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10 Fragen, 10 Antworten: Der Mietvorvertrag im Wohnraummietrecht – Drum prüfe, wer sich bindet!

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1.) Was ist ein Mietvorvertrag?

Können Mieter und Vermieter noch keinen endgültigen Mietvertrag abschließen, binden sie sich oft über Vorverträge. Typischer Fall sind Neubauten, die bei Vertragsverhandlung noch nicht fertiggestellt sind.

2.) Ist zur Schließung eines Mietvorvertrages eine bestimmte Form erforderlich?

Nein! Der Vorvertrag ist gesetzlich nicht geregelt, da der Gesetzgeber ein entsprechendes Kodifizierungsbedürfnis nicht erkannt hat. Dennoch können bereits vor Abschluss des eigentlichen Mietvertrages die potenziellen Mietvertragsparteien die künftige Anmietung der Wohnung regeln. Einer besonderen Form bedarf es nicht, jedoch empfiehlt sich aus Beweisgründen ganz klar die Schriftform.

3.) Was ist Inhalt eines Mietvorvertrages?

Ein Mietvorvertrag sollte alle grundsätzlichen Vereinbarungen zwischen Parteien beinhalten. Diese sind unter anderem die Bestimmung des Mietobjektes, die Höhe der Miete und die Mietdauer zu verstehen. Je genauer die einzelnen Vertragsbestandteile formuliert sind, desto besser sind die Vertragspartner im Falle eines Rechtsstreits abgesichert.

4.) Wie kommt ein Mietvorvertrag zustande?

Für das wirksame Zustandekommen eines Vorvertrages reicht es aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass den Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht. In der mietrechtlichen Praxis werden Mietvorverträge überwiegend über Geschäftsräume geschlossen. Allerdings sind auch Mietvorverträge über Wohnräume denkbar, z. B. wenn der bisherige Wohnungsmieter noch nicht gekündigt hat oder trotz Beendigung des Mietvertrages noch nicht ausgezogen ist und deshalb der Einzugstermin unsicher ist oder ein Bauvorhaben noch nicht fertig gestellt ist.

5.) Ist ein Mietvorvertrag bindend?

Nein! Bis zum endgültigen Mietvertragsabschluss sind die Parteien in ihren Entschließungen frei, d. h. jede Partei besitzt das Recht, auch noch unmittelbar vor dem beabsichtigten Vertragsabschluss von der Kontrahierung wieder Abstand zu nehmen. Das gilt selbst dann, wenn der andere Vertragsteil in Erwartung eines Abschlusses des Vertrages während der laufenden Verhandlungen bereits Aufwendungen gemacht hat und dieses der Gegenseite auch bekannt war.

6.) Müssen Aufwendungen die im Vertrauen auf den Abschluss des Mietvertrages getätigt wurden bei Abbruch der Vertragsverhandlungen durch die abspringende Partei ersetzt werden?

Nein! Solcherlei Aufwendungen erfolgen grundsätzlich auf eigene Gefahr desjenigen, der sie vornimmt. Nur dann, wenn eine Vertragspartei durch ihr Verhalten bei der anderen Partei das berechtigte Vertrauen erweckt, der Vertrag werde mit Sicherheit zustande kommen, wird sie ersatzpflichtig, wenn sie die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht bzw. den Vertragsabschluss ablehnt.

Dennoch, für einen sanktionslosen Abbruch von verfestigten Vertragsverhandlungen sollte daher jedenfalls ein triftiger (und beweisbarer) Grund vorliegen, wenngleich nur eine vorsätzliche Pflichtwidrigkeit des die Verhandlungen abbrechenden Vertragspartners die Schadensersatzhaftung auslöst.

7.) Kann bei Abbruch der Vertragsverhandlungen dennoch der Abschluss des Mietvertrages erzwungen werden?

Nein! Nur bei schuldhaftem Abbruch der Vertragsverhandlungen kann allenfalls nur Geldersatz verlangt werden, nicht dagegen der Abschluss des Mietvertrages als Naturalrestitution, hier überwiegt ganz klar der Grundsatz der Vertragsfreiheit.

8.) Welche rechtliche Wirkung entfaltet ein Mietvorvertrag?

Grundsätzlich entfaltet der Mietvorvertrag, wie jeder andere Vertrag auch, eine bindende rechtliche Wirkung. Die grundsätzliche Verpflichtung des Mietvorvertrages besteht für beide Vertragsparteien darin, zu einem späteren Zeitpunkt einen Mietvertrag miteinander abzuschließen. Sollte es dann später vertragswidrig nicht zu einem Mietvertrag kommen, können aus diesem Vertragsbruch für beide Seiten wie bereist dargestellt unter Umständen Schadensersatzpflichten entstehen.

9.) In welchem Verhältnis stehen Vormietvertrag und Mietvertrag zueinander?

Die Regelungen des Vormietvertrages müssen auch im Mietvertrag Berücksichtigung finden. Natürlich sollte der Mietvertrag außerdem den Anforderungen von Treu und Glauben genügen und Klauseln des Vormietvertrages dürfen nicht einseitig von einer Vertragspartei verändert werden.

10.) Ist ein Rücktritt vom Mietvorvertrag möglich?

Wenn Sie präzise formulierte Rücktrittsrechte in den Vormietvertrag mit aufnehmen, können diese innerhalb der vertraglich festgelegten Fristen und Grenzen genutzt werden. Auf Vermieterseite kann dies beispielsweise bei nachträglich bekannt werden schlechten wirtschaftlichen Verhältnissen des Mieters der Fall sein und auf Mieterseite bei Verzögerung des Termins der Bezugsfertigkeit.


Rechtstipp vom 30.01.2018
aus der Themenwelt Wohnraummietvertrag und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Bagusche + Partner mbB, Honoraranwalt der Verbraucherzentrale NRW e.V.)

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