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Architektenhaftung: des einen Freud - des anderen Leid

Rechtstipp vom 28.10.2015
Rechtstipp vom 28.10.2015

Die Rechtsprechung hat die Funktion des Architekten im Verhältnis zum Bauherrn mit dem Begriff des „Sachwalters“ umschrieben. Dieser auf den ersten Blick harmlos erscheinende Begriff hat es „in sich“: er bringt für den Architekten umfangreiche Pflichten mit sich, die sich nicht darauf beschränken, eine fehlerfreie Planung zu erstellen, sondern weitgehende Beratungs-, Aufklärungs- und Prüfpflichten umfasst. Konsequenz ist ein von vielen als nicht mehr sachgerecht empfundenes unüberschaubares Haftungsrisiko.

Architekt ist Sachwalter des Bauherrn bei Bauausführungsmängeln

Das OLG Celle hatte sich mit der Frage zu befassen, ob ein im Jahr 1998 mit den Leistungsphasen 1-8 gemäß § 15 HOAI 1996 beauftragter Architekt dem Bauherrn gegenüber noch aufgrund einer in 2011 eingereichten Klage haftet, wenn die im Jahr 2002 ausgeführte Nachbesserung von Bauausführungsfehler (undichte Dachflächenfenster) fehlschlägt und der Handwerker hierfür nach Eintritt der Verjährung nicht mehr verantwortlich gemacht werden kann.

Verpflichtung des Architekten zur Prüfung eigener Versäumnisses bei Baumängeln

Die Brisanz des Falles bestand darin, dass die Leistungsphase 9 gem. § 15 HOAI nicht beauftragt war. Wird die Leistungsphase 9 zum Vertragsinhalt gemacht, verpflichtet dies den Architekten zur Überwachung der Beseitigung von Mängeln, die innerhalb der Verjährungsfristen, längstens bis zum Ablauf von fünf Jahren seit Abnahme der Bauleistung auftreten. Im Ergebnis führt das dazu, dass die Haftung des Architekten erst 10 Jahre nach Abnahme der Bauleistung endet. Aus diesem Grund wird die Übernahme der sich aus der Leistungsphase 9 ergebenden Verpflichtungen von Architekten in der Regel abgelehnt.
Da die Leistungsphase 9 nicht vereinbart war, hätte man erwarten können, dass das OLG Celle zu dem Ergebnis kommt, dass Ansprüche gegen den Architekten ebenfalls verjährt sind. Das sieh das OLG Celle allerdings anders: der Architekt hätte in 2002 die Pflicht gehabt, die Ursache für die undichten Dachfenster zu untersuchen und den Bauherrn darauf hinweisen müssen, dass auch seine eigene unzureichende Bauaufsicht für den Mangel verantwortlich war. Dieser Hinweis hätte dem Bauherrn die Möglichkeit eröffnet, gegen den Architekten verjährungshemmende Maßnahmen einzuleiten. Der unterlassene Hinweis auf eigene Versäumnisse – so das OLG Celle – stelle eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten dar. Die hieraus folgenden Haftungsansprüche verjährten mangels Kenntnis des Bauherrn von dieser Pflichtverletzung gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 1 BGB erst 10 Jahre nach ihrer Entstehung. Da der Architekt seine Hinweispflicht in 2002 verletzt hatte, war die Verjährung zum Zeitpunkt der Klageeinreichung (2011) noch nicht eingetreten.

Fazit: Aus Sicht des Bauherrn sollten Baumängel, die nach Fertigstellung und Abnahme der Bauleistung zu Tage treten auch dann dem Architekten angezeigt werden, wenn dieser nicht mit der Erfüllung der sich aus Leistungsphase 9 ergebenden Pflichten beauftragt wurde. Durch diese Anzeige wird die Pflicht des Architekten begründet, die Ursachen des Mangels zu prüfen und gegebenenfalls auch auf eigene Versäumnisse hinzuweisen.


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