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10 Fragen 10 Antworten: Wohnraumkündigung – wie Sie sich wehren können!

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1.) Steht dem Mieter ein Widerspruchsrecht gegen eine Kündigung zu?

Ja! Der Mieter eines Wohnraummietverhältnisses kann nach § 574 BGB jeder wirksamen ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und hat, wenn die Beendigung für ihn, ein Familienmitglied oder einen sonstigen Angehörigen seines Hausstandes eine unzumutbare Härte darstellen würde, Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses.

2.) Hat der Mieter auch gegen eine außerordentliche fristlose Kündigung ein Recht zum Widerspruch?

Nein! Einer rechtmäßigen außerordentlichen fristlosen Kündigung kann nicht widersprochen werden (z. B. wegen Zahlungsverzuges). Lediglich, wenn die außerordentlichen Kündigungsvoraussetzungen nicht gegeben sind, kann der Mieter einer solchen Kündigung widersprechen. Der Unterschied ist somit, dass einer ordentlichen Kündigung auch dann widersprochen werden kann, wenn die ordentliche Kündigung rechtmäßig ist.

3.) Wann liegt eine unzumutbare Härte bei ordentlicher Kündigung für den Mieter vor?

Diesbezüglich existiert mittlerweile eine Fülle an Rechtsprechung. Maßgebende Kriterien hierfür sind z. B. u. a.

  • fehlender Ersatzwohnraum
  • hohes Alter
  • Krankheit
  • Schwangerschaft
  • Tiefe Verwurzelung
  • Anstehende Prüfung
  • Zwischenumzug uvm.

4.) Welche Rechtsfolgen hat ein Widerspruch durch den Mieter?

Aufgrund des Widerspruchs des Mieters wird das Mietverhältnis trotz der Kündigung nicht beendet; der Widerspruch hat somit keine rechtsgestaltende Wirkung und führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.

5.) Ist der Widerspruch gegen die Kündigung an bestimmte Formalien gebunden?

Ja! Der Widerspruch des Mieters ist in Schriftform innerhalb der gesetzten Widerspruchsfrist zu erheben.

6.) Wie muss ein solcher Widerspruch des Mieters aussehen?

Relativ simpel: Das Widerspruchsschreiben muss die Worte „Widerspruch“ oder „Fortsetzung des Mietverhältnisses“ nicht ausdrücklich enthalten; der Mieter muss auch die Dauer der von ihm begehrten Verlängerung des Mietverhältnisses nicht nennen. Für die Wirksamkeit des Widerspruchs genügt der dem Schreiben zu entnehmende Wille des Mieters, das Mietverhältnis fortzusetzen und nicht lediglich einen Räumungsaufschub zu erwirken.

7.) Welche Frist musst der Mieter zur Erhebung des Widerspruchs beachten?

Der Mieter muss unabhängig von der Länge der Kündigungsfrist bis spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen, vgl. § 574b Abs. 2 Satz 1 BGB. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis also zum 31.12., ist Fristende der 31.10., 24 Uhr. Spätestens an diesem Tag muss das Widerspruchsschreiben dem Vermieter zugehen.

8.) Welche Folgen hat eine unterlassene oder falsche Widerspruchsbelehrung des Vermieters?

Hat der Vermieter den Mieter nicht, falsch oder nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf sein Widerspruchsrecht gemäß §§ 574-574b BGB hingewiesen, gilt die bis zum Schluss des ersten Termins des Räumungsrechtsstreits verlängerte Frist des § 574b Abs. 2 Satz 2 BGB, d. h., der Mieter kann den Widerspruch gegen die Kündigung noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären.

9.) Welche Folgen hat ein Widerspruch des Mieters?

Nach einem Widerspruch des Mieters bleibt dem Vermieter nur die Möglichkeit, Räumungsklage vor dem zuständigen Amtsgericht gegen den Mieter einzureichen, um seine Kündigung durchzusetzen. Eine eigenständige Räumung des Vermieters ist rechtswidrig und zieht Schadenersatzansprüche nach sich.

10.) Greift eine Rechtsschutzversicherung bei Streitigkeiten um einen Kündigungswiderspruch?

Ja! Sollten Sie über eine Rechtsschutzversicherung mit den Komponenten Vermieter-/Mieterschutz verfügen, so ist in der Regel die Kostenübernahme für Streitigkeiten über die Wirksamkeit einer Kündigung inkludiert.


Rechtstipp vom 06.06.2018
aus der Themenwelt Eigenbedarfskündigung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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Alle Rechtstipps von Rechtsanwalt Fabian Bagusche LL.M. (Bagusche + Partner mbB, Honoraranwalt der Verbraucherzentrale NRW e.V.)

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