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Augen auf beim Immobilienkauf: das „verdeckte Bauherrenmodell“

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In München boomt derzeit der Immobilienmarkt: Die Nachfrage übersteigt das Angebot bei Weitem. Insofern ist es nicht überraschend, dass manchmal auch rechtlich fragwürdige Angebote in Umlauf sind.

Neu gebaute Eigentumswohnungen oder Doppelhaushälften werden vermehrt auch im sog. „verdeckten Bauträgermodell“/„verdeckten Bauherrenmodell“ verkauft. Die Anbieter sind dabei typischerweise kleinere Immobilien- oder Baufirmen mit beschränkter Kapitalausstattung.

Kennzeichnend für das sog. „verdeckte Bauherren-/Bauträgermodell“ ist, dass der Kauf des Grundstücks und die Errichtung des Bauwerks in zwei Verträge aufgespaltet wird. Der Käufer soll einmal einen notariellen Kaufvertrag (nur) über das Grundstück abschließen. Daneben soll der Käufer dann noch einen (nicht notariell beurkundeten) Bauvertrag über die Errichtung des Objekts eingehen.

Dem unbedarften Erwerber wird dabei suggeriert, dass eine solche Vertragsgestaltung üblich wäre und damit vor allem auch Notarkosten und Grunderwerbsteuern gespart werden könnten.

Doch Vorsicht: Die Vertragsgestaltung ist weder üblich noch werden Steuern gespart; und die angeblich niedrigeren Notarkosten werden regelmäßig um den Preis der Nichtigkeit der abgeschlossenen Verträge erreicht. Die Formulierungen in den Kauf- und Bauverträgen geben auch nicht die eigentlich gewünschten Regelungen wieder, sondern stehen regelmäßig zusammenhanglos und sinnfrei nebeneinander – was aus dem falsch verstandenen Gesichtspunkt der vermeintlichen Ersparnis von Notarkosten und Grunderwerbsteuern so gewollt ist. Ansonsten würde nämlich bereits aus den Formulierungen offenkundig, dass beide Verträge zusammengehören und damit auch beide Verträge notariell beurkundet werden müssten, was wiederum Grunderwerbssteuer auslösen würde. Die Risiken eines solchen Erwerbs sind dementsprechend hoch.

Nicht umsonst warnt auch die Bayerische Notarkammer vor dem unbesehenen Erwerb in diesen Vertragsmodellen: „Der Erwerb von Eigentumswohnungen im verdeckten Bauherrenmodell ist wirtschaftlich sehr risikoreich. Eine ausreichende vertragliche Vorsorge ist in aller Regel nicht möglich, so dass hiervon meist abgeraten werden muss.“ (Bauträgermerkblatt der Notarkammer Bayern)

Auch wenn der Interessent im aktuellen Immobilienboom in München und Umgebung vielfach unter Zeitdruck gesetzt wird, da anderweitige Interessenten bereits Schlange stehen, sollte er sich nicht davon abhalten lassen, die ihm vorgelegten Verträge kritisch zu hinterfragen.


Rechtstipp vom 10.03.2016

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            Rechtsanwalt Martin Spatz Rechtsanwalt Martin Spatz

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