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Asbest als Mangel bei Hauskauf?

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Das OLG Koblenz hat in einem Urteil vom 04.03.2015, Az. 5 U 1216/14 in zweiter Instanz zur Haftung des Grundstücksverkäufers bei Asbestbelastung des Hauses entschieden.

Der Kläger hatte von der Beklagten ein Grundstück mit aufstehendem Wohnhaus (Baujahr 1979) gekauft. In dem notariellen Kaufvertrag wurden alle Ansprüche und Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels ausgeschlossen. Unberührt blieb die Haftung des Verkäufers für Vorsatz und Arglist.

Im Zuge eines Beweisverfahrens war festgestellt worden, dass das Dach des Hauses mit Asbestzementplatten belegt war.

Der Ehemann der Beklagten hatte, so die Behauptung des Klägers, bei den vor Abschluss des Kaufvertrags vor Ort geführten Verhandlungen auf Befragen wider besseres Wissen mitgeteilt, dass in dem Haus kein Asbest verbaut sei.

Der Kläger verlangte in dem Rechtsstreit nunmehr unter anderem die Nettokosten einer Neueindeckung des Hauses unter Entsorgung der asbesthaltigen Platten.

Das OLG Koblenz entschied, dass die Beklagte den Kläger nicht ungefragt über das Vorhandensein von Asbest informieren musste.

Das abstrakte Gefährdungspotential von asbesthaltigen Baustoffen einer Altimmobilie begründe noch keinen Sachmangel, sofern von ihnen keine konkrete Gefahr ausgehe und anzunehmen sei, dass ein künftiger Austausch einem spezialisierten Fachbetrieb gelinge, ohne dass dabei Asbestfasern in gesundheitsgefährdender Weise freigesetzt werden.

Risiken entstünden erst, wenn das Dach abgebrochen oder saniert werde. Entsprechende Arbeiten würden regelmäßig in die Hände von Dachdeckerbetrieben gelegt, die damit umzugehen verstünden und die erforderliche Sicherheit gewährleisten könnten.

Den Verkäufer treffe daher keine Offenbarungspflicht.

Aus der Erklärung des Verkäufers, die Immobilie sei „asbestfrei", könne sich allerdings eine Beschaffenheitsvereinbarung ergeben, für deren Fehlen der Verkäufer trotz des vertraglichen Gewährleistungsausschlusses hafte. Dann könne die Asbesthaltigkeit des Dachs einen Mangel begründen, der insbesondere Nachbesserungs- und Schadensersatzpflichten begründen kann.

Wenn der Verkäufer des Hauses wegen der Asbesthaltigkeit des Dachs haftet, ist er vor allem insoweit schadensersatzpflichtig, als bei Sanierungsmaßnahmen oder einer anstehenden Neueindeckung des Hauses wegen der asbestbedingt erforderlichen Sicherungs- und Entsorgungsmaßnahmen Zusatzkosten entstehen.

Rechtsanwalt Dr. Martin Winkelmann


Rechtstipp vom 29.09.2015
aus der Themenwelt Immobilienkaufvertrag und den Rechtsgebieten Grundstücksrecht & Immobilienrecht, Kaufrecht

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