangsverwaltung

Nach dem Verkauf erfolgt oft die uneingeschränkte Antragsrücknahme durch den Gläubiger. Diese führt zur Aufhebung und Beendigung der Zwangsverwaltung. Die Restmasse fällt an den Schuldner zurück. Das gilt auch, wenn er eine Abtretung der Überschüsse mit dem Schuldner vereinbart hat. Eine beschränkte Antragsrücknahme kann das verhindern, verlangt jedoch spezielle Kenntnisse bei der Umsetzung.

Alternativen zur Zwangsverwaltung

Kalte Zwangsverwaltung

Bei der kalten Zwangsverwaltung wird von den Regeln der gerichtlichen Zwangsverwaltung abgewichen, um Zeit und Kosten zu sparen. Grundlage ist eine Vereinbarung der Gläubiger mit dem Insolvenzverwalter. Die Vereinbarung kann differenziert auf Fragen der Verwaltung und Verwertung eingehen.

Außergerichtliche Institutsverwaltung

Eine Beteiligung an den Erträgen unter Verzicht auf die Zwangsverwaltung stellt auch die außergerichtliche Institutsverwaltung dar. Sie erfolgt häufiger durch eine Bank im Einvernehmen mit den Schuldnern von Darlehen. Grund ist, dass die den Darlehensverträgen zugrunde liegenden AGB regelmäßig die Abtretung von Miet- bzw. Pachteinnahmen vorsehen.

Kosten der Zwangsverwaltung

Gerichtskosten

Die Entscheidung über den Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung oder über den Beitritt zum Verfahren kostet pauschal 100 Euro (Nr. 2220 KV GKG). Für jedes Jahr der Zwangsverwaltung ist zudem eine Verfahrensgebühr zu entrichten (Nr. 2221 KV GKG). Deren Berechnungsgrundlage ist die Summe der jährlichen Bruttoeinkünfte.

Zwangsverwalterkosten

Der Verwalter hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung für seine Geschäftsführung sowie auf Erstattung seiner Auslagen. Außerdem kann er die von ihm zu zahlende Umsatzsteuer verlangen. Bei vermieteten oder verpachteten Grundstücken erhält der Verwalter 10 Prozent des für den Zeitraum der Verwaltung an Mieten oder Pachten eingezogenen Bruttobetrags inklusive der Nebenkosten. Andernfalls erhält er eine Vergütung auf Stundenbasis. Die Mindestvergütung bei Inbesitznahme durch den Zwangsverwalter beträgt 600 Euro. Ein als Zwangsverwalter tätiger Rechtsanwalt kann nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) abrechnen, wenn ein nicht als Rechtsanwalt zugelassener Verwalter die Tätigkeit einem Rechtsanwalt übertragen hätte.

Der Zwangsverwalter kann zudem von den Gläubigern einen Vorschuss verlangen, sofern die gegenwärtigen Einnahmen nicht dafür ausreichen. Vorschüsse können etwa für Reparaturkosten des Hausdachs oder eine vom Verwalter abzuschließende Gebäudeversicherung notwendig werden. Bei Nichtzahlung droht die Aufhebung der Zwangsverwaltung durch das Gericht.

Rechtsanwaltskosten

Bei Hinzuziehen eines Rechtsanwalts entstehen für den Antragsteller zudem Anwaltsgebühren. Sie lassen sich bei entsprechender Anmeldung später gemeinsam mit dem Hauptanspruch geltend machen.

(GUE)

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