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Abriss und Neubau von Wohnungen – ist eine Verwertungskündigung zulässig?

Rechtstipp vom 20.08.2018
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Rechtstipp vom 20.08.2018
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Bei der aktuellen Wohnungslage sind alte Gebäude, z. B. alte Einfamilienhäuser mit großen Grundstücken am Stadtrand oder auch Altbauten in der Stadt direkt, begehrte Investitionsanlagen. An ihrer Stelle können anderweitige Nutzungen oder gar komplette Neubauten mit entsprechend neuen Mietern und Mieten ermöglicht werden.

Was ist jedoch mit den Altmietern solcher Objekte? 

Diesen kann durch eine Verwertungskündigung der bisher bestehende Mietvertrag gekündigt werden, wenn ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht, § 573 BGB. 

a) Solch ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. So z. B. wenn der Mieter seine Miete nicht mehr oder nicht mehr pünktlich ohne erkennbaren Grund zahlt, wie zum Beispiel wegen eines erheblichen bereits angezeigten Mangels in der Wohnung, so könnte hier eine Kündigung wegen Vertragsverletzung gegeben sein.

b) Auch kann ein berechtigtes Interesse vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt – Eigenbedarfskündigung, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Hierbei gilt es den Anspruch und das berechtigte Interesse genau zu begründen und dem Mieter bekannt zu geben sowie dem Mieter entsprechend eine Kündigungsfrist zu setzten.

c) Gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist eine Kündigung auch möglich, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. 

Hierbei muss der Vermieter eine ernsthafte anderweitige Verwertungsabsicht haben. Ein Vermieter hätte eine solche anderweitige Nutzungsabsicht, wenn es sich, wie in dem Verfahren vor dem Landgericht Köln vom 21.03.2018, Geschäftszeichen 9 S 18/18, um ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus mit ca. 270m² und einem Altmieter handelt, der Vermieter jedoch auf diesem Grundstück 24 neue Wohnungen mit gesamt 1.800 m² schaffen möchte. Eine Baugenehmigung sowie genehmigte öffentliche Mittel zur Förderung von Wohnraum für Flüchtlinge und Mietverträge mit der Stadt lagen bereits vor. 

Es müssen für solche anderweitigen Verwertungen jedoch vernünftige, nachvollziehbare Gründe vorliegen und es dürfen Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. Eine alleinige Profitsteigerung oder die Durchführung grundlegender Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen reichen da nicht aus. Denn die Sanierung oder Modernisierung ist ja auch bei Fortbestand des Mietverhältnisses möglich.

In dem vorliegenden Fall stand eine Unrentabilität für den Vermieter im Vordergrund. Bei der aktuellen Wohnungsknappheit sind solche Abriss- und Neubauplanungen nicht unüblich und teilweise vernünftig und nachvollziehbar. Liegen dann die Bewilligung mit öffentlichen Fördermitteln und Mietverträge mit der Stadt bereits vor, stehen entsprechenden Verwertungskündigungen von Altmietern unter Umständen nichts im Wege. 

Jedoch müssen dem Vermieter auch erhebliche Nachteile an der Fortführung des Mietverhältnisses erwachsen. Alleine geringere Profite und kleinere Renditen reichen nicht aus, um erhebliche Nachteile für den Vermieter zu bescheinigen. Der Vermieter hat auch eine gewisse Sozialpflichtigkeit dem Mieter gegenüber und dieser hat ein entsprechendes Bestandinteresse an seinem Mietverhältnis, was es gegen das Verwertungsinteresse des Vermieters abzuwägen galt, was im Einzelfall erfolgen muss. Die Einbußen des Vermieters dürfen aber nicht größer sein, als die Einbußen, die der Mieter bei Verlust seiner Wohnung zu erwarten hat. Hier sind insbesondere die neue Wohnungsbeschaffung, das soziale Umfeld sowie die Kosten des Umzuges und einer neuen Wohnung zu berücksichtigen.

Ich berate Sie als Vermieter und Mieter gern und freue mich, wenn Sie auf mich zukommen. Weitere Angaben zur Kanzlei finden Sie in meinem Profil bei anwalt.de. 

Maya Rosenkranz

Rechtsanwältin 


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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