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Arglist des Verkäufers bei bloßem Altlastenverdacht
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Dass ein Immobilienverkäufer Kaufinteressenten ungefragt darüber informieren muss, dass das Grundstück mit Altlasten belastet ist, überrascht nicht (vgl. Ratgeber Rechtsanwalt Kromer über arglistige Täuschung bei Altlasten) Der BGH hat nun auch zur Frage Stellung bezogen, ob auch über einen bloßen Altlastenverdacht zu informieren ist.
Verkäufer wusste von Vornutzung des Grundstücks
Im entschiedenen Fall ging es um ein großes Industriegrundstück mit Gewerbepark. Der Verkäufer hatte das Grundstück vor einem guten Jahrzehnt von einem Hoch- und Tiefbauunternehmen erworben. Das Hoch- und Tiefbauunternehmen hatte den Verkäufer damals darüber informiert, dass in den 1960er bis 1980er Jahren eine Asphaltmischanlage für den regionalen Straßenbau sowie ein Klärschlammrückhaltebecken betrieben worden waren, aber Altlasten nicht bekannt seien.
Käufer verlangt Wertdifferenz
Der Käufer hatte nun im Nachhinein von dem Altlastenverdacht erfahren und fordert vom Verkäufer als Schadensersatz für den bloßen Altlastenverdacht einen sehr hohen 6-stelligen Betrag. Er beruft sich darauf, dass hier Aufklärungspflichten des Verkäufers bestehen und die fehlende Aufklärung eine arglistige Täuschung darstellt.
Arglistige Täuschung
Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat ein Verkäufer von sich aus über Umstände zu belehren, die nur er kennt und von denen er weiß oder wissen muss, dass sie für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind. Bei Altlasten ist dies der Fall.
Bloßer Verdacht auf Altlasten bedeutsam
Gemäß BGH ist ein altlastenverdächtiges Grundstück allein schon wegen des Risikos der öffentlich-rechtlichen Inanspruchnahme und wegen der mit einem Altlastenverdacht verbundenen Wertminderung mangelhaft. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Altlastenverdacht nicht durch „konkrete und gewichtige Tatsachen“ untermauert ist. Vielmehr gibt es Fallgestaltungen, in denen sich bereits allein aus der Vornutzung ein Verdacht ergibt.
Der Verkäufer hat sodann ungefragt auf diesen Verdacht hinzuweisen, da dies offensichtlich für einen Käufer eine wesentliche Frage ist.
Fazit
Auch hier bestätigt sich, dass die Rechtsprechung recht schnell Aufklärungspflichten durch den Verkäufer annimmt. Folge einer unterlassenen Aufklärung ist, dass schnell eine arglistige Täuschung angenommen werden kann, sodass der Kaufvertrag rückabgewickelt oder Schadensersatz gefordert werden kann (nähere grundlegende Informationen zur arglistigen Täuschung beim Immobilienerwerb siehe hier: Ratgeber Rechtsanwalt Kromer über die Grundsätze der arglistigen Täuschung beim Kauf/Verkauf einer Immobilie).
BGH, Urteil vom 21.07.2017, Az.: V ZR 250/15
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