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Achtung, VOB/B-Falle!

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Wenn private Bauherren bauen wollen, erkundigen sie sich sehr oft im Internet und versuchen herauszufinden, wie am besten ein Bauvertrag formuliert sein sollte. Bei dieser „Recherche“ treffen die Bauherren oftmals auf die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B). Häufig sind die privaten Bauherren der Meinung, dass die VOB/B notwendigerweise in einem Bauvertrag vereinbart werden muss. Zur Überraschung der Bauherren ist neuerdings die VOB/B jedoch nicht immer im Bauvertrag, der vom Bauunternehmer vorgelegt wird, enthalten.

Dies hat folgenden Grund:

In einem Vertragsverhältnis zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (privater Bauherr) unterliegt die VOB/B, wenn sie vom Bauunternehmer in den Vertrag mit einbezogen wurde, der sogenannten AGB-Kontrolle. Wenn nun ein Bauunternehmer die VOB/B mit in den Vertrag einbezieht, so sind diejenigen VOB/B-Klauseln, die den privaten Bauherrn benachteiligen, unwirksam (§ 307 BGB). Damit hat der Bauunternehmer das Problem, dass alle Klauseln, die eigentlich zu seinen Gunsten in der VOB/B enthalten sind, potenziell unwirksam sind, diejenigen Klauseln, die den Bauunternehmer benachteiligen, aber wirksam bleiben. Denn eine AGB-Kontrolle findet immer nur zulasten des Verwenders statt. Daher scheuen sich viele Bauunternehmer in der letzten Zeit, die VOB/B zu verwenden.

Hier kommen wir zu einem entscheidenden Wort: der „Verwender“

Eine AGB-Kontrolle kommt immer nur zulasten des Verwenders in Betracht. Wenn man nun, wie im ersten Absatz dargestellt, annimmt, dass der private Bauherr die VOB/B in den Bauvertrag einbringt, so führt dies zwangsläufig dazu, dass eine AGB-Kontrolle nur noch zulasten des privaten Bauherrn erfolgen kann (wenn die übrigen Voraussetzungen der AGB-Kontrolle vorliegen).

Jedenfalls bleiben die VOB/B-Klauseln, die den Bauunternehmer bevorteilen, wirksam, denn eine AGB-Kontrolle zulasten des Nicht-Verwenders (in diesem Fall der Bauunternehmer) darf nicht stattfinden.

Wie kann man das verhindern? 

Eine AGB-Kontrolle zugunsten des privaten Bauherrn kann leider nicht erreicht werden, wenn dieser die VOB/B in den Vertrag einbringt. Hier sollte ein ggf. vom privaten Bauherrn beauftragter Architekt sensibilisiert werden, da dieser im Namen der Bauherren ggf. bei der Vergabe mitwirkt und die Leistungsverzeichnisse mit Verweis auf die VOB/B erstellt.

Auch dem Bauunternehmer ist grundsätzlich zu raten, die VOB/B nicht blindlings in ein Vertragsverhältnis mit einem privaten Bauherrn einzubeziehen.

Was kann man stattdessen machen?

Man sollte einzelvertragliche Vereinbarungen treffen, wenn bestimmte – in der VOB/B vorgesehene Klauseln – von Bauvertragsparteien erwünscht werden.

Aus Sicht des privaten Bauherren ist dies relativ einfach: Man schlägt einzelne Vereinbarungen vor. Wenn der Bauunternehmer hiermit einverstanden ist, sind diese grundsätzlich wirksam vereinbart.

Aus Sicht des Bauunternehmers ist es schwieriger, Klauseln, welche in der VOB/B enthalten sind, „einzelvertraglich“ zu vereinbaren. Hierzu muss der Bauunternehmer ernsthaft diese Klausel zur Disposition stellen. Denn Klauseln, die vom Bauunternehmer gestellt werden, gelten im Verbraucherbauvertrag grundsätzlich als AGB (§ 310 BGB). Erst wenn eine Klausel ernsthaft zur Disposition gestellt wird, kann von einer individuellen Vereinbarung ausgegangen werden. Die Gerichte sind jedoch in diesem Bereich sehr restriktiv.

Gerne beraten wir Sie vor Abschluss eines Bauvertrags hinsichtlich der Einbeziehung einzelner (VOB/B-)Klauseln.


Rechtstipp vom 22.10.2015
aus der Themenwelt Hausbau und dem Rechtsgebiet Baurecht & Architektenrecht

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