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Außerordentliche Kündigung eines gewalttätigen Mieters

aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

Das Amtsgericht München (AG) hat in einer aktuellen Entscheidung (Urteil des AG München vom 18.11.2014 – 425 C 16113/14) Stellung zur außerordentlichen Kündigung eines gewalttätigen Mieters genommen.

Dem Urteil des AG lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Klägerin (Kl) war eine öffentlich-rechtliche Anstalt, die über eine Vielzahl von Mietobjekten verfügte. Zum 01.04.2009 vermietete sie dem Beklagten (Bekl.) eine Einzimmerwohnung in München für 250,-- Euro netto zuzüglich Nebenkosten. Im Jahr 2014 fand ein anderer Mieter (M), der in Begleitung eines Freundes nach Hause kam, den Bekl. im Treppenhaus auf dem Bauch liegend und „Ich will sterben, Hilfe, Hilfe!“ schreiend vor. M glaubte, dass der Bekl. tatsächlich Hilfe benötigte, ging deshalb zu ihm und fragte, ob er einen Arzt oder Rettungswagen rufen sollte. Als sich M dem Bekl. genähert hat, sprang dieser unvermittelt auf, packte ihn am Hemd und würgte ihn am Hals. M versuchte sich zu lösen, daraufhin schlug der Bekl. auf ihn ein, verletzte M im Gesicht, fügte ihm Schürfwunden sowie eine blutende Wunde an der Lippe und Kratzer am Oberkörper zu. Bei der Befreiung vom Bekl. zerriss sich M das Hemd, um den Schlägen und Attacken zu entkommen. Der Bekl. versuchte auch, den Begleiter von M zu packen und in den Fuß zu beißen. Beim Versuch zu entkommen, stürzte der Begleiter fünf Stufen im Treppenhaus hinunter. Nachdem sich M und sein Begleiter ins Freie flüchten konnten, wurden sie vom Bekl. verfolgt und vor dem Haus noch einmal attackiert. M und sein Begleiter mussten in der Folge im Krankenhaus behandelt werden. Der Bekl. kam im Rahmen des Vorfalls einen Monat in stationäre psychiatrische Behandlung. Die Kl. kündigte daraufhin dem Bekl. fristlos wegen der schweren nachhaltigen Störung des Hausfriedens. Der Bekl. zog jedoch nicht aus, weshalb die Kl. Räumungsklage einreichte, da ihr eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar erschien.

Das AG gab der Kl. Recht. Das AG begründete sein Urteil wie folgt:

Die Störung des Hausfriedens durch den Bekl. war vorliegend derartig tiefgreifend, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses der Kl. nicht zugemutet werden konnte. Der Bekl. hatte wahllos Gewalt gegenüber einem anderen Mieter und dessen Begleitung ausgeübt, die derartig heftig war, dass diese im Krankenhaus behandelt werden mussten. Der geschädigte Mieter M drohte, aus dem Haus auszuziehen, wenn der Bekl. weiter dort wohnen bliebe. Auch andere Mieter des Hauses sahen sich gefährdet und stellten klar, dass sie Angst vor dem Bekl. hätten und seinen Auszug wünschten. Das Gericht tätigte sodann eine Interessenabwägung, die zu dem klaren Ergebnis führte, dass die Interessen der Kl. hier überwogen. Diese Abwägung führte auch nicht durch das Vorbringen des Bekl. zu einem anderen Ergebnis. Der Bekl. hatte hier insbesondere vorgebracht, dass es sich bei der Gewalttat um einen einmaligen Vorfall gehandelt und der Bekl. sich daraufhin lange in stationärer Behandlung befunden hätte, somit der Vorfall einen krankhaften Ursprung aufwies.

Die Entscheidung ist deshalb praxisrelevant, weil mit ihr zum Ausdruck kommt, dass auch bei einmaligen Verfehlungen die Interessenabwägung zu einer fristlosen Kündigung führen kann, wenn diese Verfehlung von entsprechender Schwere ist und andere Mieter im Haus hierdurch beeinträchtigt werden. Auch eine vorliegende krankhafte Störung brachte das Gericht zu keiner anderen Einschätzung.

Dies wird in der Zukunft für Mieter mit entsprechenden psychischen Störungen bzw. gewalttätigen Hintergrund ein erhebliches Risiko darstellen, denn nunmehr könnte Vermietern beim Nachweis der erheblichen Besorgnis der anderen Mieter ein entsprechender außerordentlicher Kündigungsgrund zustehen. Andererseits ist das Urteil zu begrüßen, da es dadurch möglich ist, Mietern, die den häuslichen Frieden derartig beeinträchtigen und die anderen Mieter entsprechend ängstigen, fristlos zu kündigen. Gerade der Gefährdung der Gesundheit und körperlichen Unversehrtheit von Mitbewohnern kann dadurch entgegengewirkt werden, sodass der häusliche Friede vom Vermieter wiederhergestellt werden kann.

von Rechtsanwalt Rüdiger Schilke, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, Wollmann & Partner Rechtsanwälte, München

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            Rechtsanwalt Rüdiger Schilke (Wollmann & Partner Rechtsanwälte) Rechtsanwalt Rüdiger Schilke

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