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Absicherung des Käufers beim Immobilienkauf – OLG Düsseldorf

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Eine kürzlich ergangene Entscheidung des OLG Düsseldorf enthält relevante Ausführungen zum Thema Absicherung des Eigentumserwerbs – also der Frage, wie weit sich der Käufer in Sicherheit wiegen kann, dass er nach Zahlung des Kaufpreises tatsächlich auch im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wird.

Ganz allgemein ist festzustellen, dass es eine ganz wesentliche Pflicht des Notars beim Grundstückskaufvertrag ist, die Vertragsparteien vor ungesicherten Vorleistungen zu bewahren. Will man für die Abwicklung nicht auf ein Anderkonto zurückgreifen, bedeutet dies, dass der Kaufpreis erst dann fällig gestellt werden darf, wenn der Anspruch des Käufers auf Erwerb lastenfreien Eigentums bestmöglich gesichert ist.

Umstrittene Klausel zur Kaufpreisfälligkeit

Das OLG Düsseldorf beschäftigte sich kürzlich mit der Frage, wann denn eine solche „bestmögliche“ Absicherung des Eigentumserwerbs vorliegt.

Hauptstreitpunkt war die Klausel zur Kaufpreisfälligkeit, der Kaufpreis sollte zur Zahlung fällig werden, wenn „dem Notar die Löschungs- bzw. Freistellungsunterlagen für alle grundbuchlichen Rechte (...) vorliegen, und zwar auflagenfrei oder unter Zahlungsauflagen, die insgesamt den Kaufpreis nicht übersteigen.“

Die Kläger hatten die Zahlung des Kaufpreises verweigert und den Rücktritt vom Vertrag erklärt. Dies wollte der Verkäufer nicht akzeptieren und ging vor Gericht.

Das Oberlandesgericht argumentierte, die Käufer hatten von den Belastungen des Grundstücks, da diese im notariellen Kaufvertrag korrekt aufgeführt worden waren, gewusst. Es bestünden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Verkäufer seine Pflichten im Hinblick auf die von ihm geschuldete Lastenfreistellung verletzt hätte. Der Verkäufer musste auch nicht damit rechnen, dass die Gläubigerin des Rechts unter Nr. 8 angesichts der bereits vor längerer Zeit unstreitig eingetretenen Erfüllung des gesicherten Anspruchs die Bewilligung der Löschung verweigern würde. Jede am Rechtsverkehr beteiligte Person darf grundsätzlich darauf vertrauen, dass sich der andere rechtstreu verhalten wird. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten ernsthaft mit einer entsprechenden Weigerung der Gläubigerin rechnen mussten, hätten die Käufer nicht substantiiert dargetan. Daher war der Verkäufer verpflichtet, wie jeder andere Grundstücksverkäufer auch, nach Vertragsschluss alles zu tun, um eine möglichst zeitnahe Lastenfreistellung des Grundstücks zu gewährleisten.

Keine Vorleistungspflicht des Käufers

Der Vertrag begründet auch keine unzulässige, dem Vertrag widersprechende Vorleistungspflicht der Käufer: Die Abwicklung des Vertrags sollte dergestalt erfolgen, dass die Käufer – wie im Vertrag ausdrücklich geregelt – bis maximal zur Höhe des Kaufpreises an den Grundschuldgläubiger (und im Übrigen ggf. an den Verkäufer) zahlen, nachdem dem Notar die Löschungsbewilligung des Grundschuldgläubigers mit entsprechendem Treuhandauftrag vorliegt. Sobald sie die Zahlung ggü. dem Notar nachgewiesen haben, kann dieser auch selbstständig dieses grundbuchliche Recht zur Löschung bringen und die Auflassung veranlassen. Die Käufer seien im Gegenzug solange über die Auflassungsvormerkung gesichert.

Der Treuhandauftrag der Bank, der wirksam verlängert worden sei, habe auch nicht zu einer unzulässigen Vorleistungspflicht der Käufer geführt. Diese sollten bis maximal zur Höhe des Kaufpreises an den Grundschuldgläubiger leisten und waren durch die Auflassungsvormerkung gesichert. Nach Zahlung gemäß Fälligkeitsmitteilung des Notars könne das Eigentum umgeschrieben werden.

Das OLG Düsseldorf wies auch darauf hin, dass letztlich auch der Verkäufer dadurch „in Vorleistung“ trete, dass er dem Käufer durch die Belastungsvollmacht bereits die Möglichkeit gebe, die noch in seinem Eigentum stehenden Immobilie mit einer Finanzierungsrundschuld zu belasten. Diese Vorleistung wird in der Praxis wiederum durch eine Einschränkung der Sicherungsabrede abgeschwächt, um deren Beachtung der Notar die Finanzierungsbank ersucht und von der er die entsprechende Bestätigung einholt. Danach wird die Möglichkeit der Verwertung bzw. des Behaltens der Grundschuld auf Zahlungen beschränkt, die mit Tilgungswirkung auf den Kaufpreis geleistet werden.

Die Entscheidung macht deutlich, dass, wie es auch mittlerweile ganz verbreitete Praxis ist, bei Immobilienkäufen in der Regel auf den Einsatz eines (teuren) Notartreuhandkontos verzichtet werden kann. Weiter wird deutlich, dass Käufer gut beraten sind, sich nicht darauf zu verlassen, dass der Notarentwurf ausreichend die besonderen Interessen des Käufers berücksichtigt. Im Vorfeld eines Immobilienkaufs sollte daher immer ein Rechtsanwalt zur Vertragsprüfung herangezogen werden, der ausschließlich im Interesse des Käufers tätig wird.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Grundstücksrecht & Immobilienrecht

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