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Arglistiger Immobilienverkäufer verdient keinen Schutz

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Arglistiger Immobilienverkäufer verdient keinen Schutz
Schimmel im Verborgenen: nicht selten verschweigen Verkäufer versteckte Mängel.
185.000 Euro zahlte Bernd K. für seine Traumwohnung, nachdem er nach langem Suchen endlich fündig wurde. Da es sich bei der Immobilie um ein gebrauchtes Objekt handelte, akzeptierte er den vollständigen Haftungsausschluss für Sachmängel als verkehrsüblich. Kurze Zeit nach der Wohnungsübergabe stellte er jedoch geringfügige Feuchtigkeitsschäden im Keller fest und forderte seinen Verkäufer auf, die Mängel zu beseitigen. Dieser verweigerte allerdings jegliches Tätigwerden und verwies auf den Gewährleistungsausschluss. Daraufhin erklärte der enttäuschte Käufer den Rücktritt vom Kaufvertrag. Zu Recht?

Interessenabwägung

Während der Gesetzgeber bei einer mangelhaften Leistung grundsätzlich dem Rückabwicklungsinteresse des Käufers den Vorrang einräumt, gilt dies nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht bei nur unerheblichen Pflichtverletzungen (§ 323 Abs. 5 Satz 2 BGB). Denn: bei äußerst geringfügigen Mängeln kann regelmäßig davon ausgegangen werden, dass solche – auch wenn sie dem Käufer vor Vertragsschluss bekannt gewesen wären – seinen Entschluss zum Erwerb nicht entscheidend beeinflusst hätten.

Dementsprechend schlossen auch im Fall von Bernd K. die Gerichte erster und zweiter Instanz eine Rückabwicklung des Wohnungskaufvertrags aus. Schließlich, so die Richter, stünde der vergleichsweise geringe Aufwand von 2.400 Euro zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden in keinem Verhältnis zu den finanziellen Nachteilen, die der Verkäufer im Falle einer Rückabwicklung zu tragen hätte. Letzterer müsste nämlich nicht nur den vollständigen Kaufpreis zurückerstatten, sondern hätte auch die Vertragskosten (Notar) zu tragen sowie eventuelle Vorfälligkeitszinsen, die mit einer vorzeitigen Darlehensablösung seitens des Käufers einhergehen.

Richtungsweisendes BGH-Urteil bei Arglist des Verkäufers

Dies sah der BGH in seiner aktuellen Entscheidung anders und gewährte Bernd K. einen Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages (BGH, Az.: V ZR 173/05).Der Umstand, dass die Feuchtigkeitsschäden nicht erheblich waren, könne im vorliegenden Fall nicht das Rücktrittsrecht des Käufers ausschließen, da der Verkäufer den Mangel bei Vertragsschluss kannte und arglistig verschwiegen hatte. Fazit der BGH-Richter: Wer Mängel verschweigt, genießt im Rahmen einer Interessenabwägung kein schutzwürdiges Vertrauen auf den Bestand des Vertrags.

 

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Grundsätzlich gilt bei Sachmängeln ein Vorrang des speziellen Gewährleistungsrechts vor dem Anfechtungsrecht – mit Ausnahme der Anfechtung wegen arglistiger Täuschung (§ 123 BGB). Hier ist die Anfechtung als zusätzliche Anspruchsgrundlage neben der Mängelhaftung des Verkäufers uneingeschränkt zulässig. Grund: Ein arglistig handelnder Verkäufer bedarf keines Schutzes.

Sollte sich der Käufer entscheiden, den Vertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten, muss er eine solche aber nachweisen können. Die bloße Vermutung, dass dem Verkäufer bzw. dem Makler die Mängel bekannt gewesen sein müssten, reicht hierfür nicht aus.

 

Minderung und Schadenersatz alternativ

All denjenigen Käufern, die anstelle einer Rückabwicklung die erworbene Immobilie aber lieber behalten möchten, stehen die Rechte auf Kaufpreisminderung und Schadensersatz zu. Voraussetzung dafür ist, dass dem Verkäufer eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt wird und diese fruchtlos abläuft. Während vor der Schuldrechtsreform die Haftung des Verkäufers bei nur unerheblichen Mängeln komplett entfiel, bleiben nach aktuellem Recht Kaufpreisminderung und Schadensersatz in jedem Fall bestehen– und sei der auszugleichende Mangel und damit der zu ersetzende Betrag auch noch so gering.

Foto : ©iStockphoto.com


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Kaufrecht

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