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Abschluss des Mietvertrages - Mietpreisbremse entgehen
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Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, um die zulässige Miete errechnen zu können. Da die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des aktuellen Mietspiegels festgestellt wird, spielen nicht nur Flächen der Wohnung eine Rolle, sondern auch andere Flächen, die dem Mieter mitvermietet werden sollen. Eine Stellfläche für Fahrräder oder ein Fahrradabstellraum stellt unter bestimmten Voraussetzungen ein wohnwerterhöhendes Merkmal dar und führt zu einer höheren ortsüblichen Vergleichsmiete. Das gilt auch für Garten- und Kfz-Stellplätze der Mietsache.
Die ortübliche Vergleichsmiete ist ein bedeutender Betrag nicht nur beim Abschluss des Mietvertrages, sondern auch bei einem Mieterhöhungsbegehren des Vermieters nach dem Vergleichsmietensystem. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsbegehren des Vermieters nicht zu, muss der Vermieter die Zustimmungsklage erheben. Im Rahmen des Klageverfahrens wird nicht selten über das Vorliegen der einzelnen Wohnwertmerkmale gestritten. Dabei wird keine Möglichkeit ausgelassen, Kriterien zu bilden, die im Einzelfall dem Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals entgegenstehen. Die Beschreibungen im Berliner Mietspiegel sind sprachlich so gefasst, dass eine solche Auslegung der Merkmale möglich ist.
Nebenflächen nicht im Wohnraummietvertrag mitvermieten
Dieser Situation können Sie bei Abschluss eines neuen Mietvertrages dadurch Rechnung tragen, indem Sie die außerhalb der Wohnung liegenden Flächen, die nach der einschlägigen Wohnflächenverordnung auch kein Wohnraum sind, gesondert dem Mieter vermieten. Bei diesen Mietverträgen handelt es sich dann nicht um Wohnraummietverträge, sodass die miethöheregelnden Vorschriften für Wohnraum keine Anwendung finden und auch nicht den Auslegungsregeln des Mietspiegels unterliegen.
Gesonderte Mietverträge über Nebenflächen abschließen und so dem Mietendeckel und der Mietpreisbremse entgehen
Sie können daher mit einer gesonderten Vermietung des Kellers, der Garage, des Kfz-Stellplatzes, der Waschküche, des Bodenraums, des Hobbyraums, der Grün- und Gartenflächen usw. einen nicht unerheblichen Teil Ihrer Immobilie dem Anwendungsbereich der Miethöhevorschriften für Wohnraum entziehen.
Lassen Sie sich zum Abschluss eines neuen Mietvertrages individuell beraten.
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