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Mietvertrag geprüft? – Auf diese Klauseln sollten Sie unbedingt achten!

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Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Schnee schippen, Treppenhaus reinigen oder Hof fegen – können solche Vorgaben im Mietvertrag festgelegt werden? Und wie verhält es sich mit dem Mietspiegel? Erfahren Sie hier, worauf Sie als Mieter vor der Unterschrift achten sollten.

Die wichtigsten Fakten

  • Der unterschriebene Mietvertrag ist bindend, Mieter haben somit kein Widerrufsrecht.
  • Vertragliche Mieterhöhungen sind in Form einer Staffelmiete oder Indexmiete möglich.
  • Nebenkostenpauschalen sind möglich, allerdings für Mieter meist ungünstig.
  • Kleinreparaturklausel: Der Mieter muss kleine Reparaturen selbst zahlen.
  • Mängel bei der Besichtigung sollten dem Vermieter mitgeteilt werden.

So gehen Sie vor

  1. Prüfen Sie den Mietvertrag eingehend.
  2. Achten Sie darauf, dass die Mietwohnung richtig beschrieben ist.
  3. Überprüfen Sie den Preis anhand des örtlichen Mietspiegels.
  4. Akzeptieren Sie nicht ohne Weiteres einen Kündigungsausschluss.
  5. Lassen Sie sich von einem fachkundigen Rechtsanwalt beraten.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Der Mietvertrag ist ein Vertrag zwischen Mieter und Vermieter. Durch diesen Vertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache für die Dauer der Mietzeit zu gewähren. Im Gegenzug muss der Mieter dem Vermieter die vereinbarte Miete pünktlich zahlen.

Diese beiden gesetzlichen Pflichten sind die Hauptpflichten des Mietvertrags. Der Vertrag sollte schriftlich geschlossen werden und muss zwingend mindestens folgende Informationen enthalten:

  • Vorname und Nachname des Mieters und Vermieters
  • Adresse der Immobilie inklusive der Wohnungslage bei einem Mehrparteienhaus (z. B. Erdgeschoss, 1. Stock etc.)
  • Höhe der Miete
  • Dauer des Mietverhältnisses

Werden keine weiteren Absprachen vereinbart, gelten automatisch die gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB, §§ 535 – 548).

Miethöhe, Mietpreisbremse & Kaution

Im Mietvertrag finden Sie Angaben zur sogenannten Kaltmiete bzw. Warmmiete. Um einschätzen zu können, ob der Mietpreis angemessen ist, sollten Sie sich den örtlichen Mietspiegel ansehen. Diesen finden Sie beispielsweise auf der Internetseite der Kommune. Eine gute Einschätzung können Sie auch bei einem Mieterverein erfragen.

Gilt die Mietpreisbremse, sollten Sie genau prüfen, ob die Miethöhe nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Liegt die Miete darüber, können Sie den Vertrag unterschreiben, sollten dann allerdings zeitnah die Miethöhe schriftlich rügen und die Rüge am besten als Einschreiben versenden. Behauptet der Vermieter, für die Wohnung gelte die Mietpreisbremse nicht, können Sie eine Erklärung verlangen. Er muss dann beispielsweise den Mietvertrag des Vormieters vorlegen oder eine umfassende Sanierung nachweisen.

Im Wohnraummietvertrag kann wirksam vereinbart werden, dass der Mieter an den Vermieter eine Mietsicherheit leistet, umgangssprachlich auch Mietkaution genannt. Sie dient der Absicherung sämtlicher aus dem Mietverhältnis herrührender Forderungen des Vermieters. Der Vermieter darf nicht mehr als drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) als Sicherheit verlangen, und muss sie getrennt von seinem eigenen Vermögen anlegen (§ 551 BGB).

Das Gesetz sieht vor, dass der Mieter die Miete zu Beginn des Monats, spätestens bis zum dritten Werktag zahlen muss (§ 556b Abs. 1 BGB).

Vorauszahlung oder Pauschale als Nebenkosten

Die Nebenkostenvorauszahlung kann einen erheblichen Anteil an der Gesamtmiete ausmachen. Bei der Vorauszahlung trägt der Mieter lediglich die tatsächlich angefallenen Kosten. Es muss allerdings eine jährliche Nebenkostenabrechnung erfolgen, bei der geprüft wird, ob die Vorauszahlungen mit dem tatsächlichen Verbrauch übereinstimmen. Dadurch kann es zu einer Nachzahlung durch den Mieter oder zu einer Rückzahlung durch den Vermieter kommen.

Vereinbaren Vermieter und Mieter eine Nebenkostenpauschale, sind mit der Entrichtung eines monatlichen Betrags die Nebenkosten bezahlt. Somit kann der Vermieter keine Nachforderung stellen, wenn die Pauschale nicht ausreicht, und der Mieter kann im Gegenzug auch wegen geringen Verbrauchs keine Rückforderung geltend machen.

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Staffelmiete & Indexmiete: Die vertraglich vereinbarte Mieterhöhung

In einem Mietvertrag kann der Vermieter durch eine Staffelmiete festlegen, wann und in welcher Höhe die Miete in Zukunft steigen wird (§ 557a BGB). Allerdings muss er dabei die Regelungen der Mietpreisbremse beachten, d. h. jede Erhöhung darf nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen. Liegt sie darüber, greift die Staffelmieterhöhung nicht, der Mieter kann sie zurückweisen. Der Vermieter darf die Miete darüber hinaus nicht erhöhen, auch dann nicht, wenn er das Haus oder die Wohnung modernisiert.

Wurde vertraglich festgehalten, dass sich die Miete regelmäßig erhöht, spricht man von einer Indexmiete. Die Erhöhung ist an den amtlichen Verbraucherpreisindex gekoppelt, den das Statistische Bundesamt ermittelt (§ 557b BGB). Die Miete erhöht sich allerdings nicht wie bei der Staffelmiete automatisch: Der Vermieter muss vielmehr eine sogenannte Änderungsmitteilung schicken und mitteilen, ab wann die erhöhte Miete fällig ist.

Kleinreparaturklausel & Schönheitsreparaturklausel

Enthält Ihr Mietvertrag eine Kleinreparaturklausel? Dann sind Sie als Mieter verpflichtet, die Kosten für eine vom Vermieter beauftragte Kleinreparatur zu tragen. Achten Sie darauf, dass vertraglich genau festgelegt ist, bis zu welcher Höhe pro Reparatur und im Jahr insgesamt Sie sich beteiligen müssen. Mieter und Vermieter sollten ebenfalls prüfen, ob die Klausel gemäß den Vorgaben des Deutschen Mieterbunds formuliert ist – andernfalls ist sie ungültig.

Die Kosten für Schönheitsreparaturen müssen grundsätzlich vom Vermieter getragen werden. Er kann sie aber auf den Mieter umlegen. Das Streichen und/oder Tapezieren der Wohnung muss jedoch schriftlich festgehalten werden. Enthält Ihr Vertrag eine unwirksame Regelung, muss der Vermieter die gesamte Renovierung auf seine Kosten übernehmen. Sie sind dafür nicht mehr verantwortlich. Mieter, die renoviert haben, obwohl sie gar nicht mussten, können vom Vermieter die Auslagen zurückfordern. Dafür ist nach Auszug höchstens sechs Monate Zeit.

Mängel bei Besichtigung oder Wohnungsübergabe: Was Sie dagegen tun können

Wenn man als Mieter bei der Besichtigung oder der Wohnungsübergabe bzw. beim Einzug feststellt, dass die neue Mietwohnung nicht in Ordnung ist, also Mängel hat, dann sollte man darauf achten, dass man mit dem Vermieter möglichst vereinbart, dass er diese beseitigt. Achten Sie darauf, dass in einem Übergabeprotokoll bei Mietbeginn alle (offensichtlichen) Mängel festgehalten sind.

Würde es sich um einen wesentlichen Mangel handeln (z. B. eine feuchte Wand), dann hätte der Vermieter, auch wenn solch ein Mangel bei der Wohnungsübergabe / Besichtigung erkennbar war, die Pflicht zur Mängelbeseitigung, und zwar auch dann, wenn im Mietvertrag geregelt wäre, dass der Vermieter anfängliche Mängel nicht beseitigen muss. Handelt es sich um einen verdeckten Mangel, z. B. das Auftreten von Schimmel, der vorher nicht fachgerecht beseitigt wurde, muss sich ebenfalls der Vermieter um diese Angelegenheit kümmern.

Wohnsituation in Deutschland
Bevölkerung in Deutschland nach Wohnsituation von 2012 bis 2015 (in Millionen Personen) (Quelle: AWA)

Hausordnung: Was der Vermieter vom Mieter erwarten darf

Grillen auf dem Balkon, Haustierverbot oder Gegenstände auf dem Gang – mit einer Hausordnung können Vermieter das Zusammenleben im Mietshaus regeln und bestimmte Pflichten vorgeben. So können bestimmte Tätigkeiten, wie die turnusmäßige Reinigung des Treppenhauses oder der Winterdienst, auf den Mieter übertragen werden.

Folgende Punkte können in der Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrages sein kann, festgelegt werden:

  • Ruhezeiten
  • Nutzung der Gemeinschaftsräume
  • Regeln für weiteres Gemeinschaftseigentum (Garten, Grünflächen etc.)
  • Haussicherheit
  • Reinigungsaufgaben usw.

Allerdings kann der Vermieter nicht alles vorschreiben, z. B. ist das Abstellen von Kinderwagen oder Rollatoren im Treppenhaus erlaubt. Auch Besuche, Musizieren oder das Wäschewaschen können nicht so einfach verboten werden.

Kündigung & Kündigungsausschluss: Prüfen Sie genau, was im Vertrag steht

Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass sowohl Mieter als auch Vermieter beidseitig auf eine Kündigung für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren verzichten. Darauf sollten sich Mieter jedoch nur dann einlassen, wenn sie mit absoluter Sicherheit wissen, dass vor Ablauf des Vertrags kein Grund für einen erneuten Umzug besteht. Denn der Vermieter dürfte ohnehin nur dann ordentlich kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund – etwa Eigenbedarf – vorliegt. Der Mieter hingegen kann bei einem Vertrag ohne Kündigungsausschlussklausel generell immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen.

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Was Sie sonst noch wissen müssen

ZwischenmieteUm die Wohnung untervermieten zu können, benötigen Mieter die (schriftliche) Erlaubnis Ihres Vermieters (§ 540 BGB). Eine solche Erlaubnis kann bereits im Mietvertrag geklärt werden. Die meisten Mietverträge beinhalten jedoch einen Hinweis, dass die Genehmigung des Vermieters im Einzelfall eingeholt werden muss.
Mehrere MieterSie wollen zusammen mit Ihrem Partner oder mit Freunden eine Wohnung mieten. Besprechen Sie, ob alle unterschreiben oder nur eine Person. Stehen alle Bewohner im Vertrag, können sie diese auch nur gemeinsam den Mietvertrag kündigen. Gerade bei WGs oder bei einer Trennung kann dies ungünstig sein, wenn nur einer ausziehen möchte.
TierhaltungPrüfen Sie genau, welche Regelungen in Ihrem Mietvertrag stehen oder sprechen Sie den Vermieter an, denn es kann großes Streitpotenzial bieten, wenn Sie sich irgendwann einen Hund oder eine Katze zulegen, obwohl dies ausdrücklich ohne vorherige Zustimmung des Vermieters ausdrücklich verboten ist. Kleintiere wie Meerschweinchen, Hamster, Fische oder kleine Vögel können ohne Rücksprache gehalten werden.
WohnungsgrößeDie angegebene Wohnungsgröße in Quadratmeter dient oft als Bemessungsgrundlage für die Betriebskosten, die nicht vom Verbrauch abhängen. Ist Ihre Wohnung kleiner als angegeben, können Sie eventuell die Miete kürzen. Liegt die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als 10 Prozent unter den Angaben im Vertrag, kann dies einen Mangel darstellen und einen Anspruch auf Mietminderung begründen.
Zulässiger Gebrauch der WohnungDiese Klausel beinhaltet z. B. die Regelung, dass eine gewerbliche Nutzung der Wohnung nicht erlaubt ist. Arbeiten Sie im Homeoffice? Auch dann sollten Sie vorab eine Genehmigung einholen.
Von
Cornelia Lang
anwalt.de-Redaktion