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Widerruf Immobiliendarlehen

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Bankrecht & Kapitalmarktrecht

Nicht nur der reguläre Widerruf eines Immobiliendarlehens birgt finanzielle Vorteile gegenüber einer Vertragskündigung. Im Falle einer fehlenden, fehlerhaften, unvollständigen oder verwirrenden Widerrufsbelehrung ist der Widerruf eines Immobilienkredits auch nach Ablauf der 14-tägigen Frist möglich und stellt eine attraktive Möglichkeit dar, sich von teuren Verträgen mit hohen Zinsen zu lösen.

Die wichtigsten Fakten

  • Ein Immobiliendarlehen kann regulär innerhalb von 14 Tagen widerrufen werden.

  • Bei fehlender oder fehlerhafter Widerrufsbelehrung beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen.

  • Viele Immobiliendarlehen können auch Jahre nach Vertragsabschluss noch widerrufen werden.

  • Der Widerruf lohnt sich insbesondere im Hinblick auf das aktuell niedrige Zinsniveau.

So gehen Sie vor

  1. Widerrufsbelehrung prüfen
  2. Widerrufsfrist prüfen
  3. Umschuldung klären und neues Angebot einholen
  4. Vertrag widerrufen

 

 

 

Was ist ein Immobiliendarlehen?

Ein Immobiliendarlehen wird auch Immobilienkredit genannt. Beim Immobiliendarlehensvertrag handelt es sich um einen Verbraucherdarlehensvertrag, der zur Finanzierung des Kaufs oder Baus einer Immobilie abgeschlossen wird. Gesetzlich verankert ist der Immobiliar-Darlehensvertrag in § 491 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Demnach handelt es sich um einen entgeltlichen Darlehensvertrag, der

  • zwischen einem Unternehmer als Darlehensgeber und einem Verbraucher als Darlehensnehmer geschlossen wird UND
  • durch ein Grundpfandrecht oder eine Reallast besichert ist ODER
  • für den Eigentumserwerb an einem Grundstück, einem grundstücksgleichen Recht oder einem Gebäude bestimmt ist.

Wie die Definition „entgeltlich“ besagt, handelt es sich nicht um einen Immobiliendarlehensvertrag gem. § 491 Abs. 3 BGB, wenn

  • der Kredit keine Gegenleistung verlangt (z. B. Zinsen).
  • der Kredit eine unentgeltliche Stundung der Forderung (Aufschub der Zahlungen) beinhaltet.
Bankrecht_Kapitalmarktrecht - immobiliendarlehensvertrag.jpg

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Wann kann man ein Immobiliendarlehen widerrufen?

Regulär kann ein Immobiliendarlehen, so wie jeder Verbraucherdarlehensvertrag, innerhalb von 14 Tagen nach Vertragsabschluss ohne Angabe von Gründen widerrufen werden. Nach Ablauf dieser 14-tägigen Widerrufsfrist ist der Widerruf nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, wenn die Widerrufsbelehrung des Vertrags fehlerhaft oder unvollständig war.

Vertragsabschluss vor dem 1. September 2002

Bis zum 1. September 2002 gab es kein Widerrufsrecht für Darlehensverträge. Eine entsprechende Widerrufsbelehrung mussten die Banken bei solchen Verträgen nicht liefern. Immobiliendarlehen, die bis zu diesem Datum abgeschlossen wurden, können deshalb nicht widerrufen werden. 

Vertragsabschluss zwischen dem 1. September 2002 und dem 10. Juni 2010

Am 1. September 2002 wurde das Widerrufsrecht für Verbraucherdarlehensverträge eingeführt. Solche Verträge konnten bis 21. Juni 2016 regulär innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist oder – im Falle einer mangelhaften Widerrufsbelehrung – zu einem späteren Zeitpunkt widerrufen werden.

Nach dem 21. Juni 2016 ist der Widerruf der in diesem Zeitraum geschlossenen Verträge nicht mehr möglich. Der Gesetzgeber schob damit dem sogenannten „ewigen Widerrufsrecht“ einen Riegel vor.

Vertragsabschluss zwischen dem 11. Juni 2010 und dem 20. März 2016

Das „ewige Widerrufsrecht“ gilt hingegen derzeit für Verträge, die zwischen dem 11.06.2010 und dem 20.03.2016 abgeschlossen wurden. Enthalten sie eine unvollständige oder fehlerhafte Widerrufsbelehrung oder fehlt eine solche gänzlich, hat die Widerrufsfrist nie zu laufen begonnen und das Immobiliendarlehen kann auch heute noch widerrufen werden.

Vertragsabschluss ab dem 21. März 2016

Für neuere Verträge ab dem 21.03.2016 gilt auch bei einer fehlerhaften bzw. unvollständigen Widerrufsbelehrung eine maximale Widerrufsfrist von 1 Jahr und 14 Tagen. Lediglich wenn eine Widerrufsbelehrung ganz fehlt, kann ein ab diesem Datum abgeschlossener Darlehensvertrag auch nach Ablauf dieser Frist noch widerrufen werden.

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Wann ist ein Widerruf nicht möglich?

Ein Widerruf des Darlehensvertrags ist in folgenden Fällen gar nicht möglich, auch nicht regulär innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist:

  • Der Darlehensnehmer hat das Darlehen nicht für private Zwecke aufgenommen.
  • Es handelt sich um eine Pfandleihe.
  • Es handelt sich um einen Kleinkredit mit einer Darlehenssumme von bis zu 200 Euro (bei Immobilienkrediten kaum der Fall).
  • Es handelt sich um ein kurzfristiges Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 3 Monaten (bei Immobilienkrediten ebenfalls kaum der Fall).
  • Es handelt sich um ein Arbeitgeberdarlehen (betrifft auch eher Allgemein-Verbraucherdarlehen).

Was ist der Widerrufsjoker?

Viele Darlehensnehmer suchen nach Möglichkeiten, sich auch noch Jahre nach Vertragsabschluss von einem teuren Kredit mit hohen Zinsen zu lösen. Der sogenannte Widerrufsjoker bietet ein attraktives Schlupfloch. Eine Vielzahl von Immobiliendarlehensverträgen enthält fehlerhafte oder unvollständige Widerrufsbelehrungen und kann deshalb auch heute noch widerrufen werden.

Das betrifft insbesondere Immobilienkredite, die seit dem 11. Juni 2010 abgeschlossen wurden. Bei solchen Darlehensverträgen lohnt es sich, den Vertrag einem im Bankrecht erfahrenen Rechtsanwalt zur Prüfung vorzulegen. Dieser weiß, welche Fehler typisch für die verschiedenen Banken sind, und erläutert Ihnen, unter welchen Voraussetzungen Sie sich von Ihrem unliebsamen Darlehensvertrag lösen können.

Wie funktioniert der Widerruf?

Bevor Sie Ihr Immobiliendarlehen widerrufen, müssen Sie sich unbedingt um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Sobald der Darlehensvertrag widerrufen ist, muss die Restschuld der Darlehenssumme innerhalb von 30 Tagen beglichen werden. Deshalb ist eine Umschuldung auf einen neuen Kredit zu meist günstigeren Konditionen nötig. Holen Sie sich deshalb erst eine verbindliche Zusage für die Neufinanzierung bei einer anderen Bank ein, bevor Sie den Widerruf erklären.

Der Widerruf Ihres Immobiliendarlehens muss mindestens in Textform erfolgen, d. h., er ist z. B. auch per E-Mail möglich. Ratsam ist es aber, den Widerruf schriftlich zu erklären und diesen per Einschreiben zu versenden. So haben Sie im Zweifelsfall einen Beweis für Ihren (fristgerechten) Widerruf.

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Wann ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft?

Fehler, aufgrund derer ein Darlehensvertrag auch nach Ablauf der regulären Widerrufsfrist widerrufen werden kann, sind unvollständige, überflüssige, falsche oder fehlende Angaben in der Widerrufsbelehrung. Zu den typischen Mängeln gehören u. a.:

Keine namentliche Nennung der „zuständigen Aufsichtsbehörde“

Die Widerrufsfrist beginnt erst zu laufen, wenn der Darlehensnehmer alle Pflichtangaben von der Bank erhalten hat. Dazu gehört z. B. auch die zuständige Aufsichtsbehörde der Bank. Fehlt dieser Hinweis oder bleibt die konkrete Aufsichtsbehörde namenlos, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen. Dieser Fehler ist insbesondere in den Verträgen folgender Banken zu finden:

  • Hamburger Sparkasse
  • Sparkasse Harburg-Buxtehude
  • Sparda-Bank
  • PSD Bank
  • ING-DiBa
  • BHW Bausparkasse
  • Swiss Life
  • R+V Versicherung

Kein deutlicher Hinweis zur Gebäudeversicherung

Insbesondere bei Darlehensverträgen der Wüstenrot Bausparkasse mussten die Kreditnehmer zusätzlich zur Baufinanzierung eine Gebäudeversicherung abschließen. Jedoch wurde im Vertrag nicht deutlich darauf hingewiesen, dass es sich dabei um ein sogenanntes verbundenes Geschäft handelte. Der Abschluss der Gebäudeversicherung war Voraussetzung für den Abschluss des Immobilienkredits. Ein Widerruf oder eine Kündigung eines dieser Geschäfte wirkt sich auch auf das andere aus.

Sonstige Fehler

Fehlt eine Widerrufsbelehrung ganz, kann der Vertrag über die 14-tägige Frist hinaus widerrufen werden. Das kommt jedoch heute kaum noch vor. Zum Widerruf berechtigt auch, wenn die Widerrufsbelehrung verwirrende Ergänzungen in Fußnoten enthält oder nicht ausreichend vom restlichen Vertragstext hervorgehoben ist.

Fehlerhaft ist die Widerrufsbelehrung u. a. auch dann, wenn wichtige Angaben fehlen bzw. falsch oder irreführend formuliert sind, etwa:

  • die Folgen des Widerrufs
  • die Adresse der Bank
  • Angaben zur Textformerfordernis eines Widerrufs
  • die Möglichkeit, ohne Angabe von Gründen zu widerrufen
  • Dauer und Beginn der Widerrufsfrist

Bei fehlenden Informationen beginnt die Widerrufsfrist erst zu laufen, wenn diese vollständig nachgereicht werden. Die Frist verlängert sich in diesem Fall außerdem von 14 auf 30 Tage.

Warum lohnt sich der Widerruf des Immobiliendarlehens?

In den letzten Jahren gab es einen enormen Zinsabfall. Heute können Darlehensverträge zu wesentlich günstigeren Zinsen abgeschlossen werden als noch vor einigen Jahren. Dabei sind Prozentsprünge von bis zu 2,5 % festzustellen. Durch den Widerruf eines teuren Immobilienkredits auf einen günstigeren Vertrag können sich hohe Kosten einsparen lassen.

Ein finanzieller Vorteil des Widerrufs ist, dass die Bank im Vergleich zur Kündigung des Darlehensvertrags keine Vorfälligkeitsentschädigung vom Darlehensnehmer verlangen darf. Wurde eine solche vom Kreditnehmer bereits bezahlt, kann er sie zurückverlangen.

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Von
Theresa Fröh
anwalt.de-Redaktion