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Baumängel: So können Sie Ihre Immobilie prüfen!

Oder wählen Sie einen passenden Anwalt in Ihrer Nähe

Bauherren, die ein Haus renoviert oder gebaut haben, sind glücklich, wenn sie endlich einziehen können! Oft ist Ihre Freude als Hausbesitzer jedoch nur von kurzer Dauer. Dies kann z. B. am Schimmel liegen, der sich in den Ecken bildet, oder an undichten Fenstern. Baumängel und Bauschäden können nahezu überall an einer Immobilie auftreten und führen schnell zum Streit mit den beauftragten Bauunternehmen.

Entscheidend ist nun das richtige Vorgehen. Wenn Sie dabei nichts falsch machen möchten, ist fachkundige Unterstützung durch einen im Baurecht erfahrenden Rechtsanwalt empfehlenswert.

Die wichtigsten Fakten

  • Man spricht von einem Baumangel, wenn das Bauwerk nicht die vom Bauherren und Bauunternehmer vereinbarte Beschaffenheit aufweist.
  • Besonders häufige Mängel sind Risse in Wänden, undichte Stellen oder Fehlmontagen.
  • Bei der Unterzeichnung des Bauvertrags, bei der Bauabnahme und am Ende der Gewährleistungsfrist sollten Sie als Bauherr besonders auf die Wahrung Ihrer Rechte achten.
  • Nach der Abnahme müssen Sie beweisen, dass das Bauunternehmen den Mangel verschuldet hat.
  • Die Gewährleistungsfrist beträgt für private Bauherren abhängig von der Art des bestehenden Bauvertrags zwischen 4 und 5 Jahren.

So gehen Sie vor

  • Dokumentieren Sie Baumängel bei der Abnahme des Baus durch Anfertigung eines schriftlichen Abnahmeprotokolls mit Fotos.
  • Rügen Sie die Mängel schriftlich, indem Sie das Bauunternehmen auffordern, diese binnen einer Frist von 14 Tagen zu beseitigen.
  • Behalten Sie einen Teil der Rechnungssumme als Druckmittel zur Mängelbeseitigung ein.
  • Wenn dennoch keine Mängelbeseitigung erfolgt, sollten Sie schriftlich, am besten per Posteinschreiben, eine Nachfrist von weiteren 14 Tagen setzen.
  • Wenn die Mängel auch nach Ablauf der Nachfrist noch nicht behoben wurden, sollten Sie Ihre Gewährleistungsrechte wahrnehmen. Hierbei ist unbedingt anwaltliche Beratung zu empfehlen.

Wann spricht man von Baumängeln?

Ein Baumangel liegt vor, wenn eine vertraglich vereinbarte Baumaßnahme nicht einwandfrei oder komplett abgewickelt wurde und das Bauwerk nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist.

Darunter fallen u. a. 

  • die Verwendung nicht ausgemachter Materialien.
  • zutage tretende Risse in Wänden oder Böden.
  • undichte Installationen oder fehlerhafte Montagen. 

Für Sie als Bauherr kommt es darauf an, Mängel am Bau möglichst rasch zu reklamieren und beheben zu lassen. Schließlich haftet das ausführende Bauunternehmen nur innerhalb der Gewährleistungsfrist. Zudem nehmen die Beseitigungskosten zu, je mehr Zeit vergeht.

Wenn Baumängel nicht frühzeitig beseitigt werden, kann es in der Folge oft zu Bauschäden kommen. Wenn Sie beispielsweise nichts gegen eine falsch abgedichtete Fassade tun, kann das zum Eindringen von Wasser führen. Bildet sich deswegen schließlich Schimmel, ist ein Schaden entstanden. Müssen Sie Bauschäden beheben lassen, ist dies für Sie deutlich schwieriger und teurer als das Abstellen von Baumängeln.

Baumängel prüfen

Baumängel

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Wann muss man als Bauherr besonders aufmerksam sein?

Es existieren drei Zeitpunkte beim Bau eines Hauses, zu denen Sie besonders aufpassen müssen:

  • der Abschluss des Bauvertrags
  • die Abnahme des Baus
  • das Ende der Gewährleistungsfrist

In diesen Momenten ist es häufig sinnvoll, eine Bauherrenberatung bei einem im Baurecht versierten Rechtsanwalt in Anspruch zu nehmen.

Welche Baumängel treten am häufigsten auf?

Von den zahlreichen möglichen Baumängeln treten manche besonders oft auf. Um diese einfacher entdecken zu können, sollten Sie sie kennen. 

  • Der Putz, das Mauerwerk oder tragende Holzteile weisen Risse auf: Baustoffe können bei fehlerhafter Verarbeitung reißen. Über Risse können Regen und Wind eindringen und im Extremfall die Stabilität des ganzen Gebäudes gefährden. 
  • Undichtigkeiten treten zutage: Durch undichte Stellen, z. B. an Lüftungsanlagen, kann sich im Haus Feuchtigkeit ausbreiten. Das kann die Ursache von Schimmel sein oder zumindest die Energieeffizienz gefährden.
  • Bauteile wurden falsch montiert oder verbaut: Bringt ein Handwerker ein Bauteil unkorrekt an, kann es durch diesen Fehler ebenfalls zu Schimmelbildung oder vermindertem Wärmeschutz kommen.

Es lohnt sich auch ein Blick darauf, welche handwerklichen und bautechnischen Tätigkeiten – der Fachmann spricht von Gewerken – zu besonders vielen Mängeln führen:

Architektenrecht_Baurecht - Baumängel.jpg
Quelle: Institut für Bauforschung e.V. und Bauherren-Schutzbund e.V.

Warum ist eine sorgfältige Bauabnahme wichtig?

Nach der Abnahme eines Baus kommt es zur Umkehr der Beweislast. Das heißt, entsteht Streit über auftretende Mängel, muss bis zur Abnahme der Bauunternehmer die Mangelfreiheit und den vertragsgemäßen Zustand seines Werkes beweisen. Ab diesem Zeitpunkt haben Sie als Bauherr den Beweis zu erbringen, dass ein Verschulden des Unternehmers vorliegt.

Auch zu beachten ist, dass mit der Bauabnahme die Verjährungsfrist sämtlicher Gewährleistungsansprüche zu laufen beginnt. Da der Bauunternehmer nach der Abnahme außerdem berechtigt ist, seine Abschlussrechnung zu stellen, ist es empfehlenswert, sich bei der Abnahme von einem Rechtsanwalt für Baurecht oder einem Bausachverständigen begleiten zu lassen.

Im Zuge der Abnahme eines Baus sollten Sie darauf achten, dass 

  • sämtliche Mängel erkannt und im Abnahmeprotokoll erfasst werden.
  • der Bauunternehmer vor Unterzeichnung der Abnahme sämtliche Baumängel vollständig behebt.
  • das Bauwerk somit nicht von der vertraglich ausgemachten Leistungsbeschreibung abweicht.
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Was muss man im Zusammenhang mit der Gewährleistung bei Bauleistungen beachten?

Falls Sie Baumängel erst entdecken, wenn bereits die Gewährleistungsfrist verstrichen ist, können Sie Ihr Bauunternehmen nicht mehr dafür verantwortlich machen. Daher kann es sich im Zweifel lohnen, vor Eintritt der Verjährung eine Überprüfung durch einen Bausachverständigen vornehmen zu lassen. Wenn dieser Sachverständige Baumängel findet, können Sie diese mithilfe einer Mängelanzeige reklamieren, sodass Ihr Bauunternehmen entsprechend nachbessern muss.

Die Gewährleistungsfrist legt fest, wie lange das Bauunternehmen nach der Abnahme für Baumängel haften muss. Für die Länge dieser Frist ist die Art des vorliegenden Bauvertrags ausschlaggebend. Man unterscheidet den Bauvertrag nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vom Bauvertrag nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB):

  • BGB-Bauvertrag: Die Gewährleistungsfrist beträgt 5 Jahre. 
  • VOB-Bauvertrag: Privatpersonen genießen 4 Jahre Gewährleistung, Unternehmen dagegen nur 2 Jahre.

Eine Ausnahme stellen arglistig verschwiegene Baumängel dar. Von einem solchen spricht man, wenn das Bauunternehmen einen Mangel kennt, diesen dem Bauherrn gegenüber jedoch nicht erwähnt. Für einen arglistig verschwiegenen Baumangel gilt eine 30-jährige Verjährungsfrist. Allerdings müssen Sie als Bauherr beweisen, dass der Bauunternehmer bzw. Verkäufer Ihnen den Mangel verschwiegen hat.

Wenn Sie einen Baumangel reklamiert haben (siehe „So gehen Sie vor“) und das Bauunternehmen diesen nicht behoben hat, obwohl die Nachfrist verstrichen ist, haben Sie verschiedene Gewährleistungsrechte. Bevor Sie diese in Anspruch nehmen, sollten Sie sich unbedingt anwaltlich beraten lassen:

  • Selbstvornahme: Sie lassen die Mängelbeseitigung von einem anderen Bauunternehmen durchführen und stellen diese Ihrem ursprünglichen Bauunternehmen in Rechnung.
  • Minderung: Mithilfe der Minderung können Sie den ausgemachten Bau- oder Kaufpreis anteilig zum Verhältnis der Wertminderung reduzieren.
  • Vertragsrücktritt: Handelt es sich bei dem Mangel um eine erhebliche Pflichtverletzung des Bauunternehmens, können Sie den Rücktritt vom Bau- oder Kaufvertrag erklären.
  • Schadensersatz: Mussten Sie wegen des Baumangels z. B. ein Sachverständigengutachten einholen, können Sie in Höhe Ihrer entstandenen Kosten Schadensersatz fordern.

Lohnt sich aufgrund von Baumängeln eine Klage?

Wollen Sie Ihren Bauträger verklagen, da er sich nicht um die Mängelbeseitigung kümmert, sollten Sie beachten, dass sich ein Gerichtsverfahren im Baurecht über bis zu 10 Jahre erstrecken kann und dadurch recht kostspielig ist. In der Regel ist der Versuch einer außergerichtlichen Lösung zielführender und deutlich weniger kostenintensiv. Ein sachkundiger Rechtsanwalt für Baurecht kann Sie hierzu beraten und unterstützen.

Scheitert eine außergerichtliche Einigung, steht Ihnen nur noch der Rechtsweg offen. Man unterscheidet zwei verschiedene mögliche Klagearten: 

  • Mängelbeseitigungsklage: Mit dieser Klage klagen Sie Ihren Anspruch auf Mängelbeseitigung gegenüber Ihrem Bauunternehmen gerichtlich ein. Die Mängelbeseitigungsklage ist nur dann sinnvoll, wenn Sie davon ausgehen können, dass Ihr Bauunternehmen tatsächlich die Mängel beseitigt. Kommt es nicht dazu, muss das Urteil vollstreckt werden, was zeitaufwendig und kostspielig ist.
  • Gewährleistungsklage: Mit einer Gewährleistungsklage können Sie Gewährleistungsansprüche wie Schadensersatz oder Rücktritt vom Vertrag durchsetzen. Jedoch müssen Sie sich stets für einen Gewährleistungsanspruch entscheiden.
Von
Boris Christof Böhm
anwalt.de-Redaktion