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Aktuelle Urteile zum Gewerbemietrecht aus den Jahren 2015/2016

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Aktuelle Urteile zum Gewerbemietrecht aus den Jahren 2015/2016
Für Gewerbemietverhältnisse gelten teilweise andere Regeln als für vermietete Wohnungen.

Die großen mietrechtlichen Themen der Jahre 2015/2016 waren zweifellos die sogenannte Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip bei Maklerverträgen. Beides gilt allerdings nur für Wohnraum und nicht für Gewerbeimmobilien. Spannende Neuerungen gibt es aber auch hier, wie eine Reihe aktueller Urteile zeigt:

Beitrittspflicht zur Werbegemeinschaft

Zur Anmietung von Ladenflächen in einem Einkaufszentrum genügt nicht immer der Abschluss eines einfachen Mietvertrags. Oft verlangt der Betreiber darüber hinaus den Beitritt zu einer sogenannten Werbegemeinschaft, die dann mit den gezahlten Beiträgen gemeinsame Marketing- und Werbemaßnahmen durchführt. Hierzu gibt es gleich zwei aktuelle Entscheidungen des BGH:

Ist die Werbegemeinschaft als eingetragener Verein organisiert und sind die monatlich zu zahlenden Beiträge konkret beziffert, kann eine Beitrittspflicht auch durch einen standardisierten Formularmietvertrag bestimmt werden. Der Mieter kann in diesem Fall den Beitritt also nicht mit der Begründung verweigern, dass die Vertragsklausel unwirksam sei.

(BGH, Urteil v. 13.04.2016, Az.: XII ZR 146/14)

Wenn sich der Beitritt zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) im Einzelfall als unwirksam herausstellt, gelten die Grundsätze der sogenannten „fehlerhaften Gesellschaft“. Auch in diesem Fall muss daher ein Unternehmer Beiträge an die Werbegemeinschaft zahlen, zumindest bis zu einer wirksamen Kündigung.

(BGH, Urteil v. 11.05.2016, Az.: XII ZR 147/14)

Wirksamkeit von Aufrechnungsverboten

Hat ein Mieter Anspruch darauf, Geld von seinem Vermieter zu bekommen, beispielsweise aufgrund einer Nebenkostenrückzahlung, kann er grundsätzlich mit seinen Mietzahlungen aufrechnen. Da Immobilieneigentümer aber gerne die volle Miete auf ihrem Konto sehen wollen, verwenden sie oft Formularmietverträge, die mehr oder weniger pauschale Aufrechnungsverbote enthalten.

In Gewerbemietverträgen kann eine Einschränkung von Aufrechnungsmöglichkeiten wirksam sein, allerdings nur, wenn sie einer AGB-Kontrolle standhält. Die stellt sicher, dass eine Vertragspartei nicht unangemessen benachteiligt wird. Für unwirksam erklärte der Bundesgerichtshof (BGH) danach eine Klausel, die dem Mieter lediglich erlaubte, mit Forderungen aus dem gleichen Mietverhältnis aufzurechnen.

Auch mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Forderungen aus einem anderen Rechtsverhältnis muss ein Mieter grundsätzlich aufrechnen dürfen, meinten die Richter.

(BGH, Urteil v. 06.04.2016, Az.: XII ZR 29/15)

Vertraglicher Ausschluss von Mietminderungen

Eine Mietminderung kann in Gewerbemietverträgen ausgeschlossen werden, wenn der Mieter eine Rückforderungsmöglichkeit wegen ungerechtfertigter Bereicherung behält, meint zumindest das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg.

Ein Gewerbetreibender hatte keine Miete gezahlt und dies mit verschiedenen Mängeln an den Räumlichkeiten begründet. Das Gericht verurteilte ihn aufgrund eines vertraglich vereinbarten Mietminderungsausschlusses trotzdem zur vollständigen Mietzahlung. Die Richter meinten jedoch, der Mieter könne einen etwaigen Rückforderungsanspruch schließlich in einem eigenen Gerichtsverfahren durchsetzen.

Anders wäre die Entscheidung vielleicht ausfallen, wenn die Mängel an der Mietsache unstreitig gewesen wären. Dann nämlich würde sich der Vermieter wohl widersprüchlich verhalten, wenn er auf die volle Miete besteht, obwohl er unstreitig einen Teil davon gleich wieder zurückzahlen müsste.

(OLG Hamburg, Urteil v. 23.03.2016, Az.: 4 U 140/15)

Nebenkosten für leer stehende Geschäftsräume

Immobilieneigentümer verwenden in aller Regel standardisierte Mietverträge, die unter anderem Nebenkosten auf die Mieter abwälzen. Dabei zahlt jeder Mieter für Heizung und Wasser üblicherweise seinen individuellen Verbrauch, für anderes wie Hausmeister, Straßenreinigung etc. erfolgt die Abrechnung dagegen anteilig.

Unwirksam ist laut Kammergericht (KG) Berlin allerdings eine Klausel, nach der jeder Mieter Nebenkosten im Verhältnis der von ihm angemieteten Teilfläche zu den „tatsächlich vermieteten Mietflächen im Objekt“ zahlen soll.

Dadurch nämlich müssten die Mieter auch Nebenkostenanteile von derzeit nicht vermieteten Einheiten mitfinanzieren. Allerdings sind ja nicht sie dafür verantwortlich, ob die weiteren Gewerbeeinheiten vermietet sind oder leer stehen, sondern der Eigentümer. Der muss entsprechend auch das finanzielle Risiko entgangener Mieten und entstandener Nebenkosten tragen.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt allerdings nicht dazu, dass Mieter in diesem Fall gar keine Nebenkosten übernehmen müssen. Stattdessen legte das Gericht den Mietvertrag ergänzend so aus, dass an die Stelle der tatsächlich vermieteten Fläche die komplette Nutzfläche des Gewerbemietobjekts tritt. Die Nebenkostenanteile der nicht vermieteten und leer stehenden Einheiten trägt so der Vermieter.

(KG Berlin, Urteil v. 06.06.2016, Az.: 8 U 40/15)

Abwälzung der Grundsteuer auf Mieter

In einem Gewerbemietvertrag war formularmäßig vereinbart, dass die Grundsteuer zwar vom Vermieter gezahlt wird, etwaige Erhöhungen sollten aber auf den Mieter umgelegt werden.

Die Behörden hatten für eine Immobilie Grundsteuer – zunächst noch bezogen auf ein unbebautes Grundstück – berechnet. Später erhöhten sie den Messbetrag entsprechend einem Geschäftsgrundstück, womit sich die Grundsteuer plötzlich mehr als vervierfachte. Den Differenzbetrag verlangte der Eigentümer aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarung von seinem Mieter.

Der weigerte sich jedoch, zu zahlen, und bekam am Ende auch Recht, denn der BGH hielt die entsprechende Klausel für unwirksam. Für die Richter war nicht klar zu erkennen, ob von der Vertragsklausel nur typische Steuererhöhungen erfasst werden sollten oder auch eine Verteuerung aufgrund der nunmehr anderen Einstufung.

(BGH, Urteil v. 17.02.2016, Az.: XII ZR 183/13)

Wirksamkeit einer Endrenovierungsklausel

Allgemeine Geschäftsbedingungen verpflichten Mieter beim Auszug meist zu Schönheitsreparaturen. Solche Endrenovierungsklausen können allerdings unwirksam sein, beispielsweise wenn sie Malerarbeiten ohne Rücksicht darauf vorschreiben, wann zuvor das letzte Mal gestrichen wurde. Auch wenn ein Mietobjekt z. B. am Anfang unrenoviert übergeben wurde und der Mieter dafür keinen angemessenen Ausgleich erhalten hat, ist eine solche Klausel unwirksam.

Diese Grundsätze hat die Rechtsprechung zwar für Wohnraummietverhältnisse entwickelt, nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Lüneburg sind sie aber auch auf Gewerbemietobjekte anzuwenden. Die AGB-Kontrolle nach § 307 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wonach kein Vertragspartner unangemessen benachteiligt werden darf, gilt nämlich sowohl für Wohnungen als auch für Gewerberäume.

(LG Lüneburg, Urteil v. 04.08.2015, Az.: 5 O 353/14)

(ADS)

Foto : ©Fotolia.com/ArTo


Rechtstipp vom 29.07.2016

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