Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen

Anfechtung und Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrages

(94)

Können Immobilienkaufverträge ohne weiteres rückabgewickelt werden?

Soweit der Vertrag über eine gebrauchte Immobilie einmal geschlossen wurde, kann er nicht mehr ohne weiteres rückabgewickelt werden. Vielmehr bedarf es hierfür in der Regel besonderer Gründe.

Vertraglicher Ausschluss der Gewährleistung?

Insbesondere sind bei Kaufverträgen über Gebrauchtimmobilien üblicherweise die Gewährleistungsrechte des Käufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen. Sollte dann im Nachhinein ein Mangel festgestellt werden, können in der Regel keine Rechte (Rücktritt, Minderung etc.) mehr aus dem Vertrag hergeleitet werden.

Anfechtung und Gewährleistung trotz vertraglichem Gewährleistungsausschluss?

Sind in einem Kaufvertrag zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart, ist dies regelmäßig dahin auszulegen, dass der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB), sondern nur für solche Mängel gelten soll, die darin bestehen, dass die Sache sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (§ 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB) bzw. sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann (§434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB) (BGH Urteil vom 29.11.2006, VIII ZR 92/06). Soweit daher in diesem Fall die vereinbarte Beschaffenheit der Sache nicht gegeben ist, stehen dem Käufer unter den gesetzlichen Vorgaben die üblichen Gewährleistungsansprüche (Rücktritt, Minderung etc. zu.)

Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss greift auch dann nicht, wenn dem Verkäufer ein Mangel vor Abschluss des Vertrages bekannt war, der Käufer diesen nicht kannte und der Verkäufer den Mangel arglistig nicht offengelegt hat. In diesem Fall kann der Käufer sowohl den Vertrag anfechten, als auch Gewährleistungsansprüche (Rücktritt, Minderung, Schadensersatz) geltend machen.

Ein arglistiges Verschweigen setzt dabei nach der Rechtsprechung voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Fehler begründenden Umstände kennt- oder für möglich hält. Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetztes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang. Neben der Kenntnis des Mangels setzt ein arglistiges Handeln des Verkäufers weiter voraus, dass dieser weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das Merkmal der Arglist erfasst demnach, ebenso wie § 444 BGB nicht nur ein Handeln des Verkäufers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines "Fürmöglichhaltens und Inkaufnehmens" reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

Bei Verkauf eines Gebäudegrundstücks besteht die Pflicht nur zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. Vor allem wesentliche Fehler einer Kaufsache dürfen daher regelmäßig nicht verschwiegen werden.

Wesentliche Fehler einer Kaufsache, die der Verkäufer grds. auch ungefragt zu offenbaren hat!

Zu solchen wesentlichen Fehlern gehören insbesondere:

- Feuchtigkeitsschäden

Der Verkäufer ist verpflichtet, ungefragt einen Mangel in der Außenabdichtung zu offenbaren, wenn er zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet, also einen Verdacht hat. Dies muss er auch dann, wenn ein bereits erfolgter Sanierungsversuch zweifelhaft erscheint oder der Verkäufer zumindest mit dem Auftreten von Feuchtigkeitsschäden rechnet (Saarländisches OLG, Urteil vom 06.02.2013, 1 U 132/12-37).

Ein kurz vor Veräußerung durchgeführter Sanierungsversuch ist dabei bereits dann zweifelhaft, wenn der Verkäufer die Sanierungsarbeiten durch Dritte durchführen lässt, wobei ihm nicht bekannt ist, über welche fachlichen Qualifikationen der Ausführende, dessen Arbeiten der Verkäufer auch nicht überprüft, verfügt. In diesem Fall muss der Verkäufer mit einem Fortbestehen des Mangels rechnen (Saarländisches OLG, Urteil vom 06.02.2013, 1 U 132/12-37).

Zwar muss der Käufer eines älteren Hauses, welches zu einer Zeit errichtet wurde, zu welcher die Anforderungen an Feuchtigkeitsabdichtungen wesentlich andere waren als heute, mit möglichen Abweichungen vom heutigen Standard rechnen. Jedoch ist entscheidend, ob der Rechtsverkehr im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ein älteres Wohnhaus für die gewöhnliche bzw. nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung als uneingeschränkt geeignet ansieht. Dabei kann von Bedeutung sein, ob ein Haus in saniertem Zustand verkauft wurde, ob der Keller Wohnzwecken dient, welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war und wie stark die Feuchtigkeitserscheinungen sind (BGH, Urteil vom 7.11.2008, V ZR 138/07; BGH, Urteil vom 16.03.2012, V ZR 18/11).

- Vorhandensein von Hausschwamm

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Verkäufer den Käufer nicht nur über einen aktuell vorliegenden Befall mit Hausschwamm informieren. Er hat auch darüber aufzuklären, dass ein solcher einmal vorhanden war. Dies gilt auch dann, wenn er technisch Einwandfrei beseitigt wurde (BGH, Urt. vom 10.12.2010, V ZR 203/09).

- gesundheitsschädliche Materialien

Baustoffe, die bei der Errichtung eines Wohnhauses gebräuchlich waren, später aber als gesundheitsschädlich erkannt worden sind -z. B. Asbest-, können einen Mangel der Kaufsache begründen, der ungefragt zu offenbaren ist; Fragen des Vertragspartners müssen vollständig und richtig beantwortet werden (BGH, Urt. vom 27.03.2009, V ZR 30/08).

- Belastung des Grundwassers

Wird ein zu Wohnzwecken genutztes Grundstück von Grundwasser durchströmt, welches mit Giftstoffen belastet ist, kann dies einen Sachmangel darstellen (BGH, Urt. vom 30.11.2012, V ZR 25/12).

- Kontamination eines Grundstücks mit Öl

Die Kontaminierung eines Grundstücks mit Öl stellt einen offenbarungspflichtigen Umstand dar; der Verkäufer handelt arglistig, wenn er diesen Umstand verschweigt, obwohl er ihn kennt oder zumindest für möglich hält (BGH, Urteil vom 22.02.2002, Az.: V ZR 113/01).

- Fehlen einer Baugenehmigung (BGH, Urt. vom 12.04.2013, V ZR 266/11)

- nicht erfolgte Anzeige gegenüber der Baubehörde bei anzeigepflichtigem Bauvorhaben (BGH, Urteil vom 27.06.2014, V ZR 55/13)

- eine vorhandene, aber nicht mitgeteilte Baulast (BGH, Urt. vom 15.07.2011, V ZR 171/10)

- je nach den Umständen des Einzelfalls eine erhebliche Zerstrittenheit unter den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft

- im Einzelfall falsche Angaben zu bestehenden Mietverhältnissen und/oder der vereinbarten Mieten (BGH, Urteil vom 26.02.1993, V ZR 270/91; BGH, Urteil vom 05.10.2014, V ZR 275/00)

- je nach den Umständen des Einzelfalls die falsche Angabe des Baujahres (OLG Rostock, Urt. vom 10.09.2009, 3 U 229/08, OLG Hamm, Urt. vom 29.04.2010, Az.: 127/09)

Müssen die Mängel im Falle der Arglist ein gewisses Gewicht haben?

Eine den Rücktritt ausschließende unerhebliche Pflichtverletzung ist in der Regel zu verneinen, wenn der Verkäufer über das Vorhandensein eines Mangels arglistig getäuscht hat. Denn wird der Abschluss eines Vertrages durch arglistiges Verhalten einer Partei herbeigeführt, so verdient deren Vertrauen in den Bestand des Rechtsgeschäfts keinen Schutz. Vielmehr bleibt es bei diesen Fällen bei dem allgemeinen Vorrang des Gläubigerinteresses an einer Rückabwicklung des Vertrages, ohne dass es hierzu einer weiteren Abwägung bedürfte. Etwas anderes kann im Einzelfall dann gelten, wenn die Pflichtverletzung des Verkäufers trotz Vorliegens einer arglistigen Täuschung derart unbedeutend ist, dass eine verständige Vertragspartei ohne weiteres am Vertrag festhalten würde - was bei Mängeln mit Bagatellcharakter in Betracht zu ziehen ist (BGH, Urt. vom 24.03.2006, V ZR 173/05).

Etwas anderes gilt dann, wenn der Verkäufer nicht arglistig getäuscht hat, sondern „bloß“ eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit nicht vorliegt. In diesem Fall reicht eine bloß unerhebliche Pflichtverletzung für § 323 BGB nicht aus.

Anfechtung und Gewährleistung auch bei offensichtlichen Mängeln?

Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind, besteht dagegen keine Offenbarungspflicht. Der Käufer kann insoweit eine Aufklärung nicht erwarten, weil er diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (BGH, Urt. vom 16.03.2012, V ZR 18/11).

Aufklärungspflicht des Verkäufers bei Übergabe von Unterlagen vor Vertragsschluss erfüllt?

Die Übergabe von Unterlagen reicht nur dann zur Erfüllung der Aufklärungspflicht des Verkäufers aus, wenn er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zwecke allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen z. B. vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht (BGH, Urt. vom 11.11.2011, V ZR 245/10).

Rechtsfolgen der Anfechtung?

Wird die Anfechtung wirksam ausgesprochen, hat der Verkäufer dem Käufer den geleisteten Kaufpreis Zug um Zug gegen Rückübereignung der Immobilie zurückzuerstatten. Darüber hinaus kann der Käufer den weiteren ihm entstandenen Schaden ersetzt verlangen. Zu diesem Schaden gehören z. B.:
- Kosten der notariellen Beurkundung
- Kosten des Grundbuchamtes
- Maklerkosten
- Grunderwerbsteuer
- unnütze, im Glauben an die Wirksamkeit des Vertrages getätigte Aufwendungen
- Finanzierungskosten und Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks -der Käufer muss sich in diesem Fall den nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen lassen-; beschränkt sich der Käufer darauf, den Leistungsaustausch rückgängig zu machen und Ersatz der Vertragskosten zu verlangen, ist als Nutzungsvorteil nur die abnutzungsbedingte, zeitanteilig linear zu berechnende, Wertminderung der Immobilie anzurechnen (BGH, Urt. vom 31.03.2006, V ZR 51/05)
- vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten

Besteht ein Anspruch auf Rückerstattung der Maklerprovision unmittelbar gegenüber dem Makler?

Soweit die Voraussetzungen für eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung des Kaufvertrages vorliegen und diese auch geltend gemacht wird, entfällt die Provisionspflicht. Eine etwaige bereits gezahlte Provision ist, wenn in Unkenntnis des Anfechtungsgrundes gezahlt wurde, zurückzuerstatten (vgl. BGH, Urteil vom 14.12.2000, III ZR 3/00).

Achtung: Ist noch die Eigentumsvormerkung eingetragen und der Kaufpreis schon gezahlt?

Ist der Kaufpreis schon gezahlt, die Eigentumsumschreibung aber noch nicht erfolgt birgt ein Rücktritt und eine Anfechtung erhebliche Risiken für den Käufer.
Wird nämlich in diesem Stadium der Rücktritt oder die Anfechtung erklärt und fällt der Verkäufer danach in die Insolvenz, so kann der Insolvenzverwalter die Löschung der Vormerkung verlangen. Den gezahlten Kaufpreis hingegen kann der Käufer lediglich als Insolvenzforderung anmelden. Dies bedeutet, dass er in der Regel nichts oder nur einen geringen Teil des gezahlten Betrages zurückbekommen wird (vgl. BGH, Urteil vom 22.01.2009, IX ZR 66/07).

Übernimmt die Rechtsschutzversicherung den Fall?
Bei Bestehen einer Rechtsschutzversicherung werden die hierdurch anfallenden Kosten in der Regel von der Versicherung übernommen. Dies gilt jedenfalls bei selbstgenutzten Objekten bzw. bei solchen, bei denen die eigene Nutzung beabsichtigt ist. In den übrigen Fällen hängt es von dem bestehenden Versicherungsvertrag ab.

Beratung empfohlen

Um formale Fehler bei der Wahrnehmung seiner Rechte zu vermeiden, sollte man, sobald Mängel festgestellt wurden, die weitere Vorgehensweise mit einem Rechtsanwalt abstimmen. Hierfür stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.


Rechtstipp vom 21.11.2014

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Damit Sie wissen, wann Sie im Recht sind

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.