Aktuelle Urteile zum Gewerbemietrecht aus den Jahren 2012/2013

Neben gesetzlichen Neuregelungen, insbesondere zu energetischen Sanierungsmaßnahmen, gab es im vergangenen Jahr auch wieder eine Reihe interessanter Entscheidungen aus der Rechtsprechung. Der Beitrag soll einen Überblick zu aktuellen Entwicklungen geben.

Mietminderung bei unberechtigter Konkurrenz

Konkurrenzunternehmen im gleichen Gebäude können als Mangel der Mietsache gelten und damit ein Minderungsgrund sein. Die Gebrauchsmöglichkeit von Mieträumen richtet sich nämlich nach dem Vertrag. Ist darin eine Konkurrenzschutzklausel vereinbart und wird sie nicht eingehalten, liegt ein Mangel vor. So entschieden die Richter im Fall eines Arztes, dessen Vermieter trotz eines vertraglichen Verbots in demselben Gebäudekomplex weitere Gewerberäume an einen Arzt derselben Fachrichtung vermietet hatte.

(BGH, Urteil v. 10.10.2012, Az.: XII ZR 117/10)

Kein Anspruch auf bestimmte Nachbarschaft

Zweifellos hat die örtliche Umgebung Einfluss auf mögliche Kundschaft und den Ruf eines Gewerbebetriebes. Trotzdem hat der Mieter ohne ausdrückliche Vereinbarung keinen Anspruch auf einen bestimmten „Mietermix" in der Umgebung. Entsprechend war eine medizinische Massagepraxis nicht berechtigt, die Miete zu mindern, weil im selben Haus auch ein angeblich bordellartiges Massageinstitut tätig war.

(BGH, Urteil v. 26.09.2012, Az.: XII ZR 122/11)

Gewerbe in Wohnräumen nur ausnahmsweise

Wohnraum soll grundsätzlich zum Wohnen genutzt werden. Eine gewerbliche Betätigung kann zulässig sein, wenn sie nicht nach außen tritt und Vermieter sowie andere Mieter nicht stört. Der BGH entschied gegen einen Gitarrenlehrer, der in der Wohnung professionellen Unterricht gab. Zwölf Schüler pro Woche waren dem BGH zu viel. Dabei handelte es sich nicht mehr nur um private Stunden in geringem Umfang. Der Vermieter musste den vertragswidrigen Gebrauch der Wohnung nicht dulden und durfte kündigen. Der Gitarrenlehrer muss sich nun andere (echte) Gewerberäume für seine Tätigkeit suchen.

(BGH, Urteil v. 10.04.2013, Az.: VIII ZR 213/12)

Miete per Urkundenprozess

Die Klage eines Vermieters auf rückständige Mietzahlungen kann nur dann im schnellen und einfachen Urkundenprozess erfolgreich sein, wenn alle Tatsachen durch Schriftstücke beweisbar sind. In dem entschiedenen Fall hatte sich der Mieter einer Messehalle wegen einer nicht funktionierenden Kälteanlage Mängelrechte vorbehalten. Später konnte der Vermieter nicht mit Urkunden beweisen, dass er seine vertragliche Verpflichtung erfüllt und der Mieter die Messehalle vollständig angenommen hatte. Ob tatsächlich ein Anspruch auf Mietzahlung bestand, konnte so in diesem Verfahren nicht entschieden werden.

(BGH, Urteil v. 12.06.2013, Az.: XII ZR 50/12)

Ersatz für den vereinbarten Mietindex

Statt festen oder sich automatisch erhöhenden Mieten können sogenannte Indexmieten vereinbart werden. Doch was passiert, wenn es den Index irgendwann nicht mehr gibt? In einem Gewerbemietvertrag war festgelegt, dass Mieterhöhungen bei Änderung des „Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland" um mindestens 10 Prozent möglich sein sollten. Diesen Index gibt das Statistische Bundesamt seit 2003 aber nicht mehr heraus. Daher durfte sich der Vermieter auch auf den „Verbraucherpreisindex" beziehen. Aufgrund einer 10-prozentigen Steigerung zwischen 2000 und 2006 konnte der Vermieter seine Mietererhöhung hier durchsetzen.

(BGH, Urteil v. 07.11.2012, Az.: XII ZR 41/11)

Klarheit bei Nebenkosten

Auch für den Gewerbemieter muss klar erkennbar sein, welche Leistungen mit den verlangten Nebenkosten abgerechnet werden. So ist von einem Einkaufszentrum die pauschale Umlage von „Centermanagementkosten" in einem Formularmietvertrag unwirksam. In dem entschiedenen Fall wurden zusätzlich noch Verwaltungs-, Hausmeister- und Raumkosten für Technik und Verwaltung verlangt. Ohne weitere Erläuterung blieb daher unklar, was mit den Centermanagementkosten abgerechnet werden sollte.

(BGH, Urteil v. 26.09.2012, XII ZR 112/10)

Betriebspflicht im Einkaufszentrum

Einkaufszentren haben ein besonderes Interesse an einem positiven Image. Dazu gehören die Vermeidung von Leerständen und geregelte Öffnungszeiten der einzelnen Geschäfte. In einer Eilentscheidung wurde ein Ladenbetreiber daher verurteilt, zumindest vorläufig sein Geschäft weiterhin täglich zu öffnen. In seinem Vertrag war nämlich eine Betriebspflicht vereinbart. Der Betreiber des Einkaufszentrums konnte laut Gericht nicht darauf verwiesen werden, erst ein langwieriges Hauptsacheverfahren gegen den Geschäftsinhaber durchzuführen. Das nämlich würde dem Grundsatz der Betriebspflicht gerade widersprechen.

(KG Berlin, Beschluss v. 28.01.2013 Az.: 8 W 5/13)

Nachmieter gesucht

Neigt sich ein Mietverhältnis dem Ende, hat der Vermieter ein Interesse, sein Objekt möglichst schnell erneut zu vermieten. So war in einem Gewerbemietvertrag Folgendes vereinbart: „Während der Kündigungszeit hat der Mieter die Anbringung von Vermietungsplakaten an den Fenstern und an anderen geeigneten Stellen zu gestatten." Trotzdem hielt das Gericht die Anbringung einer großflächigen Folie bzw. eines Plakates am Schaufenster des Geschäftes durch den Vermieter für unzulässig. Er mag vielleicht einen Anspruch auf entsprechende Plakatierung gehabt haben, hätte den aber mithilfe der Gerichte durchsetzen müssen. Jedenfalls war er nicht berechtigt, die Folie gegen den erklärten Willen seines alten Mieters einfach anzubringen.

(AG Brandenburg, Urteil v. 13.06.2013, Az.: 31 C 153/13)

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