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Nebenkostenabrechnung prüfen – Form, Fristen und Fallstricke

Oder wählen Sie einen passenden Anwalt in Ihrer Nähe

Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Richtig oder falsch? Bei der Nebenkostenrechnung sind sich viele Mieter unsicher, ob sie korrekt ist. Denn nicht immer hat der Vermieter oder die Hausverwaltung bei der Abrechnung korrekt gearbeitet. Worauf Mieter achten sollten, erfahren Sie hier!

Die wichtigsten Fakten

  • Mieter, die eine Nebenkostenvorauszahlung leisten, müssen eine Abrechnung erhalten.
  • Umlagefähige Kosten müssen im Mietvertrag stehen.
  • Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten nach Jahresende erfolgen.
    Versäumt der Vermieter die Frist, kann er keine Nachzahlung verlangen.
  • Gegen eine Nachzahlung können Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung vorgehen.
  • Die Frist für die Nachzahlung bzw. Rückerstattung beträgt in der Regel 30 Tage.

So gehen Sie vor

  1. Überprüfen Sie anhand des Datums, ob die Nebenkostenabrechnung pünktlich ankam.
  2. Prüfen Sie, ob für den richtigen Zeitraum abgerechnet wurde.
  3. Kontrollieren Sie, welche Nebenkosten abgerechnet wurden.
  4. Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung bei Zweifeln auf jeden Fall von einem fachkundigen Rechtsanwalt prüfen!

Welche Nebenkosten dürfen umgelegt werden?

Welche Nebenkosten umgelegt werden dürfen, ist in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) klar geregelt. Diese Betriebskosten bzw. Nebenkosten müssen im Mietvertrag vereinbart werden – allerdings reicht es hierfür aus, dass der Vermieter auf die Betriebskosten nach Betriebskostenverordnung verweist. Die folgenden Betriebskosten dürfen Vermieter auf den Mieter umlegen:

  • Abwassergebühr
  • Aufzug
  • Beleuchtungskosten
  • Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss
  • Gartenpflege
  • Gebäudereinigung
  • Grundsteuer
  • Hausmeisterkosten
  • Heizung
  • Müllabfuhr
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • sonstige Betriebskosten
  • Straßenreinigung
  • Ungezieferbeseitigung
  • Warmwasser
  • Waschraum/Waschküche
Betriebskostenspiegel
Betriebskostenspiegel in Deutschland im Abrechnungsjahr 2016 (Quelle: Deutscher MIeterbund)

Welche Kosten darf der Vermieter nicht umlegen?

Die Betriebskostenverordnung regelt zudem auch, welche Kosten der Vermieter nicht umlegen darf (§ 1 BetrKV). Selbst wenn diese Kosten im Mietvertrag enthalten sind, ist diese Regelung unwirksam. Als nicht umlagefähige Nebenkosten zählen beispielsweise:

  • Anschlussgebühren
  • Instandhaltungskosten
  • Kosten für Leerstand
  • Prüfung und Wartung der Hauselektrik
  • Reparaturkosten
  • Verwaltungskosten
Mieterhöhung prüfen

Nebenkostenabrechnung prüfen

Bei der Nebenkostenrechnung sind sich viele Mieter unsicher, ob sie korrekt ist. Denn nicht immer hat der Vermieter oder die Hausverwaltung bei der Abrechnung korrekt gearbeitet.

Lassen Sie die Abrechnung prüfen!

Welche Frist gilt für die Nebenkostenabrechnung?

Abgerechnet werden die Nebenkosten einmal im Jahr vom Vermieter. Für die Zusammenstellung und anschließende Erteilung der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter vom Ende des Abrechnungszeitraums 12 Monate Zeit.

Beispiel:

Sollen die Nebenkosten für das Kalenderjahr 2018 abgerechnet werden, muss die Rechnung spätestens am 31.12.2019 beim Mieter sein. Erhält der Mieter die Abrechnung zu spät, muss er diese unter Umständen nicht bezahlen. Eine solche verspätete Abrechnung ist nur gültig, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er an der Verspätung keine Schuld trägt.

Der Vermieter muss die Betriebskosten mit seinem Mieter auch dann innerhalb der Jahresfrist abrechnen, wenn ihm selbst die Jahresabrechnung des Hauses noch nicht vorliegt.

Welche Angaben müssen in der Nebenkostenabrechnung stehen?

Folgende (formelle) Angaben sind zwingend notwendig, damit die Mietnebenkostenabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht:

  • Abrechnungszeitraum
  • Zusammenstellung der Gesamtkosten
  • Angabe und Erläuterung des Umlageschlüssels
  • Berechnung des Mieteranteils
  • Abzug der geleisteten Vorauszahlungen durch den Mieter
  • Rückzahlung oder Nachzahlung
Mieterhöhung prüfen

Nebenkostenabrechnung prüfen

Bei der Nebenkostenrechnung sind sich viele Mieter unsicher, ob sie korrekt ist. Denn nicht immer hat der Vermieter oder die Hausverwaltung bei der Abrechnung korrekt gearbeitet.

Lassen Sie die Abrechnung prüfen!

Fehlerhafte Nebenkostenabrechnung – was tun?

Nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung hat der Mieter ein Jahr Zeit, um bei formellen oder/und inhaltlichen Fehlern Widerspruch einzulegen. Später ist in der Regel kein Widerspruch mehr möglich (§ 556, Abs. 3 Satz 5 BGB). Zudem können Mieter auch vom Vermieter entsprechende Belege einfordern, wenn der Mieter einzelnen Kosten überprüfen möchte.

Wenn Sie bei der Prüfung der Nebenkostenabrechnung Fehler entdecken, haben Sie das Recht, Widerspruch einzulegen. Die Abrechnung muss dann neu erstellt werden. Dabei ist es egal, ob die Abrechnung beim zweiten Mal niedriger oder höher ausfällt – Sie müssen am Ende immer nur den niedrigeren Betrag bezahlen.

Bei einer Nachforderung, die wegen eines Fehlers zu hoch ist, gilt: Eine Nachforderung muss der Mieter innerhalb von 30 Tagen begleichen, sonst gerät er mit seiner Zahlung in Verzug (§ 286 BGB). Legen Sie Widerspruch ein, haben Sie zwei Möglichkeiten.

  • Widerspruch und Zahlung mit Vorbehalt auf Rückforderung
  • Widerspruch und Teilzahlung

Wurde der richtige Verteilerschlüssel verwendet?

Bereits im Mietvertrag sollte festgelegt werden, wie die Nebenkosten verteilt werden. Der Vermieter kann sich zwischen vier Verteilerschlüsseln entscheiden. Wurde dieser nicht vereinbart, müssen die kalten Betriebskosten (ohne Heizkosten) anteilig nach der Wohnfläche abgerechnet werden (§ 556a Abs. 1 BGB).
Folgende Verteilerschlüssel gibt es:

  • Abrechnung nach Verbrauch
  • Abrechnung nach Wohnfläche
  • Abrechnung nach Personenanzahl
  • Abrechnung nach Wohneinheit
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Von
Cornelia Lang
anwalt.de-Redaktion