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Immobilienkauf – Wichtige Tipps für Käufer und Verkäufer

Oder wählen Sie einen passenden Anwalt in Ihrer Nähe

Grundstücksrecht & Immobilienrecht

Egal, ob Sie eine Immobilie kaufen oder verkaufen möchten – das Vorhaben ist mit erheblichem Aufwand und einigen Risiken verbunden. Wer keinen Makler beauftragt, sollte bereits in die Vorbereitung einige Zeit investieren. Erfahren Sie hier, worauf Verkäufer und Käufer achten sollten.

Die wichtigsten Fakten

  • Der Kaufvertrag wird erst mit der Beurkundung durch den Notar wirksam.
  • Das Grundbuch gibt Auskunft über den Eigentümer und Belastungen der Immobilie.
  • Die Eintragung des neuen Eigentümers wird vom Grundbuchamt durchgeführt.
  • Liegt eine Auflassungsvormerkung vor, ist dies im Grundbuch zu sehen.
  • Eigentumswohnung: In der Teilungserklärung wird die Gebäudeaufteilung festgelegt.

So gehen Sie vor

  1. Prüfen Sie als Verkäufer die Immobilie und beseitigen Sie ggf. Mängel.
  2. Besichtigen Sie als Käufer die Immobilie und achten Sie auf Mängel und Lage.
  3. Ermitteln Sie den aktuellen Immobilienwert.
  4. Stellen Sie Unterlagen (Energieausweis, Grundbuchauszug, Lageplan, Teilungserklärung etc.) zusammen.
  5. Lassen Sie sich von einem fachkundigen Rechtsanwalt vor der Unterzeichnung zu allen Schritten beraten.
  6. Vereinbaren Sie zur Beurkundung des Kaufvertrags einen Notartermin.

Vor Vertragsabschluss: Was sollten Käufer beachten?

Die wichtigsten Fragen für Käufer zu Beginn sind: Was kann ich mir leisten? Und ganz grundsätzlich: Kann ich mir überhaupt eine Wohnung oder ein Haus leisten? Klären Sie die Finanzierung sehr gründlich, bevor Sie mit der Suche nach Ihrem Traumhaus beginnen..

Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden? Um zukünftige Probleme zu vermeiden, sollten Sie als Käufer alle Informationen über die Immobilie einholen, die Ihnen Erkenntnisse über den möglichen Zustand der Immobilie liefern können.

  • Lassen Sie sich Baupläne oder Handwerkerrechnungen vorlegen, die Ihnen einen möglichen Zustand der Immobilie liefern können.
  • Sehr wichtig ist für Sie der Blick ins Grundbuch. Legt Ihnen der Verkäufer einen solchen Grundbuchauszug nicht vor, kann er Sie schriftlich zur Einsichtnahme ermächtigen.
  • Bringen Sie in Erfahrung, welche Belastungen (z. B. Wohnrecht, Grundschuld, Hypothek, Vorkaufsrecht etc.) auf dem Objekt liegen oder ob Rechte Dritter eingetragen sind.

Auch beim Kauf einer Eigentumswohnung sollten Sie entsprechende Informationen einholen, z. B. über die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung.

  • Die Protokolle der vergangenen Eigentümerversammlungen sind wichtig, da sie bspw.  Informationen über anstehende Instandsetzungen enthalten können. Die zusätzlichen Kosten können Sie einberechnen und ggf. dadurch den Kaufpreis drücken.
  • Schließlich sollten Sie sich nach dem Stand der Instandhaltungsrücklage erkundigen. Nur wenn sie hoch ist, ist das Risiko überraschender Sonderumlagen (z. B. für Sanierungsmaßnahmen) gering.
  • Sehen Sie die letzten Jahresendabrechnungen ein.
  • Klären Sie die Höhe des Hausgeldes. Es sind die monatlich zu leistenden Vorauszahlungen an den Verwalter für Bewirtschaftung, Pflege und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums.
  • Erkundigen Sie sich insbesondere nach dem Stand der Instandhaltungsrücklage. Nur wenn sie hoch ist, ist das Risiko überraschender Sonderumlagen (z. B. für Sanierungsmaßnahmen) gering.
  • Ist die Eigentumswohnung vermietet, lassen Sie sich den Mietvertrag zeigen und lernen Sie die Mieter kennen. Sie treten mit dem Erwerb der Wohnung in das Mietverhältnis ein und sind fortan Vermieter.

Was sollten Verkäufer vor Vertragsabschluss beachten?

Auch als Verkäufer sollten Sie sich gut vorbereiten. Prüfen Sie die Wohnung oder das Haus auf Mängel und beseitigen Sie diese. Möchten oder können Sie diese nicht beseitigen, müssen Sie den Käufer zumindest hierüber informieren. Sonst kann dieser den Kauf wegen arglistiger Täuschung anfechten. Sie müssen den Verkauf dann teuer rückabwickeln, den Kaufpreis zurückzahlen und erhalten das mangelhafte Haus zurück. Der Käufer kann auch die Beseitigung des Mangels verlangen. Scheitert diese, kann er vom Kaufvertrag zurücktreten und zugleich Schadensersatz verlangen.

Ebenso sollten Sie den aktuellen Immobilienwert ermitteln, z. B. durch eine Online-Immobilienbewertung oder durch einen Experten vor Ort. Wenn Sie im Internet eine Anzeige veröffentlichen möchten, sollten Sie Fotos, einen Grundriss und ggf. eine detaillierte Objekt- und Lagebeschreibung bereitstellen.

Die wichtigsten Angaben zur Immobilie sind die Wohnfläche (Quadratmeter) und ggf. die Nutzungsfläche, Lage, Baujahr und der Zustand, denn sie bestimmen den Preis maßgeblich. Deshalb ist es sinnvoll, wenn Sie bei einer Besichtigung eine Auflistung aller Renovierungsarbeiten, der laufenden Kosten und Sanierungen vorbereiten.

Für den Immobilienverkauf müssen Sie natürlich auch einige rechtliche Vorgaben erfüllen, z. B. einen Energieausweis bereitstellen. Im Rahmen der Energieeinsparverordnung (EnEV) müssen seit 2014 bestimmte Angaben zu Energiewerten in Inseraten für Wohnungen und Häuser gemacht werden. Wenn Sie noch keinen Ausweis besitzen, können Sie online einen anfordern.

Der Verkauf einer Immobilie kostet sehr viel Zeit. Sollte Ihnen der Aufwand zu zeitintensiv und aufwendig sein, können Sie einen Immobilienmakler beauftragen. Der Profi verfügt über viel Erfahrung und Marktkenntnis. Er kann beispielsweise den Preis Ihrer Immobilie sicher einschätzen. Vor allem aber übernimmt er die gesamte Organisation, z. B. begleitet er potenzielle Interessenten durch die Immobilie und bespricht alles Wichtige mit ihnen.

Was muss im Kaufvertrag für ein Haus stehen?

Wenn sich Käufer und Verkäufer über die grundlegenden Eckpunkte einig sind, ist es Zeit für den Kaufvertragsentwurf. Der Entwurf des Vertrags sowie dessen Beurkundung erfolgt durch einen Notar, den i. d. R. der Käufer bezahlt und auswählt. Nachdem beide Parteien den Entwurf geprüft haben und mögliche Anpassung verhandelt wurden, sollte ein Notartermin vereinbart werden.

Die Beurkundung ist in Deutschland beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie gemäß § 311b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verpflichtend, andernfalls ist der Vertrag unwirksam. Dies ist dem Umstand geschuldet, dass der Notar nochmals über Folgen des Verkaufs informieren soll und den Parteien der Umstand über den Übergang der Immobilie bewusst wird.
Im Immobilienkaufvertrag für ein Gebäude befinden sich Angaben zu den Vertragsparteien sowie alle Informationen bezüglich des Kaufgegenstands.

Hierzu zählen unter anderem:

  • Angaben zu den Vertragsparteien
  • Angaben zu den Zahlungsmodalitäten
  • Bekannte Mängel
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Immobilie
  • Eintragungen im Grundbuch (Grundschuld, Pfandrechte)
  • Gewährleistungsregelungen (z. B. Rücktrittrecht bei Mängeln)
  • Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten
  • Kaufpreis
  • Lage, Größe und Art der Immobilie (Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer etc.)
  • Maklerprovision
  • Mitverkaufte bewegliche Sachen (z. B. Möbel)
  • Verzugszinsenregelung etc.

Immobilienkauf und -verkauf

Egal, ob Sie die Immobilie kaufen oder verkaufen möchten – das Vorhaben ist mit einigem Aufwand und Risiken verbunden.

Lassen Sie sich beraten

Was muss im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung stehen?

Auch der Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung muss beim Notar beurkundet werden. Er beinhaltet unter anderem.:

  • Angaben zu den Vertragsparteien
  • Angaben zur Zahlungsabwicklung
  • Datum des wirtschaftlichen Übergangs und der Übergabe der Immobilie
  • Eintragungen aus dem Grundbuch (Grundschuld, Pfandrechte)
  • Gemeinschaftsordnung (Kostenregelungen für Instandsetzungen, Instandhaltungen von Gemeinschaftseigentum, Fahrstuhl, Gebühren für Wasser und Strom usw.)
  • Gewährleistungsregelungen (z.B. Rücktrittrecht bei versteckten Mängeln)
  • Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten
  • Kaufpreis
  • Lage, Größe und Art der Immobilie (Grundbuchbezirk, Grundbuchblatt-Nummer etc.)
  • Maklerprovision
  • Miteigentumsanteil (Höhe der Instandhaltungsrücklagen, Angaben zu Investitionen für Renovierungen am Gemeinschaftseigentum etc.)
  • Nutzungsrechte für Gemeinschaftseigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört
  • Sondereigentum (Keller, Dachboden, Balkon, Garage etc.)
  • Sondernutzungsrechte (Gartenfläche, Rasenflächen, Parkplätze, Abstellplätze etc.)
  • Teilungserklärung usw.
Steigende Immobilienpreise
Steigende Immobilienpreise (Quelle: LBS Research)

Eigentumsübertragung: Vom Grundbucheintrag bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung

Wurde der Kaufvertrag unterschrieben und der Kaufpreis bezahlt, veranlasst der Notar die Umschreibung des Grundbucheintrages beim Grundbuchamt. Die sog. Auflassungsvormerkung dient als Absicherung für den Käufer – der Verkäufer kann das Objekt nun nicht mehr veräußern.

Vor der Übertragung hat der Verkäufer einige Nachweise zu erbringen:

  • Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
  • Zahlung des Kaufpreises
  • Löschungsbewilligung für eventuelle Grundschulden
  • Bei Wohnungen: Nachweise von Verwalter und evtl. Mieter (Fristablauf, Vorkaufsrecht etc.)

Liegen diese Nachweise vor, erfolgt die Zahlungsaufforderung an den Käufer. Wird die Immobilie finanziert, muss der Käufer beim Notar eine Grundschuldeintragung vornehmen lassen. Ist das Geld vom Käufer beziehungsweise seiner Bank überwiesen, wird der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung auf den Käufer veranlassen.

Immobilienkauf und -verkauf

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Was Käufer und Verkäufer noch wissen sollten

GrunderwerbsteuerWenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, erhalten Sie zeitnah einen Bescheid vom Finanzamt bezüglich der Grunderwerbsteuer. Häufig trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer, die vom Kaufpreis abhängig ist und zwischen 3,5 % und 6,5 % beträgt. Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist Voraussetzung für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch.
GrundsteuerDie Grundsteuer wird für den Grundstücksbesitz und die Bebauung fällig – und vom Käufer gezahlt. Da es sich um eine Gemeindesteuer handelt, wird sie viermal im Jahr fällig. Immobilienbesitzer können beim Finanzamt Auskunft über den Grundsteuerbetrag erhalten.
MängelHaben Sie bei der Besichtigung der Immobilie Mängel festgestellt? Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie wird üblicherweise die Gewährleistung vom Verkäufer ausgeschlossen. Allerdings gilt dies nicht bei bewusst verschwiegenen Mängeln. Beim Kauf einer neuen Immobilie bestehen per Gesetz Gewährleistungsansprüche bei Mängeln für den Zeitraum von fünf Jahren ab der Abnahme.
SchlüsselübergabeErst wenn der Kaufpreis vollständig bezahlt wurde, erfolgt in der Regel die Übergabe des Schlüssels. Möchte der Käufer etwa bereits mit Renovierungsarbeiten beginnen, kann eine vorherige Übergabe vereinbart werden. Allerdings sollte dann eine Anzahlung geleistet werden.
SpekulationssteuerWird eine Immobilie weniger als zehn Jahre nach Erwerb verkauft, muss der Eigentümer die sog. Spekulationssteuer bezahlen. Ihre Höhe ist abhängig vom Einkommensteuersatz des Verkäufers und dem Wertgewinn der Immobilie. Steuerfrei verkauft werden kann das Haus oder die Wohnung, wenn der Eigentümer mindestens im Verkaufsjahr und zwei Jahre vor der Veräußerung selbst darin gelebt hat.
ÜbergabeprotokollIn das Übergabeprotokoll für den Verkauf bzw. Kauf für Häuser und Wohnungen gehören prinzipiell die gleichen Informationen, die auch im Mietübergabeprotokoll stehen. Das sind Zählerstände an Wasseruhren, Heizkörpern und Stromzählern, Mängel, aktuelle Rechnungen von kürzlich getätigten Renovierungen etc.
VerkehrswertDer Verkehrswert dient als wichtige Grundlage, um den Kaufpreis bzw. Verkaufspreis einer Immobilie zu ermitteln. Insbesondere Banken greifen bei einer Finanzierung auf den Verkehrswert zurück, um den maximalen Beleihungswert zu bestimmen. Die Verkehrswertermittlung durch einen Sachverständigen ist unumgänglich.
VorfälligkeitsentschädigungWenn die Immobilie beim Verkauf noch nicht abbezahlt ist und durch einen Kredit finanziert wird, kann die kreditgebende Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung vom Verkäufer verlangen. Diese fällt an, wenn durch die Vertragsauflösung ein Zinsschaden entsteht.
Anfechtung, Widerruf und RücktrittKaufverträge können auch durch Anfechtungen, Rücktritt oder Widerruf aufgelöst werden. Diese Schritte sind jedoch nicht ohne Weiteres möglich: Ist der Vertrag erst einmal notariell beurkundet, kann man ihn nicht ohne Weiteres auflösen. Es müssen verschiedene Voraussetzungen wie arglistige Täuschung, ein Rücktrittsgrund oder ein bestehendes Widerrufsrecht vorliegen.

Immobilienkauf und -verkauf

Egal, ob Sie die Immobilie kaufen oder verkaufen möchten – das Vorhaben ist mit einigem Aufwand und Risiken verbunden.

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Cornelia Lang
anwalt.de-Redaktion