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Aufklärungspflichten: Verkäufer über Bambus im Garten – arglistige Täuschung

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Ein nicht alltäglicher, aber sehr interessanter Fall spielte sich vor dem OLG Düsseldorf ab: Der Käufer erwarb vom Verkäufer ein Haus mit Gartenanteil. Es stellt sich nachträglich heraus, dass der gesamte Garten unterirdisch mit Bambuswurzeln und Trieben durchsetzt war, die sogar bereits die Haussubstanz angriffen. Der Käufer machte nun Schadensersatz für die Kosten der Entfernung der Bambuswurzeln geltend.

Haftungsausschluss greift nicht bei arglistiger Täuschung

Da im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart wurde, ging es um die Frage der arglistigen Täuschung. Im Fall einer arglistigen Täuschung kann sich der Verkäufer nämlich nicht auf den Gewährleistungsausschluss berufen.

Sind Bambuswurzeln ein Mangel?

Die erste Frage war, ob Wurzeln auf einem Hausgrundstück überhaupt ein Mangel sein können. Das OLG Düsseldorf war sehr deutlich dieser Meinung. Es würde zum Allgemeinwissen eines Hauseigentümers mit Garten gehören, dass bestimmte Pflanzen (wie insbesondere der Bambus) die Tendenz haben, durch ein „aggressives“ unterirdisch wucherndes Wurzelwerk den Erdboden zu durchdringen und Schäden an anderen Pflanzen als auch an angrenzenden Gebäuden zu verursachen.

Bestehen Aufklärungspflichten?

Gemäß Bundesgerichtshof hat ein Verkäufer von sich aus über Umstände zu belehren, die nur er kennt und von denen er weiß oder wissen muss, dass sie für den anderen Teil von wesentlicher Bedeutung sind. Wenn der Garten faktisch nicht nutzbar ist und Gefahr für angrenzende Häuser besteht, ist dies ein solcher Umstand über den aufzuklären ist.

Keine Aufklärungspflicht bei erkennbaren Mängeln 

Nach ständiger Rechtsprechung ist aber dann keine Aufklärung erforderlich, wenn es sich um Punkte handelt, die ein Kaufinteressent bei einer im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann. Dabei ist es von einem Hauskäufer jedoch nicht zu erwarten, dass er im Garten Probegrabungen durchführt. Im entschiedenen Fall war es zudem noch so, dass die Hausbesichtigungen im Winter stattfanden und daher die Triebe nicht ohne weiteres erkennbar waren.

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.04.2014, Az. I-21 U 82/13


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