Räumungstitel erhalten – wer muss ausziehen?
- 4 Minuten Lesezeit
Inhaltsverzeichnis
Will ein Vermieter seinen Mieter vor die Tür setzen, ist das alles andere als leicht. Er benötigt vielmehr ein berechtigtes Interesse bzw. einen wichtigen Grund, um das Mietverhältnis beenden zu können. Dazu gehört etwa der Eigenbedarf oder auch ein Mietrückstand von insgesamt mindestens zwei Monatsmieten. Weigert sich der Mieter jedoch, nach einer Kündigung auszuziehen, muss der Vermieter Räumungsklage einreichen – denn nur mit einem Räumungstitel kann der Gerichtsvollzieher den unwilligen Mieter zum Auszug zwingen. Doch muss dessen Ehepartner, Lebenspartner, Lebensgefährte, Kind oder Mitbewohner dann ebenfalls raus aus der Wohnung?
Dritte im Räumungstitel nicht benannt?
Grundsätzlich gilt: Aus dem Räumungstitel kann nur gegen die Person/die Personen vollstreckt werden, die darin namentlich benannt ist/sind, vgl. § 750 I 1 Zivilprozessordnung (ZPO). Das sollte auf jeden Fall derjenige sein, der im Mietvertrag als Vertragspartner des Vermieters vermerkt wurde.
Oftmals leben neben dem Mieter aber auch andere Personen in der Wohnung, etwa seine minderjährigen bzw. volljährigen Kinder, sein Ehepartner oder Lebensgefährte. Ob der gegen den Mieter erwirkte Räumungstitel auch ihnen gegenüber wirkt oder ob der Vermieter auch gegen sie einen Räumungsprozess führen muss, hängt jedoch von mehreren Faktoren und damit zumeist vom Einzelfall ab.
Ehepartner, Lebenspartner und nicht ehelicher Lebensgefährte
Der Ehepartner ist aufgrund des Gebots der ehelichen Lebensgemeinschaft nach § 1353 I Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) stets als gleichberechtigter Mitbesitzer der Wohnung anzusehen (Bundesgerichtshof, Beschluss v. 25.06.2004, Az.: IX ZB 29/04). Gleiches gilt für den Lebenspartner des Mieters, vgl. §§ 1 I, 2 Lebenspartnerschaftsgesetz. Damit benötigt der Vermieter auch gegen den Ehepartner bzw. den Lebenspartner stets einen Räumungstitel.
Ob der nicht eheliche Lebensgefährte Mitbesitzer ist, ist leider nicht so leicht zu bestimmen. Wurde etwa gegenüber dem Vermieter die Aufnahme des Lebensgefährten/der Lebensgefährtin in die Räumlichkeiten angezeigt oder hat er/sie sich unter der betreffenden Adresse bei der Gemeinde angemeldet, so ist wohl von einer Besitzerlangung auszugehen. Das bloße Einziehen mit „Sack und Pack“ genügt dagegen noch nicht, um Mitbesitz an der Mietwohnung zu begründen. Vielmehr muss nach außen erkennbar werden, dass der Partner neben dem Mieter Besitz an der Wohnung hat. Fehlt es am Mitbesitz der Wohnung, braucht es für den Lebensgefährten keinen eigenen Räumungstitel – er muss also zusammen mit seinem Partner ausziehen.
Minderjährige bzw. volljährige Kinder
Lebt der Mieter zusammen mit seinen minderjährigen Kindern unter einem Dach, sind diese lediglich sog. Besitzdiener – niemals jedoch Mitbesitzer an der Wohnung. Zwar ist auch die kindliche Eigensphäre schützenswert – wären Minderjährige allerdings am Räumungsprozess als Mitbesitzer beteiligt, würden sie auch für die dabei entstehenden Kosten mithaften, was für sie nachteilig und damit unzulässig ist. Aus diesem Grund kann der Gerichtsvollzieher den Räumungstitel gegenüber dem ehemaligen Mieter samt seinen minderjährigen Kindern vollstrecken.
Gleiches gilt auch bei volljährigen Kindern, sofern sich bei Eintritt der Volljährigkeit die Besitzverhältnisse nicht ändern (BGH, Beschluss v. 19.03.2008, Az.: I ZB 56/07). Dies wäre z. B. der Fall, wenn das Kind in den Mietvertrag aufgenommen wird, innerhalb der Wohnung in einem abgeschlossenen Lebensbereich lebt oder auf andere Weise klar nach außen hin zum Ausdruck kommt, dass der Volljährige nunmehr Mitbesitzer der Wohnung ist.
Mitbewohner
Gerade Studenten oder Singles leben häufig in einer Wohngemeinschaft, sog. WG, zusammen. Es ist in der Regel davon auszugehen, dass jedes WG-Mitglied Mitbesitzer an der Wohnung ist und die sog. Sachherrschaft darüber ausübt – unabhängig davon, wer den Mietvertrag unterschrieben hat und ob ein Untermietvertrag existiert –, sodass der Vermieter eine Zwangsräumung nur durchsetzen kann, wenn er einen Räumungstitel gegen alle WG-Mitglieder hat.
Räumung per einstweiliger Verfügung
Zusammenfassend kann der Vermieter also immense Probleme bekommen, wenn er nicht gegen alle Wohnungsbesitzer einen Räumungstitel vorweisen kann. Diese Personen darf der Gerichtsvollzieher nämlich nicht aus der Wohnung „werfen“. Im schlimmsten Fall lassen die Mitbesitzer den „zwangsgeräumten“ Mieter später sogar wieder in die Wohnung – für den Vermieter ändert sich dann nichts.
Er sollte daher rechtzeitig klären, wer in seiner Wohnung lebt, und gegen sämtliche Mitbesitzer einen Räumungstitel erstreiten. Hat er jedoch erst nach Erlangung des Räumungsurteils gegen einen Mieter und während seiner Zwangsräumung von Mitbesitzern erfahren, könnte ihm § 940a II ZPO weiterhelfen. Danach ist eine Zwangsräumung anderer Mitbesitzer der Wohnung per einstweiliger Verfügung – und damit ohne erneuten Räumungsprozess – möglich. Allerdings muss es sich bei den betreffenden Räumlichkeiten um Wohnraum handeln. Ferner muss gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegen und der Vermieter darf von dem Mitbesitz des/der Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung über diesen Räumungstitel erfahren haben.
Wenn der Vermieter also nur einen Räumungstitel gegen einen Mieter erstreitet, nicht aber auch gegen die ihm seit Langem bekannte Ehefrau, ist eine Zwangsräumung gegenüber der Frau nach § 940a ZPO nicht zulässig.
Übrigens: Hat der Vermieter gegenüber einem Mieter einen Räumungstitel erstritten, sollte er nicht versuchen, über § 940a ZPO die Zwangsräumung gegenüber sog. Besitzdienern – wie z. B. minderjährigen Kindern – durchzusetzen. Das zuständige Gericht würde einen entsprechenden Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückweisen und die Kostentragung dem Vermieter auferlegen (AG Hofgeismar, Urteil v. 18.06.2015, Az.: 40 C 243/15 (20)).
(VOI)
Artikel teilen:
Sie benötigen persönliche Beratung zum Thema Räumungstitel?
Rechtstipps zu "Räumungstitel"
-
20.10.2024 Rechtsanwältin Laura Tewes LL.M.„Liebe Leserin, lieber Leser, dieser Artikel ist für Sie von hoher Relevanz, wenn Sie Vermieter, Vermieterin, Hausverwalter oder Hausverwalterin sind. Die Verwirkung eines Räumungstitels ist nicht nur …“ Weiterlesen
-
08.08.2024 Rechtsanwalt Marcus Reitzenstein„… es einen Räumungstitel. Dieser muss zwangsweise vom Gerichtsvollzieher durchgesetzt werden, verbotene Eigenmacht des Vermieters ist zu vermeiden. Dies kann sich zeitlich hinziehen. Der Mieter schuldet nach Beendigung …“ Weiterlesen
-
08.11.2023 anwalt.de-Redaktion„… das Gericht einen Räumungstitel, können Sie im Wege der Zwangsräumung durchsetzen, dass Ihr Kind Ihre Wohnung beziehungsweise Ihr Haus verlässt. Einfach die Schlösser austauschen zu lassen, damit …“ Weiterlesen
-
18.10.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„Im Bereich des Mietrechts bezeichnet der Ausdruck "Selbstjustiz in Form einer Räumung" die unrechtmäßige Übernahme einer Wohnung ohne einen entsprechenden Räumungstitel. Ein Antrag für …“ Weiterlesen
-
05.09.2023 Rechtsanwalt Stephan Steinwachs„… Räumungstitel zu erwirken. Zusammenfassend sollten Vermieter die gesetzlichen Vorgaben strikt befolgen und nicht eigenmächtig handeln, da sie sonst erheblichen Schadensersatzforderungen ausgesetzt sein könnten.“ Weiterlesen
-
25.04.2023 Rechtsanwalt Marc Gericke„… , dann ist der andere Vertragsteil noch immer im Besitz der Immobilie. Wenn dieser die Immobilie dann nicht freiwillig räumt, bliebt einem Verkäufer nur der Klageweg, um einen Räumungstitel zu erwirken …“ Weiterlesen
-
05.11.2022 Rechtsanwältin Iris Schuback„… ist und ein sicheren Räumungstitel ohne Rechtsmittelmöglichkeiten des Gegners in der Hand hielt. Fazit Räumungsverfahren sind - ganz gleich aus welchem Kündigungsgrund - stets individuell unterschiedlich und stets …“ Weiterlesen
-
10.05.2022 Rechtsanwalt Christopher Tackenberg„… auf. Schließlich könnte schon darüber zu streiten sein, ob die Befugnis, den Körper eines verstorbenen Menschen wegzunehmen, nicht daraus herrühren könnte, dass offensichtlich ein Räumungstitel bestanden hat …“ Weiterlesen
-
02.02.2022 Rechtsanwältin Dr. Sabine Veronika Berndt„… , dass ein Räumungstitel – abgesehen von absoluten Ausnahmen – durchsetzbar bleibt. Es habe daher auch in einem derartigen Fall nach Wegen zu suchen, die einen Umzug des Schuldners ohne gesundheitlich nachteilige …“ Weiterlesen
-
11.06.2021 Rechtsanwalt Philip Sebastian Krieger„… einen Räumungstitel zu bekommen in dem auch die Untermieterin stand. Jetzt erhob die Vermieterin nicht nur Klage gegen den neuen Untermieter, sondern wollte auch gleich eine einstweilige Verfügung um …“ Weiterlesen
-
04.10.2020 Rechtsanwalt Filip Wawryk„… , nicht den Besitz über die Mietsache zurück erlangt sonst ist der Räumungstitel verbraucht. Bezüglich der verbleibenden Gegenstände kann der Vermieter sein Vermieterpfandrecht verwerten. Haben …“ Weiterlesen
-
03.07.2020 Rechtsanwalt Antonio Paul Vezzari„… im Grundbuch übertragen. Der Beschluss über den Zuschlag ist zugleich auch der Räumungstitel gegen den Schuldner, sofern dieser die Immobilie selbst bewohnt. Ist die ersteigerte Immobilie hingegen vermietet …“ Weiterlesen
-
01.07.2020 Rechtsanwalt Antonio Paul Vezzari„… der Immobilie muss gegen den bisherigen Eigentümer zwar keine Zwangsräumung beantragen, weil der Beschluss des Gerichts über den Zuschlag in der Zwangsversteigerung auch als Räumungstitel gilt, aber er muss …“ Weiterlesen
-
29.06.2020 Rechtsanwalt Dr. jur. Gerrit Müller„… zuständigen Gerichtsvollziehers, der eine Räumung nur vornehmen darf, wenn gegen den oder die Mieter auch ein gerichtlicher Räumungstitel, d.h. ein Räumungsurteil vorliegt. Gerne beraten wir Sie, ob …“ Weiterlesen
-
08.06.2020 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… . Gesetzlicher Schutz vor einer Räumung besteht allerdings auch in der Corona-Krise nicht, Zwangsräumungen sind auch aktuell grundsätzlich möglich, wenn ein Räumungstitel besteht. Allerdings haben Gerichte …“ Weiterlesen
-
13.02.2020 Rechtsanwalt Julian Urban„… ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Jedoch demonstrieren die Überschrift der Norm …“ Weiterlesen
-
27.09.2019 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… übertragen zu haben. Der Gerichtsvollzieher rückt wieder ab. In einem weiteren Gerichtsverfahren erwirkt der Vermieter einen Räumungstitel gegen den Untermieter. Gegen diesen betreibt der Vermieter …“ Weiterlesen
-
22.08.2019 Rechtsanwalt Markus Rassi Warai„… , erheben Sie beim Amtsgericht Räumungsklage, um den Räumungstitel zu erwirken. Sobald das Gericht Sie auffordert, den Gerichtskostenvorschuss zu zahlen, kommen Sie dieser Aufforderung nach. Andernfalls …“ Weiterlesen
-
07.06.2019 Rechtsanwalt Dr. Thomas Gutwin„… solle die Räumungsvollstreckung erleichtern, wenn im Räumungstitel nicht aufgeführte Personen Besitz erlangten und der Vermieter mangels Kenntnis hiervon keine Möglichkeit habe, seine Klage auch auf den neuen Besitzer …“ Weiterlesen
-
16.11.2018 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… eine lange Zeit auf die Vollstreckung seines Räumungstitels verzichten muss. Dies ist insbesondere bei hohem Alter und geistiger Gebrechlichkeit oder Selbstmordgefahr des Mieters der Fall. Ebenso …“ Weiterlesen
-
23.08.2018 Rechtsanwalt Oliver Arend„… der Mieter nicht freiwillig aus bzw. räumt die Gewerbeimmobilie, muss ein Räumungstitel erwirkt und ggf. aus diesem vollstreckt werden. Ziel des Insolvenzverfahrens ist hingegen die gleichmäßige …“ Weiterlesen
-
23.07.2018 Rechtsanwältin Claudia Behrschmidt„… der Wohnung bedarf es dann als nächstes grundsätzlich eines Räumungstitels. Der Vermieter ist weder befugt die Mietwohnung zu betreten, noch ist er befugt diese zu räumen. Tut er es trotzdem, so begeht …“ Weiterlesen
-
18.04.2018 Rechtsanwältin Karen König„Räumungsschutzverfahren Hat ein Vermieter einen vollstreckbaren Räumungstitel erwirkt, so wird er, wenn kein freiwilliger Auszug aus der Wohnung erfolgt, den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung …“ Weiterlesen
-
13.02.2018 Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M.„… rechtlich überprüfen lassen. Aber unabhängig davon, ob die Kündigung wirksam ist oder nicht: Der Vermieter darf den Mieter niemals einfach so vor die Tür setzen. Hierfür benötigt er einen Räumungstitel …“ Weiterlesen