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Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung auch bei hohem Wohnungsleerstand – BGH, VIII ZR 9/14

Rechtstipp vom 29.09.2015
Rechtstipp vom 29.09.2015

Auch bei hohen Wohnungsleerständen in einem Mehrfamilienhaus sind die Kosten für Heizung und Warmwasser verbrauchsabhängig nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung abzurechnen. Lediglich in Einzelfällen ist nach dem Prinzip von Treu und Glauben gem. § 242 BGB eine andere Kostenverteilung zulässig.

Der BGH hat sich mit der Frage beschäftigt, ob Mieter in einem Mehrfamilienhaus dazu verpflichtet sind, durch Umlage die erhöhten Heiz-und Warmwasserkosten zu tragen, wenn aufgrund eines erheblichen Wohnungsleerstandes die Heizungsanlage nicht mehr kostengünstig arbeitet.

Von den 28 Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus waren zwischen 2 und 7 Wohnungen im Abrechnungszeitraum noch bewohnt. Der erhebliche Wohnungsleerstand hatte zur Folge, dass die für eine Vielzahl von Wohnungen ausgelegte Heizungs- und Warmwasseranlage gemessen an dem geringen Verbrauch der wenigen verbliebenen Mieter nicht mehr kostengünstig arbeitete. Insgesamt fielen 7.848,61 € Warmwasserkosten an. 50 % der Kosten verteilte der Vermieter nach der Wohnfläche, 50 % nach Verbrauch. In der Folgezeit verzichtete der Vermieter aus Kulanz auf die Hälfte der nach Verbrauch umgelegten Kosten. Mieter und Vermieter streiten über die Rechtmäßigkeit der Umlage der Kosten nach dem Prinzip „50/50”.

Der BGH hielt die vom Vermieter gewählte Vorgehensweise für rechtmäßig. Auch bei einem derart hohen Leerstand müsse gemäß den Vorgaben der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig abgerechnet werden. Nur wenn diese Abrechnungsmethode in Einzelfällen zu derartigen Verwerfungen führt, dass eine angemessene und gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben sei, könne eine Kürzung des Vermieteranspruchs gerechtfertigt sein. Da der Vermieter hier aber schon den für den Mieter günstigsten Verteilerschlüsseln (50/50) gewählt hatte und er auf die Hälfte der verbrauchsabhängigen Kosten verzichtet hatte, sei eine weitere Korrektur nicht erforderlich.

Praxishinweis:

Das Urteil bedeutet für Vermieter nicht, dass sie generell nach dem „50/50-Prinzip” verfahren können. Denn der BGH machte deutlich, dass die Vorgabe des § 8 Abs. 1 Heizkostenverordnung in Einzelfällen unverhältnismäßig sein kann. Sofern eine angemessene und als gerecht empfundene Kostenverteilung nicht mehr gegeben ist, haben Vermieter nach dem Prinzip von Treu und Glauben gem. § 242 BGB im Einzelfall eine andere Kostenverteilung vorzunehmen.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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