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Außerordentliche Kündigung eines Mietvertrages wegen Zahlungsverzug – keine vorherige Abmahnung erforderlich

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Ein häufiger Grund für die außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter ist Mietrückstand, d. h. der Mieter zahlt mehrere Monate hintereinander keine bzw. nur zu wenig Miete. Rechtsgrundlage für die Kündigung ist § 543 Abs. 2, Nr. 3 BGB. Die Norm lautet:

Ein wichtiger Grund (für eine außerordentliche Kündigung) der Mieter liegt insbesondere vor, wenn der Mieter

a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Wann der Mieter mit einem „nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist“, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Jedenfalls liegt „nicht unerheblicher“ Verzug vor, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten (Gesamtmiete, d. h. inkl. aller Nebenkosten) im Rückstand ist. Dann ist eine außerordentliche Kündigung in jedem Fall gerechtfertigt.

Viele Mieter sind der Meinung, dass der Vermieter verpflichtet sei, den Mieter vor einer Kündigung „abzumahnen“ und ihm eine Frist zu setzen, die rückständige Miete zu begleichen. Vielfach wird das von Vermieterseite (insb. in einem intakten Mietverhältnis) so gehandhabt – zwingend ist das jedoch nicht. Denn gem. § 543 Abs. 3, Nr. 3 BGB bedarf es einer Abmahnung nicht, „wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.“

Als Mieter ist es deswegen besonders wichtig, darauf zu achten, keine Mietschulden zu haben und diese insbesondere nicht „anzuhäufen“.

In einer aktuellen Entscheidung geht der Bundesgerichtshof noch einen Schritt weiter: Der Vermieter ist demnach auch berechtigt, wegen Mietrückständen zu kündigen, welcher bereits länger zurückliegen (BGH, Urt. v. 13.07.2016, Az. VIII ZR 269/15). Der Vermieter ist also nicht gehalten, die Kündigung sofort zu erklären. Das ist zwar zum einen mieterfreundlich, da auf den Vermieter so kein Druck erzeugt wird, sofort zu kündigen, wenn der Mietrückstand entsteht. Andererseits kann sich der Mieter nicht darauf verlassen, dass der Mietrückstand irgendwann nicht mehr zu einer Kündigung führen kann.

Fazit: Mietrückstände gehören zu den häufigsten Kündigungsgründen in einem Mietverhältnis. Als Mieter sollte man nach Möglichkeit schon keine Mietrückstände aufkommen lassen. Ein Dauerauftrag oder eine Einzugsermächtigung sorgen dafür, dass der man die Mietzahlungen nicht vergisst und so gar nicht in die Gefahr einer Kündigung kommt. Wenn man als Mieter in finanzielle Engpass kommt und die Miete nicht zahlen kann, sollte man nicht versuchen, dies „auszusitzen“, sondern das Gespräch mit seinem Vermieter suchen. Oftmals können Sozialbehörden helfen, den finanziellen Engpass zu überbrücken. In keinem Fall sollte man als Mieter den Mietrückstand „anhäufen“. Denn so entstehen nicht nur Schulden – man gefährdet so auch das Mietverhältnis.


Rechtstipp aus dem Rechtsgebiet Mietrecht & Wohnungseigentumsrecht

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