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Mieterhöhung prüfen: Was ist erlaubt?

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Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Der Vermieter will plötzlich viel mehr Geld – Mieter erhalten oftmals überraschend eine Mieterhöhung. In welchen Fällen eine Mieterhöhung möglich ist, welche Formalien hierbei eingehalten werden müssen und welche Rechte man als Mieter hat, erfahren Sie hier.

Die wichtigsten Fakten

  • Eine Mieterhöhung darf frühestens ein Jahr nach dem Einzug bzw. nach der letzten Mieterhöhung erfolgen, sog. Jahressperrfrist.
  • Es müssen alle formellen Voraussetzungen eingehalten werden.
  • Der Mieter muss – ganz oder nur teilweise – zustimmen. Dies ist formfrei, d. h., mündlich durch Zustimmung oder sogar stillschweigend durch Überweisung der erhöhten Miete möglich.
  • Bei Mieterhöhungen besteht ein Sonderkündigungsrecht und der Mieter kann innerhalb der Überlegungsfrist mit einer Frist von zwei Monaten kündigen.
  • Die erhöhte Miete muss erstmals drei Monate nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens gezahlt werden.

So gehen Sie vor

  1. Der Mieterhöhung nicht sofort zustimmen, sondern diese erst prüfen (lassen).
  2. Überprüfung der Mieterhöhung mithilfe unserer Checkliste.
  3. Rechtsanwalt mit Prüfung beauftragen.
  4. Mieterverein Mieterhöhung überprüfen lassen.
  5. Rechtshelfer „Mieterhöhung prüfen“ nutzen.

Formalien des Mieterhöhungsschreibens

Damit eine Mieterhöhung überhaupt wirksam werden kann, muss der Vermieter im Vorfeld alle Formalien eingehalten haben. Dazu gehört zunächst, dass jede Mieterhöhung schriftlich angekündigt werden muss – d. h. entweder per Brief oder E-Mail.

Als zweiter wichtiger Punkt muss die Mieterhöhung durch eine dazu berechtigte Person ausgesprochen worden sein, also durch den Vermieter selbst oder durch eine von ihm beauftragte Person – beispielsweise einen Wohnungsverwalter.

Eine weitere Voraussetzung ist, dass das Mieterhöhungsschreiben an alle Personen gerichtet sein muss, die im Mietvertrag aufgeführt sind. Zusätzlich muss der Vermieter die Mieterhöhung immer begründen.

Hierfür kommt die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder Modernisierungsmaßnahmen in Betracht. Um die Anzahl möglicher Mieterhöhungen zu begrenzen, muss immer die gesetzliche Jahressperrfrist eingehalten werden. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach dem Einzug beziehungsweise nach der letzten Mieterhöhung verlangt werden kann.

Die Mieterhöhung darf erst drei Monate später wirksam werden. Insgesamt vergehen also mindestens 15 Monate zwischen zwei Erhöhungen. Zuletzt muss durch die Mieterhöhung die örtliche Kappungsgrenze eingehalten werden. Dabei darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent – in manchen Kommunen gilt eine Grenze von 15 Prozent – erhöht werden.

Mieterhöhung zur Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete

Eine große Anzahl von Mietverträgen wurde vor vielen Jahren geschlossen, die Mieten jedoch in der Zwischenzeit nie erhöht. Meist haben sich die Mieten in Nachbargegenden seitdem deutlich erhöht, wie in aktuellen Mietspiegeln nachzulesen ist. Oftmals kommt der Vermieter irgendwann auf die Idee, die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen.

Allerdings darf die Miete nach § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent – örtlich gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent – steigen und muss vom Vermieter ausreichend begründet werden. Dies erfolgt stets über die ortsübliche Vergleichsmiete, die auf verschiedenen Wegen ermittelt werden kann.

Am häufigsten nimmt der Vermieter Bezug auf einen örtlichen (ggfs. qualifizierten) Mietspiegel oder er benennt mindestens drei Vergleichswohnungen. Seltener bezieht er sich auf eine Auskunft aus einer Mietdatenbank oder auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Mieterhöhung prüfen

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In welchen Fällen ist eine Mieterhöhung möglich? Welche Formalien müssen eingehalten werden und welche Rechte haben Sie als Mieter?

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So ermitteln Sie Ihre Miete mittels Mietspiegel

  • Sie entnehmen aus der Tabelle die durchschnittliche monatliche Nettokaltmiete in Euro je m² anhand Ihrer Wohnfläche.
  • Den Lagezuschlag ermitteln Sie anhand der Tabelle zu den Wohnlagequalitäten.
  • Manchmal gibt es Tabellen mit Zu- oder Abschlägen, die sich aus der Ausstattung der Wohnung ergeben. Diese Zu- und Abschläge können entweder in Euro pro Monat und Quadratmeter angegeben werden oder mittels eines Punktesystems in Euro pro Monat und Quadratmeter umgerechnet werden.
  • Zum Grundpreis wird also der Lagezuschlag addiert, ebenso eventuelle Zuschläge. Abschläge werden davon subtrahiert. Das ergibt den Durchschnittspreis pro Monat und Quadratmeter.

Mieterhöhung anhand der Benennung von drei Vergleichswohnungen begründen

Begründet Ihr Vermieter die Mieterhöhung mit der Benennung von drei Vergleichswohnungen, so gibt es wahrscheinlich keinen Mietspiegel – was bei kleineren Gemeinden häufig der Fall ist.

Wichtig ist dabei, dass die drei Wohnungen tatsächlich vergleichbar sein müssen, vor allem im Hinblick auf Größe, Lage und Ausstattung. Außerdem müssen sie bereits jetzt so viel kosten, wie der Vermieter zukünftig für Ihre Wohnung verlangen will.

Damit Sie als Mieter die Vergleichswohnungen auch leicht finden können, um bei den dortigen Mietern den Mietpreis pro Quadratmeter und die enthaltene Ausstattung erfragen zu können, muss der Vermieter diese genau bezeichnen.

Beratungsthemen Mietrecht
Streitgegenstände im Mietrecht (Quelle: Deutscher Mieterschutzbund)

Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen

Möchte Ihr Vermieter die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöhen, muss er seinen Mietern diese Maßnahmen gem. § 555c BGB drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen. Auch den Betrag der zukünftigen Mieterhöhung muss er nach § 559 BGB bereits zu diesem Zeitpunkt angeben.

Zu einer Mieterhöhung berechtigen aber nur die baulichen Veränderungen, die in § 555b BGB abschließend aufgezählt sind. Bei diesen handelt es sich um Verbesserungen der Mietsache und nicht um bloße Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen, die keine Mieterhöhung begründen.

Die Kosten der Modernisierungsarbeiten kann der Vermieter gem. § 559 BGB zum Teil auf seine Mieter umlegen. So darf der Vermieter bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die bestehenden Kaltmieten aufschlagen, soweit er keine öffentlichen Fördermittel erhalten hat. Ist dies der Fall, muss er die Fördermittel von den tatsächlichen Kosten abziehen und darf nur den Rest auf die Mieter umlegen.

Eine Mieterhöhung wegen Modernisierungen müssen Mieter im Normalfall dulden. Es kann aber Widerspruch eingelegt werden, wenn ein wirksamer Grund gegen die Mieterhöhung geltend gemacht werden soll. Das kann ein Härtefall i. S. d. § 555d Abs. 2 BGB sein, wenn klar ist, dass sich die Mieter die zukünftige Miete nicht leisten können und sich ihre Lebensumstände erheblich verschlechtern würden.

In diesem Fall ist eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 4 BGB ausgeschlossen. Der Widerspruch muss dem Vermieter schriftlich innerhalb eines Monats nach Zugang der Mieterhöhungsankündigung mitgeteilt werden.

Sonderkündigungsrecht der Mieter

Erhalten Sie als Mieter einen Brief, durch den eine Modernisierung angekündigt wird, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht und können Ihren Mietvertrag bereits jetzt kündigen. Die Kündigung müssen Sie bis zum Ablauf des nächsten Monats erklären, nachdem Sie über die Modernisierung informiert wurden. Das Mietverhältnis endet dann bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung.

Aber auch nach Ankündigung einer Mieterhöhung aufgrund einer Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder wegen einer Modernisierung steht Ihnen ein Sonderkündigungsrecht zu. Die Kündigung muss ebenfalls bis zum Ablauf des nächsten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Vermieter erklärt werden. Der Mietvertrag endet dann wegen der außerordentlichen Kündigung zum übernächsten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

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Keine Gründe für eine Mieterhöhung

Neben den bereits genannten Gründen, durch die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen kann, gibt es auch Fälle, die eine Mieterhöhung ausschließen.

GrundErklärung
Kauf bricht nicht Miete Wird die Wohnung verkauft, so tritt der neue Eigentümer gem. § 566 BGB in alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag ein. Eine Mieterhöhung ist allein deshalb nicht möglich.
Mieter der Wohnung stirbtNach § 563 BGB sind der Ehegatte oder im Haushalt lebende Kinder berechtigt, in das Mietverhältnis einzutreten. Eine Begründung für eine Mieterhöhung liegt dadurch aber nicht vor.
Erbe kann Wohnung übernehmenFalls keiner der direkten Angehörigen die Wohnung übernimmt, können weitere Erben gem. § 564 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Einen Grund für eine Mieterhöhung bietet diese Situation ebenfalls nicht.
Änderungskündigung unrechtmäßigFalls der Vermieter das Mietverhältnis kündigt und dem Mieter sofort einen neuen Mietvertrag mit einer erhöhten Miete vorlegt, handelt es sich um eine Änderungskündigung, die nicht erlaubt ist.

Ausschlussgründe einer Mieterhöhung

Es gibt auch Fälle, in denen Mieterhöhungen vollständig ausgeschlossen sind. Dazu gehört einerseits die sogenannte Staffelmiete gem. § 557a BGB. Hierbei wird die Miete automatisch jedes Jahr um einen bestimmten, bereits im Mietvertrag festgelegten Betrag erhöht und darf auch um mehr als 20 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen.

Vorteil für den Mieter ist, dass er die Mietsteigerung seit Vertragsschluss kennt. Vorteil für den Vermieter ist, dass der Mieter nur einmal direkt bei Vertragsschluss der Staffelmiete zustimmen muss und nicht bei jeder weiteren Erhöhung.

Gilt andererseits eine sogenannte Indexmiete gem. § 557b BGB – hier steigt die Miete einmal im Jahr automatisch gemäß der Inflationsrate –, sind weitere Mieterhöhungen ebenfalls verboten.

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Begrenzung der Mieterhöhung durch die Mietpreisbremse

Am 01.06.2015 ist das Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten, kurz Gesetz zur Mietpreisbremse – geregelt in § 556d bis § 556g BGB –, bei der Neu- bzw. Wiedervermietung von Wohnungen in Kraft getreten.

Diese Regelung gilt also nicht im gesamten Bundesgebiet, sondern nur für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt, insbesondere in Ballungsräumen und Großstädten. Welche das aktuell sind, kann leicht recherchiert werden. Daraus ergibt sich, dass Vermieter die Miete in vorher ausgewiesenen Gebieten nur auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent erhöhen dürfen.

Die Mietpreisbremse gilt aber nur für neu abgeschlossene Mietverhältnisse, nicht für laufende Mietverträge. Es gibt aber Fälle, in denen der Vermieter wegen eines Eigentumsübergangs wechselt. Wegen des neuen Vermieters wird das oft als neues Mietverhältnis angesehen und zur Begründung für eine Mieterhöhung angeführt.

Hier hat aber bereits der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass solche Fälle des Eigentumsübergangs wie fortlaufende Mietverhältnisse zu behandeln sind und die Mietpreisbremse nicht auf diese Fälle anwendbar ist.

Checkliste zur Prüfung einer Mieterhöhung

  • Wurde die Jahressperrfrist eingehalten?
  • Wurden die Formalien des Mieterhöhungsschreibens beachtet?
  • Hat der Vermieter die Grenzen der Mieterhöhung beachtet und eingehalten?
  • Haben Sie bereits die Zustimmung zur Mieterhöhung erklärt?
  • Wissen Sie, dass Sie ein Sonderkündigungsrecht haben?
  • Haben Sie sich die Frist zur Zahlung der erhöhten Miete notiert?
Von
Cornelia Lang
anwalt.de-Redaktion