Zur Navigation springen Zum Inhalt springen Zum Footer springen
Teilen

E-Mail

Facebook

Twitter

LinkedIn

Xing

Link

Anwendung der HOAI beim steckengebliebenen Generalunternehmervertrag

(1)

Dieser Beitrag soll sich der Frage widmen, ob und wann die HOAI im Bereich der Generalunternehmerverträge Anwendung findet. Hintergrund ist, dass im Rahmen eines Generalunternehmervertrages (schlüsselfertiges Bauen) regelmäßig auch die Planungsleistungen im Vertrag mit enthalten sind. Diese werden oftmals mit 10 % der gesamten Vertragssumme angesetzt. Hier stellt sich die Frage, ob die Forderung von 10 % im Generalunternehmervertrag dann gerechtfertigt ist, wenn der Vertrag nach Beendigung der Planung stecken bleibt. Hierbei sind zwei Konstellationen denkbar. Häufig werden Verträge unter dem Vorbehalt der Finanzierbarkeit und einer Finanzierungszusage geschlossen. Dies ist entweder im Rahmen einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung der Fall. Liegt insbesondere eine aufschiebende Bedingung vor, vereinbaren die Parteien nicht selten, dass die Planungsleistungen trotz der Bedingung erbracht werden, um ein Bauvorhaben vorab zu beschleunigen.

Bleibt der Vertrag jedoch im Planungsstadium stecken, stellt sich die Frage, inwieweit die pauschale Vergütung von 10 % angemessen ist. Werden nur Planungsleistungen bis zur Genehmigungsplanung erbracht, liegen diese regelmäßig deutlich unter den 10 %.

Sofern ein Generalunternehmervertrag als Ganzes durchgeführt wird, ist nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil des BGH vom 22.05.1997 – VII ZR 290/95) die Anwendung der HOAI für die im Vertrag mit enthaltenen Planungsleistungen ausgeschlossen. Der BGH begründet dies damit, dass die Beschreibung der wichtigsten Leistungsbilder nach der HOAI nur von Auftragnehmern ausgeht, die mit den dort beschriebenen Architekten- und Ingenieuraufgaben betraut sind. Daraus folgert der BGH, dass die HOAI auf solche Anbieter, die neben oder zusammen mit Bauleistungen auch Architekten- oder Ingenieurleistungen erbringen, nicht anzuwenden ist. Dies gilt insbesondere für Bauträger und andere Anbieter kompletter Bauleistungen, die die dazu erforderlichen Ingenieur- und Architektenleistungen einschließen.

Demgegenüber hat jedoch das Oberlandesgericht Oldenburg (Urteil vom 19.09.2001, Aktenzeichen 2 U 170/00) die Anwendung der HOAI dann bejaht, wenn zunächst nur Architekten- oder Ingenieurleistungen Vertragsgegenstand sind, und der Abschluss eines späteren Bauvorhabens in Erwägung gezogen wurde, ohne dass jedoch eine Verpflichtung zur Auftragserteilung bestanden hat.

Hier stellt sich die Frage, wie die Angelegenheit zu entscheiden ist, wenn also der Generalunternehmervertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Finanzierung geschlossen wurde, die Parteien sich jedoch einig waren, die Planungsleistungen vorzuziehen, um das Bauvorhaben für den Fall einer Finanzierungszusage zu beschleunigen. Insoweit wäre ein Vertrag über die Planungsleistungen unbedingt und ein Vertrag über die Bauleistungen aufschiebend bedingt abgeschlossen worden. Käme es nicht zu einer Finanzierungszusage, könnte man sich auf den Standpunkt stellen, dass in diesem Fall die HOAI Anwendung findet und eine hiervon abweichende Vereinbarung unwirksam wäre. Dem tritt jedoch das OLG Köln in seiner Entscheidung vom 10.12.1999 (Aktenzeichen 19 U 19/99) entgegen, wonach die HOAI dann nicht anzuwenden ist, wenn es nicht zur Ausführung der kompletten Bauleistung kommt, weil der Vertrag im Planungsstadium stecken geblieben ist. Auch das OLG Celle (Urteil vom 06.02.2003, Aktenzeichen 14 U 38/01) bejaht grundsätzlich die Nichtanwendung der HOAI für den Fall, dass der Planer auch mit der Durchführung des Bauvorhabens beauftragt werden soll.

Aus diesem Grund ist es nicht zu beanstanden, wenn abweichend von der HOAI Honorare für Planungsleistungen im Zusammenhang mit einem Generalunternehmervertrag zwischen den Parteien abgeschlossen werden und hier die Mindestsätze der HOAI über oder unterschritten werden. Gerade der sogenannte „stecken gebliebene“ Generalunternehmervertrag zeigt ja, dass die Planungsleistungen im Rahmen eines Gesamtvertrages erbracht werden sollen und hier keine isolierte Architektenleistung vorliegt.

Bauherren sollten also darauf achten, dass bei schwebend unwirksamen Generalunternehmerverträgen für Planungsleistungen angemessene Entgelte für den Fall vereinbart werden, dass es nicht zur Realisierung des Gesamtvorhabens kommt. Verpassen Sie es, eine solche Regelung zu treffen, kann dies gravierende wirtschaftliche Folgen haben, da dann 10 % des Volumens des Generalunternehmervertrages zu zahlen sind, obwohl die Vergütung nach der HOAI für die Genehmigungsplanung allenfalls halb so hoch wäre.

Dies zeigt, dass gerade im Rahmen der Vertragsgestaltung die rechtliche Beratung von Anfang an wichtig und sinnvoll ist.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Baurecht & Architektenrecht

Sie haben Fragen? Gleich Kontakt aufnehmen!

Rechtstipps zum Thema

Rechtstipps des Autors

Newsletter

Neue Urteile, hilfreiche Tipps und Kurioses im wöchentlichen anwalt.de-Newsletter.