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Änderung der BGH-Rechtsprechung zur Mieterhöhung

Rechtstipp vom 03.12.2015
(2)
Rechtstipp vom 03.12.2015
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Neu: Nur die tatsächliche Wohnfläche ist entscheidend

Der BGH stellt fest, dass es bei der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB, also der ordentlichen Mieterhöhung, nur auf die tatsächliche Größe der Wohnung ankommt, unabhängig davon, ob diese größer oder kleiner ist, als im Mietvertrag vereinbart.

Der VII. Senat des BGH gibt damit seine bisherige Rechtsprechung zur 10-Prozent-Grenze auf. Danach hatten Flächenabweichungen erst ab einer Abweichung von mehr als 10 Prozent Rechtsfolgen für ein Mieterhöhungsverlangen haben können (BGH, Urt. v. 23.05.2007, Az. VIII ZR 138/06).

Künftig muss sich also der Vermieter bei Mieterhöhungsverlangen nicht mehr an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen, auch wenn die Abweichung unter 10 Prozent liegt. Der Vermieter kann – und muss – sich bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete stets auf die tatsächliche Größe der Wohnung stützen.

Für den umgekehrten Fall, dass die Wohnfläche im Mietvertrag höher angegeben ist, kann der Vermieter die Miete ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen, also niedrigeren Wohnfläche, erhöhen. Begründet der Vermieter die Mieterhöhung dennoch mit einer höheren Mietfläche, wird die Mieterhöhung unwirksam. Der Mieter muss der Mieterhöhung in diesem Fall nicht zustimmen.

Die Kappungsgrenze gilt dennoch

In Berlin gilt eine „Kappungsgrenzen-Verordnung“ vom 07.05.13, wonach die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB von 20 % auf 15 % reduziert wird.

Das hat zur Folge, dass während der Geltung dieser Verordnung vom 19.05.13 bis zum Ablauf des 10.05.18, innerhalb von drei Jahren nur Mieterhöhungen von 15 % – berechnet auf die Nettokaltmiete – zulässig sind.

Die Mieterhöhung bei Bestandmieten ist grundsätzlich ordentlich nach § 558 BGB möglich. Stellt der Vermieter fest, dass die Wohnfläche tatsächlich größer ist als angenommen, kann der Vermieter die Nettomiete nur jeweils bis zur Kappungsgrenze erhöhen, bis die ortsübliche Vergleichsmiete auch für die größere Fläche erreicht ist.

Ein Recht, die Miete einmalig aufgrund der tatsächlichen Fläche einseitig zu erhöhen, hat der Vermieter nicht.

Konsequenzen für die Praxis

Die Flächenangaben in Mietverträgen – ob als verbindlich oder unverbindlich angegeben – sind oft fehlerhaft, da diese vom Erst-Vermieter in der Regel nur geschätzt und anschließend in den nachfolgenden Mietverträgen nur weitergegeben werden.

Für viele Mieter hat das die Konsequenz, dass sie nicht vorschnell einer Mieterhöhung zustimmen, sondern erst die in der Mieterhöhung angegebenen Flächenangaben überprüfen sollten.

Weitere Rechtsfolgen bezüglich der Betriebskosten

Eine Abweichung der Wohnfläche kann sich auch im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung bzw. -vorauszahlungen ebenso auswirken, wie auch bei der Mieterhöhung bzw. den Mietzahlungen.

Denn wenn die tatsächliche Wohnfläche von der vereinbarten Wohnfläche abweicht, ist auch die verbrauchsabhängige Betriebskostenabrechnung, bei der die vereinbarte Wohnfläche zugrunde gelegt wird, bereits formell unrichtig, was die Unwirksamkeit der ganzen Betriebskostenabrechnung zur Folge haben kann.

Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % können demnach von dem Mieter die Betriebskostenzahlungen gekürzt und die zu viel gezahlten Betriebskosten zurückgefordert werden. Umgekehrt kann der Vermieter die Betriebskostenzahlungen erhöhen und zu wenig gezahlte Betriebskosten nachfordern, so auch BGH, 31.10.2007, Az. VIII ZR 261/06.

Unter Berücksichtigung der sich ständig ändernden Rechtsprechung sollte aus Vermietersicht im Rahmen der Mieterhöhung den Flächenangaben besondere Aufmerksamkeit gewidmet werden. Jedenfalls bei Neuvermietung sollte man ein neues Aufmaß erstellen lassen.

Die starre 10-%-Grenze bei Mieterhöhungen mag zwar in der Praxis sinnvoll gewesen sein, ist aber in der Zukunft nicht mehr anwendbar.

Es bleibt abzuwarten, ob der VIII. Zivilsenat auch bei anderen starre Grenzen seine Rechtsprechung ändert. Auch die 10-Prozent-Grenze bei der Bewertung einer Flächenabweichung als Mietmangel ließe sich mit ähnlichen Argumenten hinterfragen.

(BGH, Urteil vom 18.11.2015, AZ. VIII ZR 266/14)


Rechtstipp aus der Themenwelt Mietwohnung und dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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